나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3571 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 435-20 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 소재 곤지암초등학교 북동측 인근에 위치하며
주위는 읍소재지 상가지대로서 상가, 점포 등 근린생활시설, 숙박시설, 시장, 주택 등
으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 경강선 전철 곤지암역이
위치하고 대중 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고평탄하며 현황 상업나지이고 주위
에 공사용 가설울타리가 설치되어 있음.
(기호1,2가 지리적으로 접해 있으며 일단으로 개발행위 허가를 받았음)

인접 도로상태

북측으로 폭35-40미터의 대로(경충대로, 옛 3번국도)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) :
도시지역, 일반상업지역, 대로1류(폭35~40m)(접함)<국토의 계획의 이용에 관한 법률>, 가
축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(곤지암바
위)]<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역[곤지암초교]<교육환경 보호에 관한 법률>, 배
출설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수
도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

기호(2) :
도시지역, 일반상업지역, 대로1류(폭35~40m)(저촉)<국토의 계획의 이용에 관한 법률>, 가
축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(곤지암바
위)]<경기도문화재보호조례>, 배출설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정
비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호(2)는 공부상 전이나 현황은 대(상업지역내 나지)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 본건 기호(1,2) 토지는 일단으로 개발행위 허가(2022.3.23 : 도시 허가 제2022-34호,
목적:단독주택 및 도로 부지조성, 기간:2202.04~2024.03)를 받았으며 현황은 나지상태
로서 공사용 가설울타리가 설치되어 있음.(별첨 사진용지 참조).

3) 본건 기호(2)는 일부(약52㎡)가 도시계획도로에 저촉되어 그 제한의 정도를 고려하여 평
균가격으로 평가하였으며, 본건 지상에 이동식 컨테이너 3개가 소재하나 평가에서 제외
하였음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록2.토지는 공부상 '전'이나 현황 대지(상업지역내 나지)임. 농지법 제34조 제2항에 따라 농지전용협의를 완료한 농지로 원상회복대상이 아니고 농지취득자격증명서 제출 없이 취득할 수 있음.
3. 목록1,2.토지는 일단으로 개발행위허가(2022.3.23:도시허가 제2022-34호, 목적: 단독주택 및 도로부지조성, 기간:2022.04~2024.03)를 받았으며, 현황은 나지상태로서 공사용 가설울타리가 설치되어 있음.
4. 목록2.토지 일부(약52㎡)가 도시계획도로에 저촉되어 제한된 가격으로 평가하였고, 본건 지상에 철거 및 이동이 용이한 컨테이너 3개는 평가 및 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2025타경3571 (1)

1.2. 소재지

경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 435-20

1.3. 지목 및 현황

공부상 지목은 '전'이나, 현황은 상업지역 내 나대지 상태임.

1.4. 토지 면적

총 491.00㎡ (약 148.5평)

1.5. 건물 면적

건물은 매각 대상에서 제외됨.

1.6. 감정가

3,335,710,000원

1.7. 매각 대상

토지 매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

곤지암농업협동조합 (등기부상 근저당권자 및 임의경매 신청인)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 소재 곤지암초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 읍소재지 상가지대로서 상가, 점포 등 근린생활시설, 숙박시설, 시장, 주택 등이 혼재되어 있음.

2.2. 교통 환경

인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있으며, 경강선 전철 곤지암역이 위치하여 대중교통 이용이 무난한 편임.

2.3. 도로 접근성

본건 북측으로 폭 35-40미터의 대로(경충대로, 옛 3번국도)와 직접 접하고 있어 차량 접근성이 매우 우수함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2024년 1월 17일 접수된 곤지암농업협동조합의 근저당권 (채권액 3,051,600,000원)이 말소기준권리임.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 매각으로 인한 모든 권리(등기부상 을구 근저당, 갑구 가압류, 압류, 가등기 등)가 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됨.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 3,281,169,716원으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 곤지암 읍소재지의 핵심 상업지역에 속하며, 주변에 다양한 상가, 점포, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 예상되는 지역임.

4.2. 지역 특성

상업지역 내에 위치하고 있어 상업시설 개발에 유리하며, 인근에 주택 및 숙박시설 등 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 가짐.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

곤지암초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있음.

5.2. 편의 시설

경강선 곤지암역 및 시내버스 정류장이 가까워 교통 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

공부상 지목은 '전'이나 현황은 대지로, 농지취득자격증명 제출 없이 취득 가능하며 원상회복 대상이 아님. (농지법 제34조 제2항에 따른 전용협의 완료)

6.2. 개발 계획의 변동성

단독주택 및 도로 부지 조성을 위한 개발행위허가(2022.04~2024.03)를 받았으나 기간이 만료되었음. 향후 개발 시 신규 허가 필요.

6.3. 도로 저촉 부분

목록2 토지 일부(약 52㎡)가 도시계획도로에 저촉되어 평가 시 가격 제한이 있었음. 이는 향후 건축 및 개발 시 제약 요인이 될 수 있음.

6.4. 제시외 물건

본건 지상에 소재한 컨테이너 3개는 평가 및 매각에서 제외되었으므로, 낙찰 후 별도 처리가 필요함.

6.5. 토지이용계획상 제한

* 기호(1), (2) 토지 모두 도시지역, 일반상업지역에 속함.

* 대로1류(폭35~40m)에 접함.

* 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(곤지암바위), 상대보호구역[곤지암초교](기호1), 배출설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등의 각종 규제가 적용됨.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 상업지역 내 대로변에 위치한 나대지로서, 우수한 접근성과 개발 잠재력을 가지고 있음. 공부상 농지이나 현황은 개발 가능한 대지이며, 권리관계가 비교적 명확함.

7.2. 개발 가능성 및 제약

상업지역 내 나대지로서 신축 개발 등의 잠재력이 있으나, 일부 토지가 도시계획도로에 저촉되고 과거 개발행위허가 기간이 만료된 점은 고려해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 강점

* 상업지역 내 대로변에 위치하여 가시성 및 접근성이 탁월함.

* 경강선 곤지암역 인근으로 대중교통 이용이 편리함.

* 주변 개발이 활발한 읍소재지 상권임.

8.2. 권리관계 명확성

* 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인이 없어 권리관계가 깔끔함.

* 농지법 관련 규제(취득자격증명, 원상회복)에서 자유로움.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

정확한 예상 입찰가 산정은 현지 시세 조사, 유사 물건 비교 분석, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 건 감정가는 3,335,710,000원이며, 총 채권액은 3,281,169,716원입니다.

9.2. 고려 사항

도로 저촉 부분, 만료된 개발행위허가, 제시외 물건 처리 비용 등을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 인근 상업용지 시세 및 향후 개발 가능성을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.