나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57353 [1] 경기도 화성시 기산동 464 행림마을삼성래미안1차아파트 107동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상명 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 반월동 소재 '기산초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는
대단위 아파트단지, 근린생활시설, 공장, 창고, 농경지, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건 단지까지 제반 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하는
등 대중교통 편의성은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브위 철골경사지붕 15층 건물 내 제 1층 101호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 등

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 중로1류(폭20m-25m)(접함),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지및 군사시설보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26-2026.8.25 외국인등 대상 건축물의 용도(단독,
다가구,연립,다세대주택,아파트)로 사용되는 토지)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경57353 (1)

1.2. 소재지

경기도 화성시 기산동 464 행림마을삼성래미안1차아파트 107동 1층 101호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

357,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 57.66㎡ (약 17.45평)

토지지분: 57.661㎡ (약 17.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) - 전용면적 기준

건물지분: 84.987㎡ (약 25.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

지디자산관리대부주식회사 (을17)

1.9. 건물 규모

철근콘크리트구조, 총 15층 중 1층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 화성시 반월동 소재 '기산초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 공장, 창고, 농경지, 공원 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

단지까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 편의성은 보통 수준임.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결되어 있음.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 제2종일반주거지역

* 도로: 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 중로1류(폭20m-25m)(접함)

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26-2026.8.25, 외국인등 대상 건축물의 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 사용되는 토지)

3. 주변 시설 분석

3.1. 교육시설

기산초등학교가 물건지 인근에 위치하여 교육 환경이 우수함.

3.2. 생활 편의시설

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 태평양식자재마트, 홈플러스익스프레스 등이 가까이 위치함.

3.3. 잠재적 혐오시설 및 환경

주변에 공장, 창고 등이 혼재하는 것으로 파악되나, 대상 물건과의 직접적인 부정적 영향은 추가적인 현장 확인이 필요함. 화성시 전반적으로 산업폐기물 처리 시설 관련 갈등이 보도된 바 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않음.

4. 권리분석

4.1. 등기부요약

* 소유권 보존: 엘디산업개발주식회사 외 1명 (2004-02-05)

* 공유자전원지분 이전: 박동웅 (2004-03-15)

* 소유권 이전: 국정민 (2016-12-27, 매매)

* 말소기준권리: 근저당권 박칠순 (2017-02-24, 금150,000,000원)

* 근저당권: 지디자산관리대부주식회사 (2022-04-22, 금325,000,000원)

* 가압류: 경기신용보증재단 (2023-02-24, 금12,440,000원)

* 가압류: 주식회사제니스자산관리대부 (2025-07-29, 금5,872,230원)

* 임의경매개시결정: 지디자산관리대부 (2025-08-20, 250,000,000원) - 본 건 경매 개시

* 압류: 동화성세무서장 (2025-09-12)

* 가압류: 오케이에프앤아이대부주식회사 (2025-10-14, 금41,969,190원)

* 가압류: 신한저축은행 (2025-10-22, 금17,363,606원)

4.2. 등기부채권 총액

552,645,026원

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음.

5. 임차인 분석

5.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

5.2. 주의사항

임대 관계가 미상으로, 실제 임차인이 존재하고 보증금 또는 차임이 미상인 경우 인수 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

6. 상권분석

6.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 화성시 기산동 일대는 대규모 아파트 단지와 더불어 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재하는 복합적인 지역 특성을 보임. 이는 주거 기능과 더불어 상업 및 일부 산업 활동이 공존하는 환경을 나타냄.

6.2. 주변 개발 계획

제공된 정보에서는 구체적인 주변 개발 계획에 대한 언급은 없으나, 기산동 일대 도시개발사업이 추진되었으나 지연된 사례가 있으며, 이는 향후 지역 개발 잠재력에 영향을 줄 수 있음.

7. 생활정보

7.1. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브위 철골경사지붕 15층 건물 내 제1층 101호.

* 마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅 마감, 창호 - 하이샷시 창호 등.

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 등 기본 설비 완비.

7.2. 편의시설

기산초등학교 인접, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용 용이.

8. 잠재적 리스크

8.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 비행안전제6구역(전술)으로 인해 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26-2026.8.25)으로, 외국인 및 특정 건축물 용도 사용 시 허가가 필요할 수 있음.

8.2. 미확인 정보

* 임대관계: 임대 관계가 미상으로, 내부 점유 현황 및 임대차 관련 추가 확인이 필요함.

8.3. 기타

주변에 공장, 창고 등이 혼재하여 소음, 분진 등 환경적 요인의 영향 가능성이 있으나, 구체적인 영향 수준은 현장 확인이 필요함.

9. 종합 의견

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건으로, 경기도 화성시 기산동에 위치한 행림마을삼성래미안1차아파트 1층 호실이다. 단지 내 도로를 통해 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 기산초등학교가 인접하여 주거 환경이 안정적이다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위로 다수의 근저당, 가압류, 압류가 존재하며, 이들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상된다. 다만, 비행안전구역 및 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사 시 일부 제약이 있을 수 있으며, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 한다.

10. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 대단지 아파트: 래미안 브랜드 가치와 함께 지속적인 주거 수요 기대.

* 초등학교 인접: 자녀 교육 환경을 중시하는 수요층에게 매력적인 조건.

* 일반적인 아파트 구조 및 설비: 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 즉시 거주 또는 임대 용이.

11. 예상 입찰가

본 경매 물건의 감정가는 357,000,000원이다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건 시세, 본 물건의 장단점 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 한다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 주변 아파트 매매가 동향, 단지 내 유사 평형의 최근 낙찰가율 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적이다. 일반적으로 첫 경매 시 제시되는 감정가는 시장 상황을 반영한 가격으로, 경쟁 강도 및 유찰 가능성 등을 고려하여 입찰가격을 결정하게 된다. 본 건의 감정가 357,000,000원을 기준으로, 추가적인 시장 조사를 통해 최적의 입찰가를 결정할 것을 권장한다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.