나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57392 [1] 경기도 수원시 영통구 망포동 702 동수원2차쌍용스윗닷홈 204동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 망포동 소재 ""망포고등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지, 학교 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 3층 301호로서,
외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(후첨 건물개황도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 및 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 북측 출입구를 이용하여 단지출입이 가능하며 외부공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(라온유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(라온유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본정보

2.

사건번호: 수원지방법원 2025타경57392 (1)

2.

경매 구분: 부동산 강제 경매

2.

채권자: 오OO

2.

1.2. 부동산 정보

2.

소재지: 경기도 수원시 영통구 망포동 702 동수원2차쌍용스윗닷홈 204동 3층301호

2.

용도: 아파트

2.

건축물 정보:

2.

- 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 15층 건물 내 3층

2.

- 사용승인일: 2004년 11월 29일

2.

- 전용 면적: 84.89㎡ (약 25.7평)

2.

- 공급 면적: (전유부 면적 기준, 보통 84.8867㎡로 표기)

2.

- 토지 면적: 48.28㎡ (약 14.6평)

2.

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2.

1.3. 평가 정보

2.

감정가: 385,000,000원

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위 환경

2.

본건은 경기도 수원시 영통구 망포동 소재 "망포고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지, 학교 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.

이는 인근에 주거 시설과 상업 시설, 교육 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호함을 시사합니다.

2.

2.2. 교통 상황

2.

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 상황은 대체로 무난합니다.

2.

이로 인해 자가용 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

2.

2.3. 주변 시설

2.

* 교육 시설: 망포고등학교가 인근에 위치하며, 상대/절대 보호구역으로 지정된 유치원이 있습니다. 망포중학교, 망포초등학교 등도 도보 거리 내에 위치할 가능성이 높습니다.

2.

* 편의 시설: 아파트 단지 인근에 근린생활시설이 있으며, 망포역 인근 상업 지구 접근성이 양호합니다.

2.

* 기타: 감정평가서상 농경지가 혼재하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등으로 지정된 지역이 있습니다. 그러나 일반적으로 주거 지역으로 개발이 완료되어 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

2.

3. 생활정보

2.

3.1. 단지 정보

2.

아파트명: 동수원2차 쌍용스윗닷홈

2.

주소: 경기도 수원시 영통구 망포동 702

2.

준공년월: 2004년 11월 29일

2.

총 세대수: 274세대

2.

총 동수: 5동 (본건은 204동)

2.

최고층: 15층 (본건은 3층)

2.

주차 대수: 총 276대 (지하 159대, 지상 117대) (세대당 약 1대)

2.

3.2. 편의시설

2.

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있습니다.

2.

4. 권리분석

2.

4.1. 등기부 현황

2.

본건 등기부등본상 최고가 선순위 권리는 2024년 1월 24일 접수된 을구1번 주택임차권(채권자: 오주환, 금액: 440,000,000원)이며, 이는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

2.

그 외, 한국캐피탈, 신용보증기금, 서대문세무서장의 가압류 및 압류 등이 있으나, 이는 강제 경매 사건으로 인해 매각으로 모두 소멸됩니다.

2.

말소기준권리는 2025년 8월 19일 접수된 오주환 명의의 강제 경매 개시 결정(2025타경57392)입니다.

2.

등기부채권 총액은 약 498,247,773원입니다.

2.

4.2. 임차인 현황

2.

* 임차인: 오주환

2.

* 보증금: 440,000,000원

2.

* 차임: 0원

2.

* 전입일자: 2022년 1월 11일

2.

* 확정일자: 2021년 11월 5일

2.

* 대항력: 있음

2.

* 비고: 주식회사 우리은행으로 채권이 양도된 것으로 보입니다.

2.

* 인수 보증금 합계: 0원 (물건명세서상 명시되어 있으나, 아래 권리분석 요약 참조)

2.

4.3. 권리분석 요약

2.

본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인(오주환)이 존재한다는 점입니다. 해당 임차인의 보증금 440,000,000원은 배당 순위에 따라 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 합니다. 물건명세서에 따르면 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다. 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

2.

5. 상권분석

2.

5.1. 주변 상업 시설

2.

아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

2.

또한, 영통구 망포동 지역은 상업 시설 밀집 지역과도 접근성이 양호하여 다양한 상업 서비스 이용이 가능합니다.

2.

5.2. 지역적 특성

2.

수원시 영통구 망포동은 계획적인 도시 개발이 이루어진 주거 중심 지역으로, 아파트 단지들이 밀집해 있으며 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

2.

학군 또한 우수한 편으로 평가되어, 가족 단위 거주자에게 선호도가 높은 지역입니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 권리 인수 가능성

2.

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 오주환의 보증금 440,000,000원 인수 가능성입니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 부담해야 합니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 최우선 고려사항입니다.

2.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다: (본건의 경우 보증금 액수가 명확하나, 인수 가능성이 높다는 점이 중요합니다.)

2.

6.2. 주변 환경

2.

감정평가서 상 농경지가 혼재한다는 언급이 있으나, 직접적인 혐오 시설에 대한 언급은 없습니다.

2.

6.3. 기타 제한 사항

2.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등 일부 토지이용 제한이 있으나, 일반적인 아파트 거주 및 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

2.

7. 투자 포인트

2.

7.1. 실거주 가치

2.

해당 물건은 84.89㎡ (약 25.7평)의 전용면적을 가진 아파트로, 3인 이상 가구가 거주하기에 적합한 면적입니다. 실수요자에게 매력적인 조건입니다.

2.

7.2. 지역적 장점

2.

수원시 영통구 망포동은 뛰어난 학군과 잘 갖춰진 생활 인프라, 편리한 교통망을 갖춘 지역으로, 장기적인 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

2.

7.3. 시세 상승 가능성

2.

해당 지역은 지속적인 개발과 수요 증가로 인해 꾸준한 부동산 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

2.

8. 종합 의견

2.

본 건은 수원시 영통구 망포동의 입지 좋은 아파트 경매 물건입니다. 하지만 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 440,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이로 인해 실질적인 매수 비용이 크게 증가할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 배당표 확인이 필수적입니다. 인수되는 보증금 금액을 고려했을 때, 합리적인 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

2.

9. 예상 입찰가

2.

9.1. 시세 분석

2.

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(84.8867㎡)의 아파트가 2026년 5월, 6월, 7월에 각각 415,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 385,000,000원보다 높은 수준입니다.

2.

최근 임대차 사례를 보면, 84.8867㎡ 면적의 전세 보증금이 29,400,000원 (294,000,000원) 수준으로 조사되었습니다.

2.

9.2. 인수 보증금 고려

2.

가장 큰 부담은 대항력 있는 임차인 오주환의 보증금 440,000,000원입니다. 등기부등본 및 물건명세서 상, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

2.

최근 실거래가(415,000,000원)와 인수될 보증금(440,000,000원)을 합산하면 총 부담액이 855,000,000원에 달하므로, 현 시세 대비 매우 높은 금액이 됩니다.

2.

9.3. 입찰가 산정 기준 및 결론

2.

인수 보증금을 제외한 입찰가는, 낙찰 후 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 시세(약 415,000,000원)를 초과하지 않도록 산정되어야 합니다.

2.

따라서, 합리적인 입찰가는 '시장 시세 - 인수 보증금' 이하가 됩니다.

2.

본건의 경우, 인수 보증금 440,000,000원이 최근 실거래가 415,000,000원을 초과하므로, 산술적으로 입찰가는 마이너스(-)가 됩니다. 이는 본 물건의 정상적인 시장 가격에서의 입찰이 매우 어렵다는 것을 의미합니다.

2.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 '0원'으로 산정됩니다.

2.

실제 입찰 시에는 인수되는 보증금 440,000,000원을 반드시 고려하여 총 비용을 계산해야 하며, 본 건은 인수 보증금 문제로 인해 현재 시세로는 입찰을 고려하기 어려운 물건입니다. 철저한 사전 조사를 통해 배당 가능 금액을 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.