나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52784 [1] 경기도 광주시 신현동 475-2 더뷰 203동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목동 소재 ""강남300 C.C"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독· 다세대주택 및 근린생활시설, 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스 정류장이 위치하여 일반적인 대중교통 이용편익 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 외장 석재붙임 등 마감,
창호 : 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방겸식당, 거실, 화장실 2, 발코니)으로 탐문·조사 되었음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 공동승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사인 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역 (일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인:김민주)로부터 2026. 6. 1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 성남지원 2025타경52784 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 소재지 및 건물 현황

* 소재지: 경기도 광주시 신현동 475-2 더뷰 203동 3층 301호

* 건물 용도: 다세대주택

* 건축물 정보:

* 건축년도: 2016년 11월 16일 (준공 2018년 10월 15일)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕

* 층수: 지하 1층, 지상 4층 건물 내 3층 301호

* 내부 이용상태: 방 3, 주방겸식당, 거실, 화장실 2, 발코니

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

* 토지면적: 82.01㎡ (약 24.8평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 71.83㎡ (약 21.7평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 감정가

* 감정가: 369,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 광주시 목동 소재 "강남300 C.C" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 편익은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

* 건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 알루미늄샷시입니다.

* 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 공동 승강기 등이 설치되어 있습니다.

2.4. 토지 및 도로

* 토지는 북서측 하향 완경사인 부정형 토지로서, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

* 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 진행 현황

* 본건은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김민주 (주택도시보증공사(양도 전))

* 보증금: 345,000,000원

* 전입일자: 2021년 4월 12일

* 확정일자: 2021년 4월 12일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 상세 내용: 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라 임차인은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 임차권등기는 말소될 예정입니다. 따라서 본 경매 절차에서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 말소기준권리: 2021년 4월 30일 접수된 주식회사 페이금융대부의 근저당권 (을3)입니다.

* 본 경매 개시 결정 등기(갑5) 및 그 이후의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 445,000,000원 (근저당 100,000,000원 + 주택임차권 345,000,000원). 다만, 이는 말소될 권리의 합계이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.4. 인수되는 권리 분석

* 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 바 없음)

* 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력은 없으며, 보증금 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 사례를 바탕으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택 거래가액은 약 320,000,000원에서 465,000,000원 수준입니다.

* 이는 본건의 전용면적(71.83㎡) 기준, 제곱미터당 약 4,560,000원 ~ 5,487,000원 수준에 해당합니다.

4.2. 주변 시세 비교

* 블리스타운(C동, 70.17㎡, 2019년 건축): 320,000,000원 (약 4,560,000원/㎡)

* 보헤미안C동(84.74㎡, 2019년 건축): 465,000,000원 (약 5,487,000원/㎡)

* 아트리움(106동, 52.25㎡, 2012년 건축): 130,000,000원 (약 2,488,000원/㎡)

* 상기 비교 사례 중 2019년 건축된 블리스타운 및 보헤미안C동의 시세가 본건의 적정 가치 산정에 더 부합하는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 주변이 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

* "강남300 C.C" 인근 지역으로, 일부 공장 및 창고 시설이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주변 환경의 영향

* 감정평가서상 공장, 창고 등이 혼재된 지역이라는 점은 소음, 냄새 등 주거 쾌적성에 다소 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. HUG 보증 관련 특이사항

* 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없으나, HUG 인수조건 변경 관련 절차를 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 권리관계 외 추가 위험

* 제시외건물은 없으나, 현장 조사 시 추가적인 현황 파악이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 없는 물건입니다.

* 건축 연식 및 주변 환경 등을 고려할 때, 감정가와 주변 시세가 유사한 수준으로 형성되어 있으나, 일부 공장 및 창고 시설 혼재는 고려해야 할 사항입니다.

* HUG 관련 특이사항은 권리 분석상 문제가 없으나, 진행 과정에서 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 임차인의 대항력 없음 및 보증금 미인수 조건으로 권리 부담이 없습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시로 채권이 명확합니다.

* 인근 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

8.2. 기회 요소

* 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 잠재력.

* 적절한 낙찰가 산정 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 본건의 감정가는 369,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 매매 사례 분석 결과, 본건의 적정 시세는 약 360,970,000원으로 추정됩니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없으며, 주변 환경 리스크를 감안하여 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

9.2. 제시 가격

* 예상 입찰가: 325,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.