나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52787 [1] 경기도 광주시 매산동 211-13 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔감정 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 매산동 소재 '매산1리마을회관' 서측 인근에 위치하며 주위는
근린생활시설, 소규모 공장 등으로 형성된 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,3) : 북서하향 완경사지를 인접 도로와 대체로 등고 평탄하게 조성한 사다리형의 공업용 건부지임.
기호(2) : 북하향 완경사지로서 부정형의 현황 도로임 (3) : , .

인접 도로상태

본건 북동측으로 약 6 미터 내외의 포장도로에 접함 6 .

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(보전관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(산업형))
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,
배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 자연보전권역<수도권정비계획법> ,
공장설립승인지역<수도법> , 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

보증금 3000만원/월세250만원으로 탐문조사 하였음

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 조립식경사지붕 지상 2 층 건물로서
외벽 : 샌드위치 판넬 마감 등 :
내벽 : 샌드위치 판넬 마감 등 :
창호 : 하이샷시 창호 등임
바닥 : 콘크리트
천정 : 철재트러스 : .

이용상태

창고 및 공장등으로 이용함.

설비내역

없음

부합물 및 종물

2층일부(ㄱ : 경량철골 창고 약60m2)를 창고로 이용함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

토지 감정요항표 참조

물건 비고

1.일괄매각
2.본건 부동산 창고 및 공장으로 이용중
3.목록1번 지상에 비닐하우스 소재함(평가에서는 제외)
4.목록2번 지분매각, 지목과 현황이 일치하는 '도로'
5.목록4번 건물 내 창고로 이용하는 ㄱ.제시외건물 60㎡ 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52787 (1)

소재지: 경기도 광주시 매산동 211-13 (도로명주소: 경기도 광주시 매자리길 68-33)

용도: 공장

감정가: 1,324,511,800원

토지 면적: 총 2,092.00㎡ (약 632.83평), 지분 1,451.4315㎡ (약 439.04평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 총 466.40㎡ (약 141.08평), 지분 466.4㎡ (약 141.08평)

건물 제시외 면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

대상 물건은 경기도 광주시 매산동에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 소규모 공장 등으로 형성된 지역입니다. '매산1리마을회관'에서 서측 인근에 자리하고 있습니다. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 물건지 북동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 북서하향의 완경사지로, 인접 도로와 대체로 등고 평탄하게 조성된 공업용 건부지 형태를 띠고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 보전관리지역, 성장관리계획구역(산업형)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역에 포함됩니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 지역은 공장 및 소규모 상업 시설이 혼재된 지역으로 확인됩니다. 쓰레기 소각장 등 대규모 혐오시설의 직접적인 인근 위치는 검색되지 않았습니다. 다만, 광주시 전체적으로는 쓰레기 소각장 건립 관련 논의 및 주민 반발 사례가 간헐적으로 보도되고 있으나, 본건 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 바 없습니다. 다만, 일반적으로 지상권 등은 매각으로 소멸되지 않을 수 있으나, 본건에서는 관련 내용이 확인되지 않습니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 7월 11일자 접수인 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 채권최고액 792,000,000원)으로 보입니다. 해당 권리 이후 접수된 권리들(을34, 갑25, 갑26 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

건물 등기부상으로도 유사하게 2023년 7월 11일자 접수인 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 채권최고액 792,000,000원)이 말소기준권리로 추정되며, 이후 권리들(을7, 갑3, 갑4 등)은 소멸될 예정입니다.

등기부상 근저당권 및 임의경매 개시결정 등이 '말소'로 표기되어 있어, 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 김야근: 보증금 30,000,000원, 차임 2,500,000원. 2025년 10월 23일 배당신고일자로 대항력 없음.

* 서영일: 보증금 10,000,000원, 차임 1,300,000원. 2023년 8월 2일 전입(사업자 등록일). 대항력 없음.

인수 가능한 보증금 합계는 0원입니다. 따라서, 낙찰자는 대항력 있는 임차인의 보증금이나 말소되지 않는 권리를 인수하지 않습니다.

1.4. 상권분석

대상 물건은 경기도 광주시 매산동에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다. 공장 용도에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

인근에 차량 진출입이 가능하고 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

토지이용계획상 보전관리지역, 성장관리계획구역(산업형)으로 지정되어 있어 산업 활동에 적합한 환경입니다. 또한, 가축사육제한, 배출시설 설치 제한, 자연보전권역, 공장설립승인지역 등의 규제를 받고 있습니다.

현재 임대 현황으로 보증금 30,000,000원 / 월세 25,000,000원으로 탐문 조사된 바 있어, 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

주변에 대형 산업단지나 물류센터가 위치하는지는 추가적인 조사가 필요하나, 소규모 공장 및 근린생활시설 위주의 상권으로 파악됩니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 직접적으로 문제가 될 만한 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 공장 용도로 이용 중이며, 직접적인 주거 목적의 생활 편의시설보다는 산업 활동을 위한 기반 시설 접근성이 중요합니다.

차량으로 약 6미터 폭의 도로에 접해 있으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 지역은 조용한 편이며, 근린생활시설이 일부 분포하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 토지 지분 매각: 본 물건은 토지 전체 면적(2,092.00㎡) 중 1,451.4315㎡ (약 69.3%)의 지분만 매각 대상입니다. 이는 전체 토지에 대한 권리 행사에 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

2. 토지 이용 계획 및 제한: 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 토지 이용 관련 규제를 받고 있어, 향후 건축, 증축, 업종 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 공동 담보 물건: 본 건은 공동 담보로 제공되었을 가능성이 있으며, 이 경우 연관된 다른 물건의 경매 또는 처분 여부에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

4. 제시외 건물: 비닐하우스는 평가에서 제외되었으며, 60㎡의 제시외 건물(창고)이 평가에 포함되었습니다. 추후 철거 또는 원상복구 문제가 발생할 수 있습니다.

5. 건물 지분 매각 가능성: '건물면적: 466.40㎡, 건물지분: 466.4㎡'로 기재되어 있어, 토지 지분 매각과 마찬가지로 건물에 대한 지분 매각일 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 '토지/건물일괄매각'이라는 명시에도 불구하고, 실제 소유권 관계를 면밀히 확인해야 할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 매산동에 위치한 공장 용지의 토지 및 건물 일부에 대한 경매 물건입니다.

현재 공장 및 창고로 이용 중이며, 임대 수익 발생 가능성이 있는 것으로 파악됩니다.

권리 분석상으로는 인수할 권리가 없어 비교적 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있습니다.

다만, 토지의 지분 매각이라는 점과 다양한 토지 이용 제한 규제, 제시외 건물 존재 등은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 또한, 공동 담보 물건이라는 점을 유의하여 추가적인 권리 관계 및 법적 제약을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 산업 입지: 성장관리계획구역(산업형) 내에 위치하여 산업 활동에 적합한 입지입니다.

2. 임대 수익 가능성: 보증금 3000만원/월세 250만원 수준의 탐문 조사 결과가 있어, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

3. 권리 인수 없음: 등기부상 권리 말소로 인해 낙찰자가 인수할 부담이 없어 깨끗한 권리 상태에서 투자가 가능합니다.

4. 일괄 매각: 토지 및 건물 일괄 매각으로, 별도의 명도 절차 없이 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,324,511,800원입니다.

예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 현황, 향후 개발 가능성, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 경매 낙찰가율, 물건의 명확한 지분율에 따른 실제 이용 가능 면적, 향후 예상되는 수익률 등을 다각도로 분석하는 것이 필요합니다. 본 보고서에서는 시장 조사를 통한 개별적인 입찰가 산정을 직접적으로 제시하기는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.