나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52783 [1] 경기도 광주시 송정동 356-32 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동진감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 ""광주시청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및
다세대주택, 근린생활시설, 공공업무시설, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 4층402호로서
외 벽 : 적벽돌치장쌓기 및 드라이비트 마감.
내 벽 : 벽지도배,일부 타일마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

2016.01.06자로 사용승인된 다세대주택으로서
방2,거실,주방,욕실2,발코니(확장), 다락(방2,거실,욕실1)등으로 이용중임.
(내부구조는 건축물현황도및 전례 내용 참조함)

설비내역

위생 및 급배수시설 되어있고, 도시가스보일러 개별난방임

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 사다리형의 남동측 하향 경사지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,자연녹지지역,성장광리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부
제한구역),역사문화환경보존지역(허용기준구역(2구역),배출시설설치제한지역,자연보전권역,
공장설립승인지역,특별대책지역임.
(참고)본건 토지는 미정리로 발급 불가하여 인접지(356-26번지)를 기준 작성함.

공부와의 차이

공부면적 외의 다락층은 복층구조로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.부동산등기사항전부증명서 상 동 표시 없으나 현황은 '103동'임
2.발코니(확장), 공부면적 외의 다락층(방2,거실,욕식1)은 복층구조로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보 상세

3. 사건번호

성남지원 2025타경52783 (1)

4. 소재지

경기도 광주시 송정동 356-32 4층402호

5. 용도

다세대주택

6. 감정가

284,000,000원

7. 토지 면적

107. 40㎡ (약 32.49평)

8. 건물 면적

60. 16㎡ (약 18.19평)

9. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

10. 경매 구분

부동산강제경매

11. 채권자

주OOOOOOOOOOOO

12. 특이사항

* 부동산등기사항전부증명서 상 동 표시 없으나 현황은 '103동'임

* 발코니(확장), 공부면적 외의 다락층(방2,거실,욕실1)은 복층구조로 이용중임

13. 감정평가서 요약

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 4층402호

* 사용 승인일: 2016년 01월 06일

* 내부 이용 상태: 방2, 거실, 주방, 욕실2, 발코니(확장), 다락(방2, 거실, 욕실1) 등

* 설비 내역: 위생 및 급배수 시설, 도시가스보일러 개별난방

* 토지 이용 상태: 3필 일단지 사다리형의 남동측 하향 경사지로서 다세대주택 건부지로 이용 중

* 인접 도로 상태: 본건 동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함

1.1. 입지조건

2. 입지조건 상세

3. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 송정동에 소재하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공공업무시설, 임야 등이 혼재된 지역임. 경기도 광주시청 남서측 인근에 위치함.

4. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

1.2. 권리분석

2. 권리분석 상세

3. 권리 분석 개요

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2019년 12월 13일 접수된 낙생농업협동조합의 근저당권(을3)임. 이 권리보다 늦게 설정된 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

4. 등기부 현황

* 소유권 변동: 박인자(보존) → 정혜자(이전) → 최엄진(이전) 순으로 소유권이 이전되었음.

* 권리 내역 (말소기준권리 이하):

* 근저당권 (낙생농업협동조합, 2019-12-13, 163,200,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (한국투자저축은행, 2024-11-11, 100,000,000원) - 말소

* 가압류 (케이비부동산신탁, 2025-03-25, 733,856,000원) - 말소

* 강제경매 (한국투자저축은행, 2025-08-13, 494,083,200원) - 말소

* 총 등기부채권액: 997,056,000원

5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 권리 개요는 별도 확인 필요

6. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상.

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.3. 상권분석

2. 상권분석 상세

3. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 광주시청 인근에 위치하며, 주위는 주거지역(단독 및 다세대주택)과 근린생활시설, 공공업무시설이 혼재되어 있는 지역임.

4. 상권 특징

광주시청 인근에 위치하여 행정 편의시설 이용이 용이하며, 지역 내 주거 및 상업 기능이 함께 발달된 곳으로 파악됨.

1.4. 생활정보

2. 생활정보 상세

3. 주거 환경

주변이 주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 환경을 제공할 것으로 예상됨.

4. 교통 및 편의시설

차량 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능함. 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 보임.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크 상세

3. 등기부상 동 표시 불일치

부동산등기사항전부증명서 상 동 표시는 없으나, 현황은 '103동'으로 이용 중임. 이는 추후 등기 정리가 필요하거나 혼란을 야기할 수 있는 요인임.

4. 불법 건축물 가능성

발코니 확장 및 공부 면적 외 다락층(방2, 거실, 욕실1)이 복층 구조로 이용 중인 점은 실제 사용 면적을 넓히는 장점이 될 수 있으나, 불법 건축물에 해당될 경우 추후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있음.

5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다양한 규제를 받고 있음. 이는 향후 토지 활용에 제약을 줄 수 있음.

6. 토지 미정리

본건 토지가 미정리 상태로 발급이 불가하여 인접지(356-26번지)를 기준으로 작성된 점은 재산권 행사 시 주의가 필요함.

7. 임대 관계 미상

실제 점유 및 임대차 관계가 불분명하여 인수해야 할 대항력 있는 임차인이 있는지, 또는 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 사전에 파악하기 어려움.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견 상세

3. 물건 요약

본 물건은 경기도 광주시 송정동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2016년 사용승인)이며 내부 확장 및 다락층 활용으로 실사용 면적이 넓다는 장점이 있습니다. 광주시청 인근이라는 입지적 이점을 가지며, 권리분석상 인수할 권리가 없는 깨끗한 상태입니다.

4. 주의사항

등기부상 동 표시 불일치, 공부 외 이용 면적(다락, 발코니 확장)으로 인한 불법 건축물 가능성, 복잡한 토지 이용 계획상의 제한, 그리고 임대 관계 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요한 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트 상세

3. 입지적 장점

광주시청 인근에 위치하여 행정기관 이용 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

4. 건물 상태 및 실사용 면적

2016년 사용승인된 비교적 신축 건물이면서, 발코니 확장 및 다락층 활용으로 인해 등기부상 면적 대비 넓은 실사용 공간을 확보할 수 있다는 점이 투자 포인트임.

5. 권리 분석의 안전성

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없는 안전한 권리 상태임.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가 산정

3. 주변 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식(2016년)의 '송정낙원포레시티'는 전용면적 70.15㎡(약 21.2평)가 2026년 5월 238,000,000원에 거래되었습니다. 연식이 더 오래된(2010년) '신안팰리스'(72.39㎡)는 200,000,000원, '브론즈빌'(76.6㎡)은 215,000,000원에 거래되었습니다.

4. 본건 면적 및 가치 평가

본건의 건물 면적은 60.16㎡(약 18.19평)으로, 최근 거래된 사례들의 전용면적(70.15㎡~76.6㎡)보다 작습니다. 그러나 발코니 확장 및 다락층 활용으로 실제 사용 면적은 더 넓을 것으로 예상됩니다.

가장 최근 거래된 '송정낙원포레시티'(2016년식, 70.15㎡)의 3.3㎡당 가격을 기준으로 환산 시, 본건의 등기부상 면적(18.19평)은 약 20,000만원 내외가 될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 고려

등기부상 동 표시 불일치, 불법 건축물 가능성, 복잡한 토지 이용 규제, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

6. 예상 입찰가 범위

감정가 284,000,000원 대비 시세 수준 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 200,000,000원에서 230,000,000원 사이로 판단됩니다.

7. 주변 혐오시설 확인

주변 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획 상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 인근 지역의 용도 제한이 있을 수 있습니다.

8. 면적 정보

* 토지면적: 107.40㎡ (약 32.49평)

* 건물면적: 60.16㎡ (약 18.19평)

* 최근 거래 사례의 전용면적: 70.15㎡ ~ 76.6㎡ (약 21.2평 ~ 23.1평)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.