나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52795 [1] 경기도 광주시 목현동 431-15 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대신 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 목현동 소재 ""목현2리마을회관"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제1층 제102호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창호 : 하이샤시 창호 마감 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 ""다세대주택""으로 등재되어 있음.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건이 소재한 토지의 경우 인근 도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건이 소재한 토지의 경우 북측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:황은수)로부터 2026.05.12.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52795 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 목현동 431-15 1층102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 213,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 55.62㎡ (약 16.82평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 49.72㎡ (약 15.04평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 건축물 정보

* 건축물명: 해당사항 없음

* 준공일자: 2017.05.26

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 제1층 제102호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 경기도 광주시 목현동 소재 ""목현2리마을회관"" 남동측 인근에 위치함.

* 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 대상 물건까지 차량의 진출입이 용이함.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

* 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

* 토지 형상은 인근 도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

* 토지는 북측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있음.

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 말소기준권리: 2022.02.11. 근저당권 (한정이앤씨주식회사, 650,000,000원)

* 매각으로 인하여 소멸되는 권리: 근저당, 압류, 강제경매 등

* 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리: 지상권 (관련 상세 정보 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이현학

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025.04.30

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계 미상

* 임차인: 주택도시보증공사(황은수)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.01.21

* 확정일자: 2021.12.20

* 배당신고일자: 2024.01.29

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권 말소 처리되었음.

* 임차인: 최수희

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2024.07.29

* 확정일자: 2024.07.29

* 배당신고일자: 2025.10.20

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인 현황 및 등기부상 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨.

* 다만, 주택도시보증공사(HUG) 관련 확약서 내용에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있음.

4. 상권분석

* 대상 물건이 위치한 지역은 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 주거지역임.

* 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역임.

* 별도의 대규모 상업 시설은 확인되지 않으나, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있음.

5. 생활정보

* 주위 환경은 주거 기능 위주로 형성되어 있어 비교적 조용한 생활이 가능함.

* 인근 버스정류장을 통해 광주시내 및 주요 지역으로의 대중교통 이용이 편리함.

* 차량 이용 시 도로망 접근성이 양호하여 광역 이동도 가능한 수준임.

6. 잠재적 리스크

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항:

* HUG로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었음.

* 등기부상 황은수 씨의 주택임차권은 말소 처리되었고, 임차인 현황에도 대항력이 없는 것으로 기재되어 있음.

* 그럼에도 불구하고 HUG의 채권 확보 방식 및 관련 절차에 대한 면밀한 확인이 필요할 수 있음.

* 토지 이용계획:

* 다양한 법률에 따른 지역 및 구역 지정(계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 자연보전권역 등)이 되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 혐오시설 유무:

* 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 본 물건 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았음. 다만, 정확한 파악을 위해서는 현장 방문을 통한 주변 탐문이 권장됨.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있음. 감정가는 213,000,000원이나, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보임. 권리분석상으로는 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 파악되며, 인수할 보증금도 없는 것으로 나타남. 다만, HUG의 확약서 및 임차권 말소 관련 사항은 복잡한 채권 관계를 시사하므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 주거용 건물로서 기본적인 수요가 있는 지역임.

* 감정가 대비 시세가 낮을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

* 모든 권리가 매각으로 소멸될 가능성이 높아 명도가 비교적 용이할 수 있음 (단, HUG 관련 사항 추가 확인 필요).

9. 예상 입찰가

* 주변 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 거래된 41.76㎡ (약 12.6평) 물건이 180,000,000원에 거래됨.

* 2026년 5월 거래된 57.96㎡ (약 17.5평) 물건이 150,000,000원에 거래됨 (평단가 낮음).

* 2026년 5월 거래된 49.14㎡ (약 14.9평) 물건이 183,000,000원에 거래됨.

* 본 물건의 면적(49.72㎡, 약 15.0평)은 49.14㎡ 거래 물건과 유사함.

* 가장 유사한 면적의 실거래가(183,000,000원)를 기준으로 볼 때, 본 물건의 감정가(213,000,000원)는 다소 높게 평가된 것으로 보임.

* 권리상 인수 부담이 적은 점을 감안하더라도, 시세 반영이 중요함.

* 예상 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 205,000,000원

* 적정 입찰가 제안: 195,000,000원

* 본 제안가는 주변 실거래가를 반영하였으며, 감정가와 시세 간의 괴리를 고려한 것입니다. HUG 관련 사항에 대한 최종 확인 후 입찰가를 조정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.