나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53120 [1] 경기도 시흥시 죽율동 759 시흥6차푸르지오1단지 117동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 시흥시 죽율동 소재 ""생금초교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 및 전,답 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며 인근 도로변에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제22층 중 제13층 제1303호로서,
(사용승인:2014.07.30)
외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

아파트(방 3, 거실, 주방/식당, W/C 2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 서측, 남측으로 왕복 4차선 포장도로, 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접하며, 단지 내부도로로 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상대보호구역(2014
-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 성장관리권역<수도
권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53120 (1)

소재지: 경기도 시흥시 죽율동 759 시흥6차푸르지오1단지 117동 13층1303호

용도: 아파트

감정가: 390,000,000원

면적 (토지/건물):

* 토지면적: 50.36㎡ (약 15.23평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOO (경매 신청인)

특이사항: 공부와의 차이 없음.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 시흥시 죽율동 소재 ""생금초교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 및 전,답 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본 건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근 도로변에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 양호함.

토지 이용: 인접 토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

도로 상태: 본 건 서측, 남측으로 왕복 4차선 포장도로, 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접하며, 단지 내부도로로 진출입함.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 제22층 중 제13층 제1303호 (사용승인: 2014.07.30). 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호: 하이새시 창호임.

토지 이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

혐오시설: 현재 제공된 정보와 일반적인 시흥시 죽율동 지역 정보 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않음. 주변은 주거지역 및 녹지, 학교 등이 혼재되어 있어 쾌적한 환경을 유지하고 있음.

1.2. 권리분석

등기부상 권리현황:

* 소유권 이전 (신탁등기 말소): 김정숙 (2014-10-27)

* 말소기준권리: 근저당 (한국주택금융공사, 2023-10-16, 181,500,000원)

* 기타 말소 권리: 근저당 (주식회사바로크레디트대부, 2024-12-31, 117,000,000원), 근저당 (이정학외 1명, 2025-06-20, 140,000,000원)

* 임의경매 개시 결정: 수원지방법원 안산지원 2025타경53120 (채권자: 이정학외 1명, 2025-08-22, 120,000,000원)

말소 예정 권리: 말소기준권리보다 늦은 일자에 등기된 모든 권리(근저당, 임의경매 포함)는 매각으로 인해 말소될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 특이사항 없음)

임차인 현황:

* 임차인: L (LILIANGSHUN)

* 전입일자: 2016-05-19

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 특이사항: 본 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원이므로 법적 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 0원이라는 보증금/차임 내역의 구체적인 사실관계, 실제 점유 및 사용 여부, 주택임대차보호법상 대항력의 실질적 범위 등에 대한 추가적인 조사와 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (비록 0원이지만, 이러한 특이사항은 주의가 필요합니다.)

권리분석 종합: 말소기준권리보다 앞선 대항력있는 임차인이 존재하나, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다른 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

주변 시설: 해당 아파트 단지는 주거 지역에 위치하며, 인근에 초등학교(생금초교), 공원, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상권과의 접근성은 보통 수준입니다.

업종 분포: 주거 단지 주변의 일반적인 상권으로, 주거민을 대상으로 하는 소매점, 학원, 병원, 음식점 등이 분포할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

단지 정보: 시흥6차푸르지오1단지

* 주소: 경기도 시흥시 죽율동 759

* 건축년도: 2014년 7월 30일 사용승인

* 총 동수: 20동

* 총 세대수: 1221세대

* 세대당 주차대수: 총 1407대 (지상 70대, 지하 1337대) (단지 전체 기준, 약 1.15대)

* 최고/최저층: 23층 / 2층

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

이용 상태 (해당 호실): 아파트 (방 3, 거실, 주방/식당, W/C 2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 존재: 앞서 권리분석에서 설명했듯이, 임차인 L 은 대항력이 있으나 보증금이 0원입니다. 이는 법적으로 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없음을 의미하나, 해당 임차인이 실제 거주하고 있거나, 0원 보증금에 대한 다른 합의(예: 소유주와의 관계 등)가 있을 수 있어 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 정상적인 임대차 관계가 아닌 경우, 명도에 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지 이용 제한: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 등에 속해 있습니다. 이러한 지역들의 규제 사항을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 시흥시 죽율동에 위치한 신축급 아파트로, 단지 규모와 기본적인 생활 편의시설은 양호한 편입니다. 교통 및 주변 환경 또한 무난합니다.

다만, '대항력 있는 임차인'이 보증금 0원으로 등재되어 있는 점이 특수한 사항이며, 이는 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리분석상 낙찰자가 인수하는 보증금은 없지만, 해당 임차인과의 관계 및 실제 점유 상황에 대한 추가적인 사전 조사가 필수적입니다.

감정가는 3.9억 원 수준이나, 최근 실거래가는 84.99㎡ 기준 3.65억~3.7억 원 수준으로 조사되었습니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인 발생 시, 일반적인 경매물건보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다. (단, 명도 리스크를 감안한 가격으로 접근해야 합니다.)

해당 아파트 단지는 비교적 최근 연식(2014년)으로, 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

시흥시 지역 개발 및 교통망 확충 계획 등 미래 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가는 84.99㎡ 기준 3.65억 ~ 3.7억 원입니다. 감정가는 3.9억 원입니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재로 인해 명도 리스크가 잠재되어 있습니다. 따라서, 이러한 리스크를 감안하여 시세 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

임차인 관련 보증금 인수분은 없으므로, 낙찰가가 곧 잔금 부담이 됩니다.

최근 실거래가 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위에서 결정하는 것이 바람직하다고 판단됩니다.

구체적인 제안 입찰가: 320,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.