나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53101 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 608-7 엔에스위브빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 소재하는 ‘부곡초등학교’ 남서측 인근에 위치하는 '엔에스위브빌 4층 401호'로 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 4층 401호로
외 벽: 몰탈 위 벽돌 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 하이 샷시 창호입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(방4, 욕실2, 주방/식당, 다용도실, 현관, 거실, 베란다 등)으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급배수설비, 전기설비, 위생설비, 화재탐지설비, 주차장설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산부곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간:2025.08.26.~2026.08.25.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

`주택도시보증공사(임차인:이혜진)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.`는 내용의 확약서(2026.06.01.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53101 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 608-7 엔에스위브빌 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 222,000,000원

토지면적: 47.31㎡ (약 14.31평)

토지지분: 47.31㎡ (약 14.31평)

건물면적: 84.24㎡ (약 25.48평)

건물지분: 84.24㎡ (약 25.48평)

건축연도: 2011년

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 소재하는 '엔에스위브빌 4층 401호'로, '부곡초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건은 서측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 7월 15일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

등기부상 주택임차권(이혜진, 198,000,000원)이 존재하나, 말소 예정 권리로 확인됩니다.

특히, 주택도시보증공사(임차인: 이혜진)로부터 "임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다"는 내용의 확약서(2026년 6월 1일자)가 제출되었습니다.

이로 인해 임차인의 대항력은 소멸되며, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 확인됩니다.

이외 다수의 압류 및 강제경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 198,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거밀집지역에 위치하며, 인근에 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

반경 내 부곡초등학교 등 교육시설이 위치하여 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

1.4. 생활정보

본건은 방 4개, 욕실 2개, 주방/식당, 다용도실, 거실, 베란다 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

단지 내에는 차량 6대 주차가 가능한 옥외 주차시설이 있습니다.

주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

부곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인' 관련 사항이나, 2026년 6월 1일자로 제출된 확약서에 의해 대항력이 포기되었으므로 낙찰자에게 돌아오는 직접적인 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 관련 법률 검토 및 서류의 유효성 재확인은 필수적입니다.

토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재합니다. 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)으로 지정되어 있으며, 성장관리권역, 수도권정비계획법, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산부곡중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역에 해당합니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있어 외국인 낙찰 시 거래 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건 및 주거 환경은 보통 수준입니다.

가장 큰 장점은 임차인과의 확약서를 통해 보증금 인수 부담이 해소되었다는 점입니다. 이는 낙찰자가 명도를 진행함에 있어 상당한 이점을 제공합니다.

감정가는 222,000,000원이지만, 최근 실거래가 분석 결과 해당 연식의 인근 유사 면적 물건은 10,500만원에서 14,000만원 수준으로 거래되었습니다. 이는 감정가와 시세 간 상당한 괴리가 있음을 시사합니다.

건물 연식(2011년)이 비교적 최신이며, 전용면적(84.24㎡)이 넓다는 점을 고려할 때, 현재의 감정가보다는 최근 실거래가 수준에 근접한 시세가 형성될 가능성이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

* 보증금 인수 부담 없음: 임차인의 대항력 포기 확약서로 인해 낙찰자가 보증금을 인수할 위험이 없어 명도 부담이 현저히 줄어듭니다.

* 넓은 전용면적: 84.24㎡ (약 25.48평)의 넓은 전용면적은 실수요자 및 투자자에게 매력적입니다.

* 비교적 신축: 2011년에 건축되어 건물 노후도가 적습니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이를 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 2011년식의 유사 면적(약 71.95㎡) 다세대주택이 140,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 면적(84.24㎡)이 더 넓다는 점을 감안하면, 평당 가격을 적용 시 약 164,400,000원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가는 222,000,000원으로, 이는 최근 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

그러나 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점과 2011년식 건물임에도 감정가와의 시세 차이를 고려할 때, 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

본건의 잠재적 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 현재 시세 및 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

임차인 보증금 198,000,000원의 인수 부담이 없다는 점을 감안하면, 시세 수준을 고려한 입찰 전략이 유효합니다.

따라서, 주변 실거래가와 감정가 사이의 적정 지점을 고려하여, 175,000,000원 수준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 78.8% 수준이며, 넓은 면적과 해소된 임차인 리스크를 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.