나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52766 [1] 경기도 하남시 망월동 1132, 1132-1, 1132-2 퀸즈파크미사1차 제3층 제335호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공간감정 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 ""미사역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 ""미사역"" 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층~지상17층 건물 중 제3층 제335호로서,
외벽 : 돌 붙임 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.
(사용승인일: 2019.2.1)

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.
※ 후첨 ""내부구조도"" 참조

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전설비, 지하주차장 등이 설치되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필 일단의 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 북측 및 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 남측 및 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(망월동 1132, 1132-1) 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-14)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~ 26. 8. 25. 외국인 등(법인, 단체 포함) 주택 취득에 한함).

(망월동 1132-2) 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-07-25)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-14)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~ 26. 8. 25. 외국인 등(법인, 단체 포함) 주택 취득에 한함).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52766 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 망월동 1132, 1132-1, 1132-2 퀸즈파크미사1차 제3층 제335호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 126,000,000원

* 토지면적: 4.39㎡ (약 1.33평)

* 건물면적: 19.25㎡ (약 5.82평) - 전용면적 19.2506㎡ (약 5.82평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 삼OOOOOOOOO

* 특이사항: 선순위 전세권

* 주의사항:

* 특수물건정보: 선순위 전세권

2. 입지조건

* 본 물건은 경기도 하남시 망월동에 위치하며, 지하철 5호선 "미사역"에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장과 미사역이 있어 교통 여건이 양호합니다.

3. 권리분석

* 등기부등본상 말소기준권리는 을3 전세권설정(2023-07-10, 130,000,000원)이며, 해당 권리가 말소되는 것으로 기재되어 있습니다.

* 갑9 임의경매(2025-08-11, 130,000,000원)가 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있어, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 삼성이앤에이

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약상 말소 예정 권리: 소유권이전(2019-02-19), 소유권이전(2023-04-20, 매매), 전세권설정(2023-07-10, 말소기준권리), 임의경매(2025-08-11)

* 등기부채권 총액은 130,000,000원입니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요(명시된 내용 없음).

4. 상권분석

* 본 물건이 속한 하남시 망월동은 미사지구 중심상업지역에 포함되어 있어, 오피스텔 및 근린생활시설 등의 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 지하철 5호선 미사역 초역세권에 위치하며, 주변으로 중로 15m~25m의 도로에 접하고 있어 유동인구 및 접근성이 뛰어납니다.

* 이는 상업시설 운영 및 임대 수익 창출에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 지하철 5호선 미사역 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 건물 사용승인일이 2019년 2월 1일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* "특이사항" 및 "특수물건정보"에 "선순위 전세권"이 언급되어 있으나, 등기부등본 상 말소기준권리로 기재된 전세권(을3)이 말소 예정으로 되어 있으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점을 고려할 때, 권리 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 이 부분은 최종 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 임차인 현황에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다. (현재 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.)

* 토지이용계획 상 '토지거래계약에 관한 허가구역'(2025-08-21 지정, 2026년 8월 25일까지, 외국인 등 주택 취득 제한)에 해당하므로, 특정 매수자에 따라 계약 절차에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 지하철 5호선 미사역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지를 갖추고 있습니다.

* 최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준이며, 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

* 권리 관계가 명확히 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 권리 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 미사역 초역세권이라는 뛰어난 교통 입지

* 사용승인일 2019년으로 비교적 신축 건물

* 주변 상업 및 주거 인프라 발달

* 인수되는 권리 부담이 없는 것으로 간주 (보증금 합계 0원)

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 2026년 2월부터 3월까지 11,900만원에서 12,400만원 사이에서 거래되었습니다.

* 본 물건의 감정가는 126,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 평균은 약 12,100만원입니다.

* 추정 입찰가:

* 감정가(126,000,000원)와 최근 실거래가(평균 12,100만원)를 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 125,000,000원에서 135,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

* 권리관계가 명확히 소멸되고 인수되는 권리가 없다는 전제 하에, 시장 상황 및 경쟁 입찰자를 고려하여 적정 가격을 산정해야 합니다.

* 본 보고서에서는 인수되는 권리 부담이 0원임을 전제로, 130,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.