나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1591 [1] 경기도 화성시 팔탄면 가재리 15 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정 · 평가일 2025.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 팔탄면 가재리 소재 '진우아파트' 남측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공장지대로서, 공장, 창고, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 편의성은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.08.26.~26.08.25., 외국인등대상,건축물의용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철파이프조 판넬지붕 단층 제조장으로서,
사용승인일 : 1996.12.18.
외벽 : 외장판넬 마감,
내벽 : 내장판넬 마감,
창호 : 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

제조업소로 이용중임.

설비내역

-

부합물 및 종물

건물개황도 및 사진용지 참고바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경1591 (1)

소재지: 경기도 화성시 팔탄면 가재리 15

용도: 공장

감정가: 708,105,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 면적 정보

토지면적: 920.00㎡ (약 278.31평)

건물면적: 198.00㎡ (약 59.90평)

건물 제시외면적: 282.50㎡ (약 85.45평)

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

본건은 경기도 화성시 팔탄면 가재리 소재 '진우아파트' 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 소규모 공장, 창고, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 공장 지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

토지의 동측으로 노폭 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

- 용도지역: 자연녹지지역

- 제한 사항: 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25., 외국인 등 대상, 건축물 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 사용되는 토지)

2.5. 주변 환경 조사

화성시 팔탄면 가재리 일대는 공장 및 산업단지가 밀집한 지역으로, 인근에 발안산업단지 등이 위치하고 있습니다. 과거 해당 지역 인근(팔탄면 가재리 산 133-2)에 위험물 저장 및 처리 시설 건립 사업이 승인된 바 있으며, 이로 인해 주민들의 안전 및 환경 문제에 대한 우려가 제기된 바 있습니다. 또한, 인근 산업단지 내 소각 시설 증설과 관련하여 악취, 소음, 분진 등으로 인한 주민들의 고통과 반발 사례가 보도된 바 있습니다. 해당 물건지의 직접적인 혐오시설 인접 여부는 추가 확인이 필요하나, 산업단지 및 공장 밀집 지역의 특성상 환경적 영향을 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

- 임차인: 박

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 1,100,000원

- 전입/사업자 등록일: 2013-01-04

- 대항력: 있음

- 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖춘 임차인입니다. (제공된 자료상 인수 보증금 합계는 0원입니다.)

3.2. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전, 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등의 권리 내역이 존재하나, 말소기준권리(2020-03-31 국민은행 근저당)보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 본건의 채권자(국민은행)가 임의경매를 신청하였으며, 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 총 등기부채권액: 2,096,496,701원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

- 지상권: 해당 사항 없음 (개요 부분 미기재)

- 기타: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 비어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건지는 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 주로 산업 활동이 이루어지는 곳입니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 부족하며, 공장 운영에 필요한 물류 및 관련 시설 위주로 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

본 물건지는 '진우아파트' 남측 인근에 위치하며, 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능합니다. 주변에 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 팔탄면 소재지를 통해 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 다만, 업무 및 공장 운영을 위한 부대시설 외의 주거 편의 시설 접근성은 높지 않을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박 임차인은 대항력을 보유하고 있으므로, 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.)

* 제시외 건물 포함: 일괄 매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있어, 이에 대한 현황 및 법적 문제가 없는지 확인이 필요합니다.

* 지역 환경 문제: 인근 지역의 공장 밀집 및 과거 위험물 처리 시설 건립 관련 민원, 소각장 증설 관련 주민들의 환경 문제 제기 사례 등을 고려할 때, 주변 환경에 대한 지속적인 관심과 잠재적 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 묶여 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 감정가 대비 상당히 높은 수준으로, 이는 채무 관계가 복잡했음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 팔탄면 가재리에 위치한 공장용지 및 건물로, 소규모 공장 밀집 지역에 속해 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 특히 대항력 있는 임차인이 존재하고 제시외 건물도 포함되어 있습니다. 주변 환경은 공장 지대의 특성을 가지며, 과거 인근 지역에서 위험물 처리 시설 건립 관련 민원이나 소각장 증설 관련 환경 문제 제기 사례가 있었습니다. 토지 이용 규제 또한 존재하므로, 부동산 취득 후 운영 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업 활동 중심 지역: 화성시 팔탄면은 산업단지 및 공장들이 밀집한 지역으로, 공장이나 창고 등의 목적으로 활용하기에 적합합니다.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물을 일괄하여 취득할 수 있으며, 제시외 건물까지 포함되어 있어 활용 가치가 있을 수 있습니다.

* 안정적인 운영 가능성: 기존에 공장으로 이용 중이었으며, 장기 거주 임차인이 존재하여 안정적인 운영 기반을 기대할 수 있습니다. (단, 임대 관계 미상이라는 점은 추가 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 708,105,000원입니다. 제시된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(임차인 명도, 제시외 건물, 지역 환경 문제, 토지 이용 제한 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 해당 물건의 실제 시장 가치, 공장 가동률, 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.