나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3352 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-45 골든루체뷰1차 1층 106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 구래동 소재 ""나비초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은
대상물건과 유사한 형태의 업무시설(오피스텔) 및 아파트단지, 다수의 근린생활시설 등으로
형성되어 있는 일반 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 김포골드라인 양촌역이
소재하여 전반적인 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

2023.04.14 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상10층 건물 내 제1층 106호로서,

외 벽 : 복합판넬 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 하이섀시 등.

이용상태

공부상 근린생활시설이며 현황 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이
되어 있으며, 지하(B1~B3) 주차장과 기계실 주차설비를 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지이며 1개 동(업무시설(오피스텔) 252개 호, 근린생활시설11개 호, 주차 187대, 용적률 492.96%) 건부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로3류(폭
12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발
촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경3352 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-45, 골든루체뷰1차 1층 106호

용도: 근린상가

감정가: 747,000,000원

토지면적: 16.36㎡ (약 4.95평)

토지지분: 16.363㎡ (약 4.95평)

건물면적: 53.63㎡ (약 16.22평)

건물지분: 53.633㎡ (약 16.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

건축물 정보

건물명: 골든루체뷰 1차

주소: 경기도 김포시 김포한강10로133번길 80 (구래동)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상10층

사용승인일: 2023년 04월 14일

총 호수: 262호 (업무시설(오피스텔) 252호, 근린생활시설 11호)

총 연면적: 15,142.45㎡

대지면적: 2,150.3㎡

건폐율: 59.98%

용적률: 492.96%

주차: 187대 (주차시설)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 구래동 6871-45, 골든루체뷰1차 1층 106호

* 주변 환경: 본 물건은 김포시 구래동에 위치하며, 북서측 인근에 나비초등학교가 소재하고 있습니다. 주변은 유사한 형태의 업무시설(오피스텔) 및 아파트 단지, 그리고 다수의 근린생활시설로 형성된 일반 상가지대입니다. 전체적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 김포골드라인 양촌역이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

* 도로: 물건은 남서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2023년 09월 04일, 672,000,000원)

* 등기부채권 총액: 672,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대관계는 현재 파악되지 않았습니다.

* 주의사항: 임대관계가 미상이며, 보증금 및 차임 정보가 파악되지 않아 계약 시 상세 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 물건 유형: 근린상가 (1층 106호)

* 주변 상권: 김포골드라인 양촌역 역세권 인근에 위치하며, 아파트 단지 및 오피스텔 등 주거 시설과 다수의 근린생활시설이 밀집되어 있어 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 개발 현황: 김포한강신도시 택지개발지구 내에 위치하여 지속적인 발전 가능성이 있는 지역입니다.

* 투자 잠재력: 역세권 입지와 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 단지 북서측 인근에 나비초등학교가 위치하고 있습니다.

* 주요 편의시설: 인근에 이마트, 메가박스, 주민센터, 도서관, 호수공원, 평화공원 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 대중교통: 김포골드라인 양촌역 및 다수의 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주차: 건물 내 주차시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건보다 권리관계나 채권 회수 과정에 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 건물이 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 있는지, 있다면 보증금 및 월세는 얼마인지 등 임대차 정보가 불분명하여 명도 및 수익률 산정에 불확실성이 존재합니다.

* 시장 변동성: 신축 건물임에도 불구하고, 상가 시장의 공급량 증가 및 경기 변동에 따라 공실률이 높아지거나 임대료가 하락할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포골드라인 양촌역 역세권에 위치한 비교적 신축의 근린상가로, 배후수요가 풍부한 입지를 갖추고 있습니다. 2023년 4월 사용승인된 건물로 상품성이 양호하며, 김포한강신도시 개발에 따른 미래가치 또한 기대됩니다. 그러나 유동화 물건이라는 특성, 현재 공실 상태 및 파악되지 않은 임대 관계 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 낙찰 후 임대차 관계를 명확히 파악하고 적극적인 임대 마케팅 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 양촌역을 도보로 이용 가능한 역세권 상가로, 우수한 접근성과 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 신축 건물: 2023년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 최신 건축 규격을 따르고 있으며 깔끔한 외관 및 내부 시설을 갖추고 있습니다.

* 풍부한 배후수요: 인근 아파트 단지 및 오피스텔, 업무시설의 고정 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 개발 호재: 김포한강신도시의 지속적인 개발과 GTX-D 노선, 지하철 5호선 연장 등 교통망 확충 계획은 미래 가치를 더욱 높여줄 수 있습니다.

* 상대적 저평가 가능성: 감정가 7억 4,700만원 대비, 향후 진행될 경매 절차에서 유찰을 거듭할 경우 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다. (단, 낙찰가율 및 시장 상황 고려 필요)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 747,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태 및 임대 관계 미상인 점, 유동화 물건의 특성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 유사 물건의 최근 낙찰가율, 주변 상가 시세, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 향후 발생 가능한 리스크 등을 면밀히 분석하여 본인의 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금을 제외한 순수 투자 비용과 예상 수익률을 고려하여 무리한 입찰은 지양하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.