나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511724 [1] 인천광역시 부평구 청천동 456 이편한세상부평그랑힐스 226동 22층2201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 '인천청천초등학교' 남측 인근에 위치하는
이편한세상 부평 그랑힐스 아파트 단지 내에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지,
근린생활 시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 주변에 노선버스 정류장, 다소 원거리에 지하철 7호선
'산곡역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 42층 공동주택(아파트)로서
(이편한세상 부평그랑힐스 226동 2201호)

외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 추정 등.
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 화재탐지설비, 엘리베이터 등의 시설이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 토지로 인접토지와 등고평탄하며 공동주택(아파트)의 건부지로 사용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 주변 공도로 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2023-09-04)
(청천2 재개발사업지구), 상대보호구역(2024-04-23)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(2024-04-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2023-09-04)
<도시 및 주거환경정비법>, 임업용산지(요존국유림)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차장기타(주차장용도외사용불가)(저촉)<주차장법>,
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.
~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511724 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 456 이편한세상부평그랑힐스 226동 22층 2201호

용도: 아파트

감정가: 721,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 신한카드 (신OOOOOOOOO)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 39.76㎡ (약 12.03평)

건물 면적: 84.57㎡ (약 25.58평)

토지 지분: 39.7588㎡

건물 지분: 84.5725㎡

1.3. 특이사항

중복 사건: 본건과 관련된 타 경매 사건이 존재함.

재개발구역, 정비구역: 사업 추진 지역으로 향후 환경 변화 가능성 높음.

개발행위허가 제한 구역: 건축물 증축, 개축, 용도변경 등에 제한이 따름.

토지거래계약에 관한 허가 구역: 외국인 등 주택 용도 취득 시 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가 필요.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 '인천청천초등학교' 남측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집된 지역임. 전반적인 주위 환경은 양호한 편임.

2.2. 교통

차량의 출입이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리함. 다만, 지하철 7호선 '산곡역'과는 다소 원거리에 있음.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접 토지와 등고평탄한 광평수의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임. 단지 내 도로를 통해 인근 공로로의 접근성이 양호함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역, 지구단위계획구역(청천2 재개발사업지구)으로 지정되어 있음. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역, 산지관리법에 따른 임업용 산지 및 준보전산지, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 주차장법(주차장 외 사용 불가) 및 토지거래계약 허가 구역(외국인 등 주택 용도 취득)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 문혜성 씨 명의로 보존등기되어 있으며(2025.05.19.), 이후 다수의 권리 변동이 있었음. 말소기준권리는 을1 순위 근저당권(청천새마을금고, 85,200,000원, 2025.05.19. 접수)으로 파악됨. 본 경매 신청 채권자는 신한카드(강제경매, 2025.08.21. 접수)이며, 이 외에도 압류, 가압류, 타 경매 사건이 존재하나, 본 경매 절차 진행 시 대부분 말소될 것으로 예상됨. 등기부 채권 총액은 427,260,726원임.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 확인됨.

본건은 임차인 현황 상 인수 보증금 합계가 0원이나, 임대차 관계가 미상으로 확인되었습니다. 점유자가 있을 경우 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 상세 내용을 확인하지 못하였으므로, 인수되는 권리가 없는 것으로 파악되더라도 해당 점유자의 실제 점유 관계 및 권리 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

대규모 아파트 단지 내 상업시설과 인근 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 아파트 단지 정보

아파트명: e편한세상 부평 그랑힐스

사용승인일: 2024년 12월 30일 (신축)

총 세대수: 5,050세대

총 동수: 31동

최고층: 43층, 최저층: 3층

주차 대수: 총 156대 (지상 4대, 지하 133대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등

4.3. 건물 상태

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 42층 공동주택(아파트)

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 마감 추정

창호: 하이샷시 이중창호

설비: 기본적인 급배수, 화재탐지, 엘리베이터 등

5. 잠재적 리스크

5.1. 재개발/정비구역 관련

본건이 위치한 청천2 재개발사업지구는 향후 지역의 재정비 및 가치 상승이 기대되지만, 사업 진행 과정에서의 소음, 분진 등 일시적인 불편함과 사업 지연 가능성 등 불확실성이 존재할 수 있음.

5.2. 개발행위허가 제한

개발행위허가 제한 구역으로 지정되어 있어, 건축물에 대한 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따르므로 향후 건축물 활용 계획 수립 시 유의가 필요함.

5.3. 중복/다수 경매 사건

본건 외에도 여러 경매 사건이 존재하여, 권리 관계 파악 및 경매 진행 과정이 다소 복잡할 수 있음.

5.4. 임대차 미확인

점유자의 정확한 임대차 관계 및 대항력 유무가 미상으로, 이에 따른 추가적인 법적 분쟁 가능성을 배제할 수 없음.

6. 투자 포인트

6.1. 신축 아파트

2024년 12월 사용승인된 신축 아파트로, 주거 쾌적성이 우수함.

6.2. 미래 가치

청천2 재개발사업지구 내 위치하여 향후 지역의 개발 및 가치 상승 잠재력이 높음.

6.3. 대단지 프리미엄

총 5,050세대의 대규모 단지로, 풍부한 커뮤니티 시설과 안정적인 관리 체계가 기대됨.

7. 종합 의견

본 건은 신축 대단지 아파트로 기본적인 주거 환경이 우수하며, 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승이 기대되는 매력적인 물건임. 다만, 개발행위허가 제한, 중복 경매 사건 존재, 임대차 관계 미상 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됨. 재개발 사업 진행 현황 및 잠재적 리스크 해소 가능성을 면밀히 검토하여 투자 여부를 결정해야 함.

8. 예상 입찰가

최근 유사 면적 거래 사례(59.89~67.87㎡)가 510,000,000원에서 560,000,000원 사이에 거래되었으며, 본 건의 건물 면적(84.57㎡) 및 감정가(721,000,000원)를 고려할 때, 시세는 감정가 수준으로 판단됨. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 단지 내 재개발 기대감 및 신축이라는 장점을 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 약 90% 수준인 649,000,000원 내외로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨. 다만, 재개발 구역의 특성상 향후 가치 변동성이 있을 수 있음을 유의해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.