나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34253 [1] 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 6층630호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '김포 한가람 초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 상가점포, 숙박시설 등이 혼재하고 있는 상업지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장, 전철역(구래역-김포골드선)이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하4층~지상15층 건물 내 제6층 제630호로서
- 외벽 : 몰탈 위 페인팅, 외장타일 붙임 등
- 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 30~35m, 동측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로2류(폭 30m~35m)(2014-11-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 성장관리권역, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과), 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구) 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 오피스텔 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34253 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 6층630호

용도: 오피스텔

감정가: 104,000,000원

토지면적: 6.00㎡ (약 1.82평)

토지지분: 6.000000000000001㎡ (약 1.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.69㎡ (약 6.26평)

건물지분: 20.686㎡ (약 6.26평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, '김포 한가람 초등학교' 남서측 인근의 상업지대에 속해 있습니다.

주변은 오피스텔, 상가점포, 숙박시설 등이 혼재하고 있습니다.

교통 상황으로는 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 김포골드라인 구래역이 소재하여 전반적인 교통 여건이 양호한 편입니다.

자체 지반은 대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로, 서측으로 노폭 약 30~35m, 동측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 인천지방법원 부천지원 2025타경34253호 강제경매개시결정입니다.

등기부등본상 을구 1번으로 등기된 주택임차권(권리자: 조서영)이 존재하며, 이 권리는 매수인에게 대항할 수 있고 매각으로 소멸되지 않아 매수인이 인수해야 합니다.

해당 임차권의 보증금액은 104,000,000원이며, 확정일자는 2022년 4월 5일, 전입일자는 2022년 5월 9일입니다.

따라서, 본 건 매수인은 임차인 조서영에게 보증금 104,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 총 채권액은 104,000,000원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 구래동 일대는 김포 한강신도시에 포함된 지역으로, 오피스텔, 상가, 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대입니다.

김포골드라인 구래역을 중심으로 유동인구가 꾸준히 발생하며, 다양한 상업 및 편의시설이 발달해 있어 상권 활성화 가능성이 있는 지역입니다.

5. 생활정보

교통: 김포골드라인 구래역을 도보로 이용 가능하며, 광역버스 노선 등이 잘 갖춰져 있어 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

교육: 김포 한가람 초등학교가 인접해 있어 어린 자녀가 있는 가정에 유리할 수 있습니다.

편의: 주변에 대형마트, 병원, 금융기관 등 다양한 생활 편의시설이 근거리에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수 부담: 보증금 104,000,000원의 임차인이 존재하며, 이 금액은 매수인이 그대로 인수해야 합니다. 이는 취득 시 실질적인 자금 부담을 크게 가중시키는 요인입니다.

내부 구조 미확인: 현장 조사 시 이해관계인의 협조 부족 등으로 내부 구조를 직접 확인하지 못하였습니다. 따라서 실제 내부 상태는 건축물대장이나 외관, 주변 탐문 등을 통해 간접적으로 파악해야 하며, 이는 입찰 전 확인이 필수적입니다.

감정가와 시장가 차이: 최근 매매 사례가 7,500만원에서 8,500만원 수준이나, 감정가는 104,000,000원으로 책정되어 있어 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포골드라인 구래역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 주변 개발 호재 측면에서 긍정적인 요소가 있습니다. 하지만, 104,000,000원에 달하는 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 인수 보증금액이 감정가와 동일하다는 점은, 매수인이 권리를 취득하더라도 실질적인 투자 가치는 매우 낮아질 수 있음을 시사합니다. 따라서 철저한 권리 분석과 시세 조사를 통해 인수되는 보증금액을 고려한 실질적인 투자 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

김포골드라인 구래역 역세권 오피스텔로, 향후 지역 발전 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

잘 갖춰진 상업지대에 위치하여 임대 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 104,000,000원입니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 선순위 임차인의 보증금이 104,000,000원에 달합니다. 이는 매수인이 부동산을 취득하는 데 드는 총 비용이 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 된다는 것을 의미합니다.

최근 실거래가가 7,500만원에서 8,500만원 수준인 점을 고려할 때, 감정가가 시세 대비 높거나, 임차권 인수 부담이 매우 큰 상황으로 판단됩니다.

매수인의 총 투자 비용은 입찰가 + 104,000,000원입니다. 만약 최근 거래가 최상단인 8,500만원으로 입찰한다면, 총 비용은 189,000,000원에 달하게 되어 시장 가치보다 훨씬 높아집니다.

따라서, 실질적인 수익 확보를 위해서는 인수되는 보증금액을 고려하여 매우 낮은 가격으로 입찰하는 것이 불가피합니다.

하지만, 현 시세와 인수 보증금을 고려했을 때, 매수인의 입장에서는 순수익을 기대하기 어려운 구조입니다.

이에 따라, 잠재적 투자자는 70,000,000원 ~ 80,000,000원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 최근 실거래가 하단에 근접한 가격으로, 인수 보증금 104,000,000원을 별도로 부담해야 하므로 총 취득 비용은 174,000,000원에서 184,000,000원에 달합니다. 이는 시장 가격 대비 매우 높은 수준이므로, 신중한 접근과 함께 임차인과의 협상 가능성, 향후 예상 임대 수익률 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.