나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53108 [1] 경기도 시흥시 신천동 891-18 나동 2층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '신일초등학교' 남측 근거리에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 저층 아파트, 농경지, 제조업소 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브위 기와지붕 다세대주택 내 2층 301호로
외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방, 위생, 급배수 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(경기도 시흥시 신천동 891-18)
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경53108 (1)

경기도 시흥시 신천동 891-18 나동 2층301호

다세대주택

감정가: 74,000,000원

토지면적: 30.59㎡ (약 9.25평)

건물면적: 33.06㎡ (약 10.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '신일초등학교' 남측 근거리에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 저층 아파트, 농경지, 제조업소 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

* 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있음.

1.2. 건물 구조 및 이용상태

* 건물의 구조

본 건물은 벽돌조 슬래브위 기와지붕의 다세대주택으로, 외벽은 적벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있음.

* 이용상태

본 건은 다세대주택으로 이용 중임.

* 설비내역

난방, 위생, 급배수 설비 등이 되어 있음.

2. 권리분석

* 말소기준권리

수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정(2025타경53108)이 말소기준권리이며, 등기부채권 총액은 70,000,000원임.

* 인수되는 권리

을구 7번 주택임차권(접수일자: 2024-04-24)이 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수될 수 있음.

- 임차인: 경기주택도시공사 (서울보증보험주식회사 임차권자 승계)

- 보증금: 70,000,000원

- 전입일자: 2022-03-29

- 확정일자: 2022-03-11

- 대항력: 있음

- 비고: 임대차보증금 70,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 인수 보증금 합계: 0원

(주: 이는 배당 시 임차인의 보증금이 전액 변제될 것으로 예상됨을 의미하나, 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있어 주의가 필요함.)

3. 상권분석

* 주변 건물 이용 현황

본 건은 주거 지역에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 저층 아파트, 농경지, 제조업소 등이 혼재된 지역임.

4. 생활정보

* 교육시설

'신일초등학교'가 본 건 남측 근거리에 위치함. [cite: S1]

* 교통시설

차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 정류장이 있어 교통사정은 보통임. [cite: S1]

* 주변 환경

주거지와 제조업소가 혼재하고 있어, 제조업소의 종류에 따라 소음 등 환경적 요인이 발생할 수 있음. [cite: S1]

* 규제사항

가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택거래 한정) 등에 해당함. [cite: S1]

5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 가능성: 대항력 있는 임차인의 보증금 70,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 잔액을 인수해야 하므로 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 함. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있으나, 이는 예상치이며 실제 배당 결과에 따라 인수액이 발생할 수 있음.

6. 투자 포인트

* 합리적 감정가: 주변 유사 물건들의 최근 매매가 대비 감정가가 낮은 편으로, 시세 조사 및 인수될 보증금을 고려한 최종 매입 가격이 경쟁력이 있을 수 있음.

* 입지 조건: 초등학교 인근에 위치하여 주거 환경으로서의 안정성을 기대할 수 있음.

* 권리관계 명확성: 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금 액수가 명확하여, 잠재적 인수 비용을 예측하고 입찰가에 반영하기 용이함.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 시흥시 신천동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 74,000,000원에 경매로 나왔습니다. 건물의 연식이 오래되었으나(1988년 준공 추정), 대항력 있는 임차인이 존재하며 임차보증금 70,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'은 배당 시 임차 보증금이 충당될 가능성이 높다는 것을 시사하지만, 실제 낙찰가의 배당 순위에 따라 인수 여부가 결정되므로 주의 깊은 분석이 필요합니다. 주변 실거래가와 물건의 크기, 건물의 연식 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 80,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가(74,000,000원)보다 소폭 높은 금액으로, 건물의 연식(1988년 준공 추정)을 감안한 시장 가치를 반영한 것입니다. 또한, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시된 점을 고려하여, 낙찰 시 임차 보증금을 추가로 인수하는 부담이 최소화될 것이라는 가정 하에 산정한 가격입니다. 만약 배당 결과 임차 보증금 잔액이 인수될 경우, 본 입찰가는 최종 매입 비용 관점에서 재검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.