나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57468 [1] 경기도 화성시 송산면 봉가리 474-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김학열감정 · 평가일 2025.09.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산면 봉가리 소재""사강시내사거리""남동측 인근에 위치하
고 있으며, 주위는 공장,단독주택,다가구주택,다세대주택,근린생활시설,축사,농경
지,임야 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며,인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통수단
이용은 보통임.

형태 및 이용상태

-기호(1)~기호(6)은 접하고 있는 도로 및 토지와 대체로 등고 평탄한 포장된 부정
형의 토지로서 지목이 도로이며 도로로 이용중임.
-기호(7)은 인접지와 등고 및 고저차가 있는 사다리형에 유사한 토지로서 건부지
이며 건물 등이 소재하지 않는 부분은 대부분 포장되어 있음.

인접 도로상태

기호(1),기호(2)는 포장된 소로에 접하며 기호(3)~(6)은 포장된 세로이고 기호(7)
은 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(7):
계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축
종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계
획법>,토지거래계약에 관한 허가구역(25.08.26.~26.08.25.,외국인 등 대상,건축물
의 용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로 사용되는 토지)

제시목록 외의 물건

-본건 토지 기호(7) 지상에 제시목록 외의 물건 기호(ㄱ)~기호(ㅁ)이 소재하고 있
음.
-본건 토지 기호(7) 지상과 건물 기호(8) 및 제시목록 외의 물건 기호(ㄱ)~기호(
ㅁ)의 내부 등에 용도 및 소유자 미상의 이동이 가능한 각종 물건,잡초,쓰레기
등이 소재하고 있음.
-본건 건물 기호(8) 북서측으로 접하여 패널조 건물이 파손되어 있음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물 기호(8)은 일반철골구조 기타지붕 1층건으로서,
외벽 : 판넬 등 마감.
내벽 : 판넬 등 마감.
바닥 : 몰탈 위 페인트 등 마감,
창호 : 새시 창호 등.

이용상태

본건 건물(기호8)은 공부상 제2종근린생활시설(제조업소)이나 조사시점 현재는 공
실이며, 일부에 오픈된 지하 부분,중층 형태의 철골구조물 등이 소재하고 일부 바
닥에 철판으로 추정되는 물건과 목재 등이 깔려 있음.

설비내역

기본적인 전기설비,화재경보기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(ㄱ)~기호(ㅁ)이 소재하고 있으며 조사시점 현재 공실 상태임.

공부와의 차이

본건 건물(기호8) 내에 건축물현황도상 화장실이 있으나 현황은 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 7 남동측 경계부분에 지하수이용시설이 소재하고 있는 것으로 조사되었으나, 화장실 등에 급수가 되지 않고 있으므로 시설에 대한 제반사항 확인 요함
3. 목록 7, 8, 제시외 건물 내부 등에 용도 및 소유자 미상의 이동이 가능한 각종 물건, 철판, 목재 등은 평가 및 매각에서 제외(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57468 (1)

소재지: 경기도 화성시 송산면 봉가리 474-2

용도: 근린시설

감정가: 1,633,896,000원

토지면적: 2428.00㎡ (약 734.57평)

매각 토지 지분: 1851.9888㎡ (약 560.24평)

건물면적: 495.00㎡ (약 149.74평)

매각 건물 지분: 495㎡ (약 149.74평)

건물 제시외면적: 422.50㎡ (약 127.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제사십차유동화전문유한회사 (본건 임의경매 신청 채권자)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 화성시 송산면 봉가리 소재 "사강시내사거리" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공장, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있음.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태:

* 기호(1)~(6)은 도로로 이용 중이며, 대체로 등고 평탄한 포장된 부정형의 토지임.

* 기호(7)은 건부지로 이용 중이며, 인접지와 등고 및 고저차가 있는 사다리형에 유사한 토지임. 건물 등이 소재하지 않는 부분은 대부분 포장되어 있음.

인접 도로상태: 본건은 포장된 소로 및 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25., 외국인 등 대상, 건축물 용도로 사용되는 토지).

3. 권리분석

등기부현황 요약:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2023년 3월 22일자 중소기업은행 근저당권 (을27)임.

* 토지 등기부상 채권 총액은 약 2,419,831,500원임.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 3월 22일자 중소기업은행 근저당권 (을9)임.

* 건물 등기부상 채권 총액은 약 2,419,831,500원임.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현황 임차인이 없는 것으로 추정되며, 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금 외 차임 등을 확인하여 인수 여부를 신중히 검토해야 함.

4. 상권분석

본 물건은 "사강시내사거리" 인근에 위치하며, 공장, 주택, 근린생활시설 등 다양한 용도의 시설이 혼재하는 지역임.

근린생활시설 용도로 감정평가되었으나, 주변의 복합적인 용도 구성으로 인해 특정 상권의 집중보다는 지역 수요에 기반한 업종 분포가 예상됨.

대중교통 이용이 보통 수준이므로, 상권 활성화 정도는 주변 인구 및 유동 인구 규모에 따라 달라질 수 있음.

5. 생활정보

주변에는 주거시설, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 정주 여건이 복합적인 환경임.

"사강시내사거리"를 통해 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 판단되나, 상세한 편의시설(병원, 학교, 대형마트 등) 정보는 추가 확인이 필요함.

주변에 축사가 소재하고 있어, 해당 시설로 인한 환경적 영향(냄새, 소음 등)을 고려해야 함.

6. 잠재적 리스크

일괄매각 대상이며, 제시외 건물(422.50㎡) 및 내부의 이동 가능한 각종 물건, 철판, 목재 등이 포함되어 있어 경매 후 정리 작업에 추가 비용 및 시간 소요 가능성이 높음.

토지 일부(기호(7) 지상)에 지하수 이용 시설이 조사되었으나, 화장실 등에 급수가 되지 않고 있으므로 시설에 대한 제반 사항 확인 및 유지보수 필요.

건물(기호 8) 북서측으로 패널조 건물이 파손된 상태로 소재함.

건축물 현황도상 화장실이 있으나 현황에는 없어 공부와의 차이가 존재함.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 성장관리권역에 속하며, 특히 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 외국인 또는 건축물 용도(주택)에 대한 제한이 있을 수 있음.

유동화 물건 및 공동담보로, 권리관계가 다소 복잡할 수 있음.

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있어 철저한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 송산면 소재 근린시설로서, 약 16.3억원의 감정가를 가지고 있음.

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물과 다양한 잡동사니 등이 소재하고 있어 경매 후 정리 작업이 필수적으로 요구됨.

주변 환경은 공장, 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준임.

권리 관계는 다수의 채권이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성에 유의해야 함.

토지 이용 계획상 가축사육제한, 성장관리구역, 토지거래허가구역 등 일부 제한 사항이 존재함.

현황 공실 상태이며, 건물 일부 파손 및 공부와의 차이(화장실 부재)가 있음.

8. 투자 포인트

화성시 송산면은 지역 개발 잠재력이 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

주변 "사강시내사거리" 인근의 근린생활시설로서, 향후 적절한 활용 시 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있음 (현재는 공실 상태).

권리 분석상 말소되는 권리가 다수 존재하여, 권리 인수 부담이 크지 않을 것으로 예상됨 (단, 지상권 제외).

토지(약 560평)와 건물(약 150평)을 일괄 매입할 수 있는 기회임.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,633,896,000원임.

다수의 권리관계, 제시외 건물 및 내부 정리 비용, 공부와의 차이, 주변 환경(축사 등)의 영향, 토지이용계획상 제한 사항 등을 종합적으로 고려해야 함.

유찰 가능성 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 실제 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 조정되어야 함.

현재 시점에서는 감정가 대비 약 1,300,000,000원 ~ 1,470,000,000원 범위 내에서 잠정적인 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보만을 바탕으로 한 잠정적인 수치이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상의하여 권리관계, 현장 상태, 시장 동향 등을 면밀히 분석 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.