나이스옥션 법원경매 안산 2025타경793 [1] 경기도 광명시 하안동 304 광명티아모아이티타워 15층1519호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 하안동 소재 ""가림초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상16층 건내 제15층 제1519호로서,
외벽 : 석재붙임 및 페어그라스 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

공장(지식산업센터)로 이용중입니다.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 소방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 업무시설(사무소), 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 15m 내외 및 북서측으로 약 8m 내외, 남측으로 노폭 약 12m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2020-09-15)(보조간선도로)(접합), 상대보호구역(2013-04-22)(가림초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-22)(예원유치원해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경793 (1)

소재지: 경기도 광명시 하안동 304 광명티아모아이티타워 15층1519호

건물명: 광명 티아모 IT 타워

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 공장)

감정가: 361,000,000원

토지면적: 10.55㎡ (약 3.19평)

건물면적: 62.80㎡ (약 18.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광명시 하안동에 위치하며, 가림초등학교 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 대체로 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다. 북동측 약 15m, 북서측 약 8m, 남측 약 12m 폭의 도로와 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

1.2. 건물정보

건축물대장상 본건은 경기도 광명시 범안로996번길 6 (하안동)에 위치한 '광명 티아모 IT 타워' 내 15층 1519호입니다. 철근콘크리트구조이며, 2023년 9월 15일 사용 승인된 신축급 건물입니다. 연면적 56,787.33㎡ 규모에 지하 4층~지상 16층으로 구성되어 있으며, 총 458호실이 있습니다. 본건은 15층에 위치한 전용면적 62.80㎡(약 18.99평)의 지식산업센터(공장)로 이용 중입니다. 외벽은 석재붙임 및 페어그라스, 창호는 샷시 마감 등으로 관리상태는 무난한 것으로 평가됩니다.

1.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있으며, 가림초등학교 및 예원유치원과 인접하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 속하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 허가구역은 외국인 등 주택 취득 시 적용되며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효합니다.

2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 12월 5일 접수된 국민은행 근저당(을1, 채권액 387,600,000원)입니다. 매각으로 인해 을1 근저당, 갑3 가압류(서울시산림조합, 272,201,122원), 갑4 임의경매(국민은행, 330,415,235원)는 소멸될 예정입니다. 또한 갑2 소유권이전 1번 신탁등기 말소 건도 말소 대상입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 임차인 현황에서는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 따라서 본 건 경매 절차를 통해 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 등기부채권 총액은 659,801,122원입니다.

3. 상권분석

광명 티아모 IT 타워는 광명시 하안동에 위치하며, 주변에는 대규모 아파트 단지와 주거 지역이 형성되어 있습니다. 이는 본건과 같은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설에 대한 안정적인 배후 수요를 제공할 수 있습니다. 인근에 현대테라타워 광명 등 다른 지식산업센터가 함께 위치하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 인근 지역은 가산/구로디지털단지와 접근성이 좋아 관련 기업들의 이전 수요도 기대할 수 있습니다.

4. 생활정보

본건은 가림초등학교 북서측 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 차량 접근성이 좋고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 또한, 안양천과 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있다는 점도 장점입니다.

5. 잠재적 리스크

가장 주목해야 할 사항은 본건 토지가 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있다는 점입니다. 이 구역은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효하며, 해당 기간 내에는 토지 거래 시 광명시장의 허가를 받아야 합니다. 현재 시점(2026년 8월 7일)으로는 허가 기간 만료가 얼마 남지 않았으나, 잔여 기간 동안 거래 시에는 허가 절차가 필요합니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 명확한 점유자 및 임대차 현황 파악이 필요하며, 이는 명도 및 공실 리스크와 관련될 수 있습니다.

6. 종합 의견

경기도 광명시 하안동에 소재한 신축급 지식산업센터 '광명 티아모 IT 타워' 내 15층 1519호 경매 물건입니다. 감정가는 3억 6,100만 원이며, 건물 상태 양호, 입지 및 교통 여건 보통으로 평가됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 다만, 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 잔여 기간 동안 거래 시 허가를 받아야 하는 점, 그리고 임대 관계가 미상인 점은 유의해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2023년 사용 승인된 깨끗한 상태의 건물입니다.

* 우수한 입지: 서울 접근성이 좋고 생활 인프라가 잘 갖춰진 광명시 하안동에 위치합니다.

* 권리관계 무하자: 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없습니다.

* 실수요 및 투자 수요 기대: 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 용도로 다양한 수요를 충족시킬 수 있으며, 주변 개발 사업과의 시너지 효과도 기대됩니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 361,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 인수 보증금은 0원입니다. 그러나 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역이라는 점과 임대 관계 미상이라는 불확실성을 고려해야 합니다. 최근 실거래가를 고려했을 때, 광명 티아모 IT 타워와 유사한 면적 및 층수의 지식산업센터는 대략 1.9억 ~ 3.6억 원 선에서 거래된 사례가 있습니다. 다만, 이는 실거래가이며, 본건의 정확한 예상 입찰가는 현재 시세, 향후 공실률, 명도 가능성, 토지거래허가 기간 종료 후 시장 상황 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 특히 토지거래허가 기간 종료 후 투명한 거래가 가능해지는 시점을 고려하는 것도 전략이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.