나이스옥션 법원경매 평택 2025타경794 [1] 경기도 평택시 동삭동 845 평택센트럴자이2단지 204동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 ""평택서재초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 204동 6층 603호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트임.(내부구조 및 이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참고바람.)

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거,지구단위계획구역(동삭2지구),소로3류(폭 8m미만)(접함),
중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역((가칭)동삭2지구2초등학교(교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(푸른동삭유치원(교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역((가칭)동삭2지구2초등학교(교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 건물 정보

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* 사건번호: 평택지원 2025타경794 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 동삭동 845 평택센트럴자이2단지 204동 6층603호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 준공일자: 2015년 06월 12일

* 총 층수/해당 층: 23층 중 6층

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1.2. 면적 정보

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* 토지면적: 36.82㎡ (약 11.14평)

* 건물 전용면적: 59.52㎡ (약 18.00평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

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1.3. 매각 정보

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* 감정가: 327,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 미추홀신용협동조합

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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2.

* 본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 평택서재초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 인근은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경이 비교적 양호합니다.

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2.2. 교통상황

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* 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되어 차량 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 본 건의 말소기준권리는 2023년 07월 20일 접수된 미추홀신용협동조합의 근저당권입니다.

* 매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

* 다만, 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

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3.2. 임차인 현황

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* 임차인: 조

* 전입일자: 2018년 03월 07일

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 임대 관계: 미상

* 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 임대 관계 또한 불분명한 점은 본 건의 주요 쟁점입니다.

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2.

3.3. 권리분석 요약

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2.

* 말소기준권리 이하 등기부상 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

* 대항력 있는 임차인 조 씨의 존재가 가장 큰 고려 사항입니다. 보증금 0원, 차임 0원의 특이한 상황으로, 인수되는 보증금은 0원으로 산정되나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권 권리에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 시설

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2.

* 본 물건은 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거지역에 속합니다.

* 인근에 평택서재초등학교가 위치하며, 교육환경 보호 구역으로 다수의 학교 및 유치원이 지정되어 있어 교육 관련 시설이 밀집해 있습니다.

* 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용은 가능합니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 관련 법규에 따른 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 정확한 확인을 위해서는 현장 답사를 통한 주변 환경 조사가 권장됩니다.

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5. 생활정보

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5.1. 학군

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2.

* 인근에 평택서재초등학교가 위치하며, 통학이 용이합니다.

* 다수의 학교 및 유치원이 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

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2.

5.2. 편의시설

2.

2.

* 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 아파트 단지로서의 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 대항력 있는 임차인

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2.

* 보증금 0원, 차임 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인 조 씨의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 위험을 내포하고 있습니다.

* 실제 점유 관계, 계약 내용, 배당 여부 등 상세한 확인이 필수적입니다.

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6.2. 기타 특이사항

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2.

* 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부 및 내용 확인이 필요합니다. (현재로서는 구체적 정보 부족)

* 토지이용계획상 학교 보호 구역 등으로 지정된 사항은 개발이나 활용에 제약이 될 수 있습니다.

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7. 종합 의견

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2.

* 본 물건은 경기도 평택시 신축 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 환경 및 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재하고 임대 관계가 미상인 점, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 가능성은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 낙찰자는 임차인과의 명도 협상 및 법적 절차 진행 가능성을 충분히 고려해야 하며, 지상권에 대한 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

* 안정적인 권리 분석보다는 임차인 관련 리스크 관리가 핵심인 물건으로 판단됩니다.

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8. 투자 포인트

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2.

* 평택시의 신축 아파트라는 점과 지역의 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

* 임차인과의 원만한 명도 협상을 통해 시세 대비 저렴하게 취득한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 평택 지역의 개발 계획 등을 고려한 장기적 관점의 투자도 가능합니다.

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9. 예상 입찰가

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2.

* 예상 입찰가는 인수 보증금 0원을 제외하고 산정합니다.

* 감정가: 327,000,000원

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

* 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 비용, 예상 소송 비용, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 추가 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 주변 아파트 시세 및 본 건의 특수성을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 85% 수준인 약 278,000,000원에서 294,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.