나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101335 [1] 경기도 안양시 만안구 박달동 23-7 로체그랑주건축물 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선민 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 박달동 소재 '박달시장' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 다가구주택, 근생시설 등이 소재하는 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철
1호선(안양역) 소재하는 등 제반 대중교통이용은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 4층 401호로서
(사용승인일: 2020.11.12.)

외벽 : 외장타일 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 하이새시 창호 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 평탄한 가장형 토지로서 ""주거용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(만안유치원, 안양과
천교육지원청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기
환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지
역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한
지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰, 탐문, 표준적
인 상황 등에 의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경기도 안양시 만안구 박달동 23-7번지, 로체그랑주건축물 1동 4층 401호에 위치한 다세대주택입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2020년 11월 12일로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

본건의 정확한 신주소는 경기도 안양시 만안구 박달우회로124번길 16 (박달동)입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 0층, 지상 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

토지면적은 26.65㎡ (약 88.10평)이며, 건물면적은 56.00㎡ (약 185.12평)입니다.

감정가는 320,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 허 입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안양시 만안구 박달동 소재 '박달시장' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택가로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 진출입은 원활하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있습니다.

또한, 근거리에 지하철 1호선 안양역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 5층 건물 내 4층 401호로 이용 중입니다.

외벽은 외장타일 및 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이새시 창호로 마감되었습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

인접 대지 및 도로 대비 평탄한 가장형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태

본건은 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로 2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

이 외에도 상대보호구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 11일 접수된 안산세무서장의 압류(갑3)입니다.

* 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으며, 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주요 권리관계

* 소유권보존: 김기룡 외 1명 (2020.11.24)

* 공유자전원지분전부이전: 권영만 (2020.12.30)

* 압류: 안산세무서장 (2022.04.11) - 말소기준권리

* 가압류: 주택도시보증공사 (2022.09.20) - 말소

* 압류: 안양시 (2023.10.23) - 말소

* 압류: 남동세무서장 (2025.03.17) - 말소

* 강제경매: 허상순 (2025.08.18) - 말소 (채권액 258,000,000원)

* 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 허상순 (사업자등록: 주식회사신한은행)

* 보증금: 258,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2020년 12월 17일

* 확정일자: 2020년 12월 07일

* 대항력: 있음

본 건의 채권자이자 임차인인 허상순 씨는 대항력을 갖추고 있습니다.

하지만, 권리분석 결과 '인수 보증금 합계: 0원'으로 산정되어, 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 배당받아 소멸될 것으로 예상됩니다.

이는 임차인 본인이 경매를 신청한 채권자이며, 그 채권액이 보증금과 일치하기 때문으로 판단됩니다.

다만, 배당 순위 및 실제 배당률에 따라 변동될 가능성이 있으므로, 경매 진행 시 최종 배당 결과를 확인하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 박달시장 인근의 주택가에 위치하고 있어, 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 주요 상업시설이나 대형마트는 직접적으로 인접해 있지 않으나, 대중교통 이용이 편리하여 안양역 인근의 상업시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 안양역, 다수의 버스 노선을 통한 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 박달시장을 통해 신선식품 및 생활필수품 구매가 편리합니다.

* 주변 시설: 해당 물건 인근에는 주거 단지 외 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 일부 환경 규제 지역에 포함되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 허상순 씨의 보증금 258,000,000원 인수 여부: '인수 보증금 합계 0원'으로 분석되었으나, 실제 배당 과정에서 변동 가능성에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 폐문부재로 인한 내부 확인 불가: 외부 관찰 및 탐문에 의존하였으므로, 실제 내부 상태(구조, 마감재, 설비 등)는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 건물의 노후화 가능성: 2020년 준공으로 신축급에 해당하나, 사용승인 이후 시간이 경과함에 따라 일반적인 건물 관리 상태 및 노후화 여부를 점검해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2020년 준공된 신축급 다세대주택으로, 입지 및 교통 접근성이 우수하여 실거주 및 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

* 대항력 있는 임차인과 관련된 법률적 쟁점이 있으나, 현재 분석상으로는 낙찰자가 부담할 보증금이 없을 것으로 예상되어 비교적 안전하게 접근할 수 있을 것으로 보입니다.

* 다만, 잠재적 리스크 요소에 대한 철저한 사전 조사와 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축급 건물로 즉시 입주 또는 임대가 용이합니다.

* 안양역을 통한 수도권 전역 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 주거 지역 내 위치하여 장기적인 가치 상승 기대 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 및 제공된 JSON 자료를 분석한 결과, 주변의 오래된 다세대주택들의 매매가가 3.6백만원/㎡ 내외로 형성되어 있습니다.

* 본 물건은 2020년 준공된 신축급 건물임을 고려할 때, 감정가(320,000,000원)가 현재 시세를 적절히 반영하고 있다고 판단됩니다.

* 인수되는 보증금이 없는 것으로 분석되어, 감정가 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 본건의 예상 입찰가는 300,000,000원으로 제안합니다.

(이 금액은 분석 시점에서의 예상가이며, 실제 경매 참여 시 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 의지에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.