나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52762 [1] 경기도 광주시 직동 288 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현감정 · 평가일 2025.08.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 직동 소재 ""직동 마을회관"" 서측 인근에 위치한 부동산으로서 주위는 전, 답, 농가주택, 자연림 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호1은 부근까지만 차량이 접근가능하며 나머지 토지는 차량 접근이 가능하고, 부근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형 자연림
기호2~7,9: 대체로 부정형 전(기호 6의 경우 일부 자연림)
기호 8,10,11: 대체로 부정형 단독주택(기호10은 종중 제실)으로 이용중임

인접 도로상태

기호1,5: 맹지
기호2,3,4,6: 지적상 맹지이나 본건 토지와 인접토지를 관통하는 3미터 내외의 콘크리트포장도로 내지 농로에 접함.
기호 7,8,9,10,11: 3미터 내외 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호2, 3: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호4:계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호5,6,7,9,10,11: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호8: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

ㄱ) 철근콘크리트조 스라브기와지붕 (제실): 약191.53㎡
ㄴ) 경량철골조 판넬지붕(차양): 약 24㎡
ㄷ) 경량철골조 판넬지붕(차양): 약 12㎡
ㄹ) 경량철골조 판넬지붕(창고): 약 21㎡

공부와의 차이

'- 기호 2 제시 지목 '유지'이나 토지이용계획확인원상 '전'이며 현황 '전'임.
'-기호 11 지목 '전'이나 현황'대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.지목과 현황이 일치하는 임야
2.맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52762 (1)

소재지: 경기도 광주시 직동 288

용도: 임야

감정가: 230,340,000원

토지면적: 1745.00㎡ (약 528평)

토지지분: 1745㎡ (전체 토지)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 1. 지목과 현황이 일치하는 임야, 2. 맹지

2. 입지조건

주변환경:

본건은 경기도 광주시 직동 소재 "직동 마을회관" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 전, 답, 농가주택, 자연림 등이 혼재하는 전원적인 지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통:

본건까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 어느 정도 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 대체로 보통 수준입니다.

토지 현황:

본건 토지는 부정형의 자연림 상태입니다.

도로접근성:

본건은 도로에 직접 접하지 않는 맹지입니다.

3. 권리분석

경매 기본사항:

본 물건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

등기부 현황:

등기부상 소유권 보존은 신창맹씨문정공파대종중 (1983년 9월 15일)으로 되어 있으며, 말소기준권리는 주식회사직동물류에 의한 강제경매 (2025년 8월 11일)입니다.

임차인 현황:

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 임대 관계가 미상이므로, 임차인이 존재하는 경우 보증금 및 차임에 대한 상세 확인이 필요합니다.

매각 후 소멸되지 않는 권리:

지상권 등 일부 권리는 매각 후에도 소멸되지 않을 수 있으니 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성:

본건은 농경지, 자연림, 농가주택 등이 혼재하는 지역으로, 전형적인 농촌 또는 근교 자연녹지 지역의 특성을 보입니다. 상업 시설이나 밀집된 주거 단지와는 거리가 있습니다.

접근성:

차량 접근성은 있으나 대중교통 이용이 편리한 지역은 아닙니다. 주변 지역으로의 이동은 자가용이 필수적일 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 시설:

"직동 마을회관"이 인근에 있으며, 농경지와 산림이 주를 이루는 환경입니다. 따라서 일반적인 도시 지역의 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

편의시설:

가까운 편의시설은 제한적이며, 생활 편의를 위해서는 광주시 시내 또는 인근 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

혐오시설:

인근 지역 지도 조사 결과, 본건 주변에 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등과 같은 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통해 정확한 주변 환경을 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

맹지:

토지가 도로에 직접 접하지 않아 건축이나 토지 활용 시 진입로 확보 방안을 반드시 강구해야 합니다. 이는 토지 이용에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

토지 이용 규제:

본건은 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 건축, 개발, 토지 이용에 상당한 규제를 받습니다. 구체적인 개발 계획 수립 시 해당 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

임대 관계 미상:

인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 경우 예상치 못한 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 직동의 임야로, 현재 지목과 현황이 일치하며 자연림 상태입니다. 맹지라는 명확한 제약과 함께 보전관리지역 등 다수의 토지 이용 규제를 받고 있습니다. 주변 환경은 전원적이며, 차량 접근은 가능하나 대중교통 편의성은 낮습니다. 혐오시설은 초기 조사에서 발견되지 않았습니다. 농가주택 및 자연림이 혼재된 지역 특성상, 개발보다는 자연 친화적인 활용 또는 장기적인 가치 상승을 고려한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

자연 환경:

쾌적한 자연 환경을 활용한 주말 농장, 힐링 공간, 전원주택 부지 등으로의 활용 가능성이 있습니다.

잠재적 개발 가능성:

향후 지역 개발 계획 변화 또는 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (장기적 관점)

저평가 가능성:

맹지 및 규제 지역이라는 특성으로 인해 경매 시세가 감정가 대비 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 맹지이고 토지 이용 규제가 많으며, 임대 관계가 미상인 점 등을 고려해야 합니다. 또한, 채권액, 유사 물건의 실거래가, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.