나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511681 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-5 플로채 110동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511681 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-5 플로채 110동 3층302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경511681
• 주소: 인천광역시 서구 당하동 1087-5 플로채 110동 3층302호
• 감정가: 148,000,000원
• 최저가: 103,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매19계 2025타경511681 | 소재지: 인천광역시 서구 당하동 1087-5 플로채 110동 3층302호 | 감정가: 148,000,000원 | 최저가: 103,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서 (인천광역시 서구 당하동 다세대주택)

1.1. 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경511681 (1)이며, 소재지는 인천광역시 서구 당하동 1087-5 플로채 110동 3층302호입니다. 용도는 다세대주택으로, 매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다. 본 경매는 부동산강제경매 사건입니다.

1.2. 면적 정보

본 건의 토지 면적은 28.84㎡ (약 8.72평)이며, 건물(전용) 면적은 48.70㎡ (약 14.73평)입니다. 다세대주택은 공동주택이므로 48.70㎡가 전용면적에 해당합니다. 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정 및 건물 현황

본 건의 감정가는 148,000,000원으로 평가되었습니다. 건물의 사용승인일은 2014년 12월 23일이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물 내 3층입니다. 이용 상태는 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실, 발코니 등으로 구성된 다세대주택 단위 세대로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 설비 내역으로는 위생 및 급배수 설비, 소화 설비, 도시가스 개별 난방 설비 등이 탐문 조사되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 건은 인천광역시 서구 당하동 소재 인천백석초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 중대형 아파트 단지와 중소형 연립/다세대주택이 혼재하는 공동주택 지대입니다. 주거 환경은 무난한 편입니다. 차량 진출입 및 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장과 인천지하철 2호선 완정역이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다. 토지는 5필 1단의 사다리형 완경사 토지로서 북동측 중로 및 남동측 세로에 접하는 각지 상태입니다.

2.2. 생활 정보 및 상권 분석

본 건은 제2종일반주거지역에 해당하며, 학교 환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역 및 절대보호구역이 설정되어 있어 교육 환경은 양호할 것으로 판단됩니다. 완정역과 가까워 대중교통 이용 편의성이 있으며, 인천백석초등학교가 인접해 있어 학군 수요가 기대됩니다. 주변은 다세대주택과 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 및 근린 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

2.3. 혐오 시설 정보

해당 지역이 속한 인천 서구는 수도권매립지와 관련된 이슈가 상존하는 지역입니다. 특히, 본 건이 위치한 당하동을 포함하는 서북부 지역은 매립지 종료 및 대체 매립지 조성에 대한 지역적 현안에 영향을 받을 수 있습니다. 따라서 광역적인 환경 문제(악취, 먼지 등)에 대한 잠재적 리스크를 염두에 두어야 합니다.

3. 권리 및 잠재적 리스크 분석

3.1. 권리 분석

본 건은 소유자와 채무자가 박OO으로 동일하며, 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매 사건입니다. 제시된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리 관계(말소기준권리, 임차인 여부 등)를 파악할 수 없으나, 강제경매는 채권자의 집행권원에 의해 진행되므로, 매각 대상 물건 명세서 등을 통해 정확한 권리 관계, 특히 대항력 있는 임차인의 유무를 확인하는 것이 필수적입니다. 임대 관계는 미상인 것으로 조사되어, 현장 조사 시 점유 관계 및 임대차 여부 확인이 반드시 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

1) 현장 조사 제약: 감정평가서상 폐문 및 이해관계인의 부재로 인해 집합건축물대장 및 탐문조사 등을 기반으로 작성되었으므로, 실제 내부 구조 및 이용 상태에 대한 현황과 차이가 있을 가능성이 있습니다. 내부 상태 확인이 어렵다는 점은 입찰 리스크로 작용할 수 있습니다.

2) 광역 환경 리스크: 앞서 언급된 바와 같이 인천 서구의 수도권매립지 문제는 지역의 장기적인 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크로, 지역민의 환경 개선 요구 및 관련 행정 계획의 변화를 주시해야 합니다.

3) 임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 미상인 바, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 점유자(대항력 있는 임차인 포함)가 발생할 경우 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 인천지하철 2호선 완정역 인근 역세권 입지에 비교적 신축(2014년 사용승인)의 다세대주택이며, 중대형 아파트 단지 인근의 주거 인프라를 공유할 수 있다는 장점이 있습니다. 다세대주택으로는 전용면적 48.70㎡로 방 3개의 무난한 구조를 갖추고 있어 실수요자에게 적합해 보입니다. 다만, 현장 조사 시 폐문으로 인한 내부 상태 및 정확한 임대차 관계 파악의 불확실성은 입찰 시 신중한 분석을 요구합니다.

4.2. 투자 포인트

1) 역세권 및 신축: 완정역 역세권이며, 2014년 준공으로 약 10년 차 내외의 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

2) 실수요 가치: 전용면적 약 14.73평의 방 3개 구조는 소형 아파트 대체재로서 신혼부부 및 3인 이하 가구의 실수요층 확보에 유리합니다.

3) 낮은 감정가: 감정가 대비 실제 낙찰가율을 보수적으로 산정하여 입찰할 경우, 주변 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. (주변 다세대주택 실거래가 추가 확인 필요)

법원 정보

인천지방법원 경매19계