나이스옥션 법원경매 평택 2025타경793 [1] 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '송탄역(지하철1호선)' 북동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 주상복합 및 아파트 등이 소재하는 지역으로
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 송탄역(지하철1호선)이 소재
하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제9층 제903호로서,
(사용승인일 : 2017.11.06.)

-외벽 : 석재 붙임 마감 등,
-내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
-창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비,
기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄하게 조성한 3필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지
등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (3) : 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구역(송신초
교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군
용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률
>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포
함), 주택 취득에 한함) 임.

기호(2) : 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구역(송신초교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역
<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(
지정기간:2025.08.26.~2026.08.25. , 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 22,000,000원, 전입일자 2022.7.29. 확정일자 2022.7.12.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.사건번호: 평택지원 2025타경793 (1)

1.1. 2.소재지: 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 9층 903호

1.1. 3.용도: 아파트

1.1. 4.건축물현황:

* 건물명: 대준블루온3

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 지하 2층 ~ 지상 13층

* 해당 층수: 9층

* 사용승인일: 2017년 11월 06일

* 면적:

* 전용면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

* 분양면적: 9층 903호 (집합건물 등기부 전유부 정보 기준, 별도 분양면적 표기 없음. 일반적으로 전용면적 대비 약 1.5~1.7배로 계산될 수 있으나, 정확한 정보는 관리사무소 또는 등기부 열람 필요)

1.1. 5.감정가: 185,000,000원

1.1. 6.토지면적: 8.20㎡ (약 2.48평)

1.1. 7.건물면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

1.1. 8.매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 9.경매구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '송탄역(지하철 1호선)' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 주상복합 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 진출입이 용이하며, 단지 남측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 인근에 다수의 노선버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 송탄역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 일반상업지역에 속해 있습니다.

* 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당됩니다.

* 관광특구(송탄) 지역입니다.

* 상대보호구역(송신초교)으로 지정되어 있습니다.

* 비행안전제5구역(전술)에 해당되어 군사기지 및 군사시설 보호법의 적용을 받습니다.

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.)으로, 외국인, 법인, 단체는 주택 취득 시 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 갑구:

* 갑3 (2022.07.29. 접수): 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (말소 예정 또는 말소됨)

* 갑4 (2022.10.06. 접수): 소유권 이전 (매매 230,000,000원)

* 갑5 (2025.08.12. 접수): 강제경매 개시 결정 (채권자 조용욱, 220,000,000원) - 말소기준권리

* 을구:

* 을1 (2024.08.07. 접수): 주택임차권 설정 (권리자 조용욱, 220,000,000원) - 인수 대상 권리 (말소: 인수)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 220,000,000원 (등기부상 명시된 금액)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 07월 29일

* 확정일자: 2022년 07월 12일

* 배당신고일자: 2024년 08월 07일

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 1번 임차권등기 설정자로, 대항력 있는 선순위 임차인입니다.

3.3. 권리분석 종합

* 말소기준권리는 갑5번 강제경매개시결정 등기입니다.

* 을구 1번의 주택임차권은 대항력 있는 선순위 임차인의 권리로서, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인의 보증금 22,000,000원(이천이백만원)이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 참고: 등기부상 임차인의 권리금액은 220,000,000원(이억이천만원)으로 기재되어 있으나, 인수해야 할 금액은 22,000,000원(이천이백만원)으로 명시되어 있어, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 이 부분은 인수 보증금 규모에 큰 영향을 미치므로, 입찰 전 반드시 법원 또는 관련 기관을 통해 재확인해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 22,000,000원 (매수인이 인수할 가능성이 있는 금액)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

* 단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 지하철 1호선 송탄역을 중심으로 형성된 상업지역이 인접해 있어, 다양한 상업시설 및 금융기관, 관공서 등을 이용할 수 있습니다.

* 평택시는 현재 미군기지 이전 및 산업단지 개발 등으로 인해 인구가 꾸준히 증가하고 있으며, 지역 경제 활성화 및 상권 발달 가능성이 높은 지역입니다.

4.2. 혐오시설 및 유해시설

* 주변 환경 조사 결과, 통상적인 의미의 혐오시설(폐기물 처리장, 하수처리장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

* 다만, 해당 물건은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있습니다. 이는 항공기 소음이나 군사 활동으로 인한 간접적인 영향이 있을 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 송탄역 인근에 송신초등학교가 위치해 있어 초등 교육 이용이 가능합니다. (상대보호구역 지정)

5.2. 편의시설

* 송탄역 주변으로 대형마트, 병원, 은행, 식당가 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 지역 커뮤니티 시설 및 공공시설 이용도 편리한 편입니다.

5.3. 자연 및 휴식시설

* 구체적인 공원이나 녹지 공간에 대한 정보는 부족하나, 도심 내 아파트 단지로서 기본적인 생활 편의에 중점을 둔 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 위험

* 을구 1번 임차권등기는 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 임차보증금 중 22,000,000원(이천이백만원)이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

* 등기부상 명시된 임차보증금(220,000,000원)과 인수 금액(22,000,000원) 간의 차이가 크므로, 실제 임대차 계약 관계 및 법원 배당표를 면밀히 검토하여 정확한 인수 금액을 확정해야 합니다. 잘못된 판단 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 군사시설 영향

* 비행안전구역 및 소음대책구역에 속해 있어 항공기 소음으로 인한 생활 불편이 발생할 수 있습니다. 이는 주거 만족도 및 향후 재산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성

* 평택시는 개발 호재가 많으나, 부동산 시장의 전반적인 변동성 및 금리, 정책 변화 등에 따른 가격 변동 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 송탄역 역세권에 위치한 아파트 물건으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 편입니다. 그러나 권리분석상 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차보증금 중 일부(22,000,000원)를 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 특히 등기부상의 보증금액(220,000,000원)과 인수 가능 금액(22,000,000원) 간의 명확한 확인이 필수적입니다. 또한, 군사시설 보호구역 및 소음대책구역에 포함되어 있어 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요인을 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 송탄역 역세권 입지로 인한 안정적인 수요 확보 가능성.

* 평택시의 지속적인 개발 및 인구 유입에 따른 장기적인 가치 상승 기대.

* 아파트로서의 기본적인 주거 가치 보유.

* 감정가 대비 인수 보증금을 고려한 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 185,000,000원입니다.

권리분석 결과, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 최소 22,000,000원(이천이백만원)으로 추정됩니다.

입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.

* 향후 매수인이 인수해야 할 보증금(22,000,000원)을 포함한 총 실취득가격을 고려해야 합니다.

* 주변 시세, 물건의 상태, 권리 인수 금액, 군사시설로 인한 소음 영향 등을 종합적으로 반영해야 합니다.

상기 권리 인수 금액(22,000,000원)을 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 희망 입찰가 범위로 제시합니다.

* 희망 입찰가 범위: 148,000,000원 ~ 166,500,000원

최종 입찰가는 법원 배당 현황, 현장 조사 결과, 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다. 입찰 전 반드시 인수 보증금 관련 사항을 명확히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.