나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52755 [1] 경기도 광주시 초월읍 산이리 64 2층 204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1)은 경기도 광주시 초월읍 산이리 소재 ""산이1마을회관"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건(기호2)은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 소재 ""곤지암중학교"" 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 각급학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위
환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은
보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 22층 건내 1층 103호로서,
외벽: 모르타르위 페인팅 마감.
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감.
창호: 하이새시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건내 2층 204호로서,
외벽: 치장벽돌 마감.
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중이며, 후첨 ""내부구조도""참조바람.


*내부상태는 관계인의 비협조로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

아파트로 이용중이며, 후첨 ""내부구조도""참조바람.


*내부상태는 관계인의 비협조로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 급탕설비, 도시가스난방설비 등 되어있음.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 급탕설비, 도시가스난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 주거용(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남서측 왕복2차로 포장도로와 접하며, 외곽 동도와 연계되어 있음.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭10m~12m)(접함), 소로2류(폭8m~10m)(접함), 중로3류(폭12m
~15m)(접함), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 배출시설설치제한
지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역
공장설립승인지역, 특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

*내부의 이용상태, 설비내역은 관계인의 비협조로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

*내부의 이용상태, 설비내역은 관계인의 비협조로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52755 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 산이리 64 2층 204호

용도: 연립주택

감정가: 173,000,000원

건물면적: 99.90㎡ (약 30.22평)

토지면적: 75.21㎡ (약 22.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 산이리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 소재하는 지역입니다.

본건은 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 중 2층 204호이며, 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

* 교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 동측 및 남서측으로 왕복 2차로 포장도로와 접하며, 외곽 도로와 연계되어 있습니다.

* 주변 시설

주변에 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 것으로 파악됩니다. (다만, 감정평가서 요약에 두 가지 상이한 지역 정보가 혼재되어 있어, 본건의 정확한 주변 시설은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

1.3. 권리분석

* 인수되는 권리: 없음

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당권 (접수일자: 2015-12-16)

이후 등기된 모든 권리(근저당권, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-16

* 확정일자: 2024-10-18

* 배당신고일자: 2025-09-09

* 대항력: 없음

* 비고:

본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 보증금은 없습니다.

* 등기부요약

총 채무액: 223,000,000원

집합건물 등기부상 다수의 근저당권 및 강제경매가 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시세 동향

동일 단지 또는 유사 건물(마마하이츠맨션, 연립주택, 1995년 준공)의 최근 매매 사례를 보면,

- 전용면적 77.01㎡, 3층, 92,000,000원 (2026년 5월)

- 전용면적 95.76㎡, 2층, 150,000,000원 (2026년 5월)

으로 확인됩니다. 본건(건물면적 99.90㎡)은 유사한 시기에 건축된 연립주택으로, 최근 실거래가 대비 감정가(173,000,000원)가 다소 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

* 주변 지역 특성

주거지역 내에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설

인근에 학교가 소재하는 것으로 파악됩니다. (정확한 학군 정보는 추가 확인 필요)

* 교통

단지 주변으로 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인

내부 상태는 관계인의 비협조로 확인되지 않아, 경매 참여 시 표준적인 이용 상황을 상정하고 접근해야 합니다. 실제 내부 상태에 따라 수리비 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한

본건 토지는 제3종일반주거지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세

최근 실거래가 사례와 비교 시, 감정가가 시장가보다 다소 높게 평가되었을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 초월읍 산이리에 위치한 연립주택으로, 일괄 매각 대상입니다. 권리 관계가 비교적 명확하며 인수되는 부담은 없습니다. 하지만 내부 상태가 확인되지 않았고, 토지 이용에 일부 제한 사항이 존재합니다. 주변 유사 연립주택의 최근 매매가를 고려할 때, 감정가 대비 시장 가격이 다소 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정을 내려야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리 및 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 실거주 및 임대 잠재력: 주변의 생활 편의시설과 교통 여건을 고려할 때 실거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 낙찰 후 내부 수리 시 가치 상승 가능성: 내부 상태 미확인이라는 리스크를 감안하여, 저가 낙찰 후 수리를 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

주변 유사 연립주택의 최근 매매가를 분석한 결과, 본건의 시장가치는 약 1억 2천만원에서 1억 6천만원 사이로 추정됩니다. 감정가 1억 7천3백만원이 다소 높게 책정된 점과 내부 상태 미확인 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 1억 4천만원에서 1억 5천만원 사이로 제안하며, 실제 현장 조사 및 내부 상태 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.