나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34266 [1] 경기도 김포시 양촌읍 대포리 OOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2025.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 대포리 소재 ""항동저수지"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 중.소규모의 공장, 농가주택, 전 및 임야 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 농가창고 및 주택 건부지, 건축자재 야적장으로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 차량통행이 가능한 지적도상 노폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접하며, 현황
남측으로 중로(향동로)의 도로와 연결되는 진입로를 통하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든
축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 군사기지 및 군사시설 보호구역
(육군17사단관할지역)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 제한보호구역(전방지역:25km)
(위탁지역 8m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞.

제시목록 외의 물건

""감정평가액의산출근거및결정의견""란 제Ⅳ항, ""토지,건물감정평가명세표"" 및
""건물개황도"", ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조(블럭조 및 연와조) 스라브지붕 단층 건물로서
외벽 : 적벽돌쌓기 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

농가창고 및 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

""감정평가액의산출근거및결정의견""란 제Ⅳ항, ""토지,건물감정평가명세표"" 및
""건물개황도"", ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(다용도실, 창고, 화장실) 각 평가 및 매각에 포함.
이 사건 토지상에 소재하는 수목은 토지에 포함하여 평가함.
특별매각조건 : 농지취득자격증명원 제출요(미 제출시 매수신청보증금 몰수함).
양촌읍장으로부터의 사실조회회신에 의하면, 불법전용된 사항에 대하여 원상복구 내지 복구를 위한 구체적 실행계획서를 제출한 경우 발급 여부 판단함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34266 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 대포리 17-4 (신주소: 경기도 김포시 향동로21번길 46-34)

토지 정보:

면적: 2120.00㎡ (약 641.3평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 정보:

면적: 131.04㎡ (약 39.6평)

건물 제시외 면적: 135.40㎡ (다용도실, 창고, 화장실 등)

용도: 단독주택 (농가용주택, 농가용창고)

구조: 조적조, 블럭, 연와조, 스라브지붕 단층

사용승인일: 1994.03.25

감정가: 1,113,114,080원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

매각으로 인하여 토지 상의 수목도 토지에 포함하여 평가 및 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 대포리 소재 "항동저수지" 북동측 인근에 위치합니다. [cite: user input]

주위는 중소규모의 공장, 농가주택, 전, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. [cite: user input]

주변에는 유사한 용도의 토지 거래 사례가 있으며, 일부 공장 용지 등은 높은 가격에 거래되기도 하였으나, 본 물건과는 용도 및 규모에서 차이가 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다. [cite: user input]

북측으로 차량 통행이 가능한 지적도상 약 2미터 폭의 포장도로가 접해 있으며, 현황 남측 중로(향동로)와 연결되는 진입로를 통해 출입이 가능합니다. [cite: user input]

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당합니다.

지역 지구: 자연녹지지역, 성장관리계획구역

규제 사항:

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (17사단 관할지역)

* 제한보호구역 (전방지역: 25km)

* 성장관리권역

이러한 복합적인 토지이용계획 및 제한사항으로 인해 향후 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상 확인되는 모든 권리(근저당, 지상권, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 2010년 5월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을5) 및 2020년 8월 10일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을7)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 성명불상

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본 물건이 속한 김포시는 대규모 도시 개발 사업들이 추진되고 있으며, 미래 도시 경쟁력 강화를 위한 노력이 진행 중입니다. 하지만, 양촌읍 대포리의 해당 지역은 자연녹지지역 및 군사보호구역 등의 제한으로 인해 대규모 상업 시설이나 주거 단지 개발보다는 현황과 유사한 농가주택, 소규모 공장, 창고 등의 용도로 활용될 가능성이 높습니다.

4.2. 지역 특성

주변에 공장과 농가주택이 혼재되어 있어 지역의 특성상 주거 환경과 산업 활동이 공존하는 형태입니다. [cite: user input]

4.3. 주변 시세

정확한 비교 대상 단지나 건물에 대한 JSON 정보가 제공되지 않았습니다. 인근 유사 지역의 공장 용지 등은 높은 가격에 거래된 사례가 있으나, 본 물건은 단독주택 및 농가 창고 용도로, 자연녹지지역 및 각종 규제 사항을 고려할 때 시세 판단에 신중을 기해야 합니다. 감정평가액 11억 1,311만 4,080원을 기준으로 현황 및 규제 사항을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 중소규모 공장 및 농가주택이 혼재하고 있어 대규모 편의 시설보다는 지역 내 소규모 편의 시설 및 기본적인 생활 기반 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설 정보는 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

인근 지역의 학교 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 의료시설

인근 지역의 의료 시설 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 물건은 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수신청보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 서류 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다. [cite: user input]

6.2. 불법 전용 및 원상복구 가능성

양촌읍장과의 사실조회 회신에 따르면, 불법 전용된 사항에 대하여 원상복구 또는 복구 계획서를 제출하는 경우에 한해 농지취득자격증명 발급 여부를 판단할 수 있습니다. [cite: user input] 이는 추가적인 비용 및 행정 절차 발생 가능성을 내포합니다.

6.3. 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 개발 제한

가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등 다양한 개발 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물 및 수목 포함

제시외 건물(다용도실, 창고, 화장실) 및 토지상의 수목이 매각에 포함되므로, 이에 대한 관리 및 철거, 활용 계획을 사전에 수립해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 단독주택, 창고 용도의 건물을 일괄 매각하는 건으로, 농가 창고 및 건축자재 야적장으로 활용 중이라는 점은 토지 활용의 다양성을 시사합니다. [cite: user input] 그러나 가축사육제한구역, 군사시설보호구역 등 엄격한 개발 제한과 농지취득자격증명 제출이라는 특수 매각 조건은 잠재적 구매자에게 중요한 고려 사항입니다. 모든 권리는 소멸되므로 낙찰자는 등기상 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용하여 농업, 창고, 또는 기타 목적의 시설 운영 가능성이 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확하여 취득이 용이합니다.

* 농촌 또는 근교 지역의 주거 및 사업장을 찾는 분에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 주변 시세 정보의 JSON 데이터가 없어 구체적인 비교 분석이 어렵습니다.

다만, 감정가 1,113,114,080원은 토지 면적 및 주변 지역의 잠재적 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

매수인은 다음 사항을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 감정가 대비 적정 수준에서 입찰가를 결정하되, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 불법 전용 관련 복구 계획 수립 가능성 등을 최우선으로 확인해야 합니다.

* 군사보호구역 등 각종 개발 제한으로 인한 향후 가치 상승의 한계를 감안해야 합니다.

* 건축자재 야적장 등으로 활용 가능성을 고려했을 때, 실질적인 사업적 활용 가치에 따라 입찰가가 달라질 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 인수할 보증금은 없습니다.

이 물건은 일반적인 부동산 투자와는 달리, 철저한 사전 조사와 법률 검토가 수반되어야 하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.