나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511651 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 451-63 효성 해링턴타워 인하 16층1621호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""비룡공원"" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 수인분당선 ""인하대역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하7층/지상32층 건 내 제16층 제1621호로서,
(사용승인일 : 2021.07.08.)

외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

등기부상 동 표시가 없으나 현황은 102동임(뒷자리 12호부터 22호까지는 102동임)(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511651 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 451-63 효성 해링턴타워 인하 16층1621호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 135,000,000원

토지면적: 3.70㎡ (약 1.12평)

건물면적: 25.68㎡ (약 7.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정

건물구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하7층/지상32층

사용승인일: 2021년 7월 8일

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 등기부상 동 표시가 없으나 현황은 102동임 (현황조사서 참조)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "비룡공원" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 수인분당선 "인하대역"이 근거리에 소재하여 교통이 편리합니다.

본건 북측으로는 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등에 한함)에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 11월 12일자 미추홀구의 압류 등기입니다.

주요권리사항:

* 을1. 주택임차권: 정승원, 보증금 110,000,000원, 전입/확정일자 2021년 9월 13일. 본 임차인은 대항력이 있으며, 임대차보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인에게 인수됩니다.

* 갑4. 강제경매: 정승원, 2025년 8월 22일.

인수되는 권리: 을구 1번 순위 주택임차권 110,000,000원. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 9월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 보증금 110,000,000원은 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔 및 공동주택, 상업시설이 밀집된 곳으로, 인하대역 역세권을 형성하고 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부한 편입니다.

주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

"비룡공원"이 인접해 있어 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

교통: 수인분당선 "인하대역"을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육/의료: 인근에 교육시설 및 병원 등 생활 기반 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

건물 설비: 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 승강기, 화재탐지 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 정승원의 보증금 110,000,000원 중 경매 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 예상보다 높은 총 취득 비용으로 이어질 수 있습니다.

등기부상 동 표시 오류: 등기부상 동 표시가 누락되어 있으나, 현황은 102동임을 인지하고 현장 확인이 필요합니다.

토지거래계약허가구역: 해당 구역은 외국인 등에 한해 토지 거래 시 허가를 받아야 하며, 지정 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)을 확인해야 합니다. (일반 매수자에게는 직접적인 영향이 적을 수 있음)

주변 혐오시설: 현재 파악된 정보상으로는 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

효성 해링턴타워 인하는 2021년 준공된 신축급 오피스텔로, 인하대역 역세권에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 소형 면적으로 1-2인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합한 물건입니다.

다만, 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 110,000,000원을 전부 또는 일부 인수해야 할 가능성입니다. 이로 인해 실제 총 취득 비용이 예상보다 높아질 수 있으므로, 임차인과의 관계 및 배당 결과를 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

최신 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮고 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

역세권 입지: 인하대역 인근으로 우수한 교통망과 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

소형 면적: 1~2인 가구 실수요자나 소규모 사업체 운영을 위한 투자에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 25.68㎡(약 7.77평)입니다. 최근 실거래 자료 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔은 평당 약 11,475,000원에서 9,907,000원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다. 이러한 시세 분석을 바탕으로, 본 건물의 현재 시장 가치는 약 80,000,000원에서 90,000,000원 사이로 추정됩니다.

이를 고려하여, 예상 입찰가는 85,000,000원으로 산정합니다.

하지만, 위에서 분석된 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 취득 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 될 수 있습니다. 따라서 실제 총 취득 비용이 예상치를 초과할 수 있다는 점을 반드시 인지하시고 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.