나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511543 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 50-1 이츠아파트 4층405호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511543 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 50-1 이츠아파트 4층405호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2025타경511543 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 50-1 이츠아파트 4층405호 | 감정가: 215,000,000원 | 최저가: 150,500,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경511543 (1)이며, 소재지는 인천광역시 미추홀구 주안동 50-1 이츠아파트 4층 405호 오피스텔입니다.

용도는 오피스텔이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 215,000,000원으로 책정되었습니다.

소유자 및 채무자는 권OO로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보 (전용 및 대지 지분)

본 오피스텔의 전용면적은 73.92㎡로, 평수로 환산하면 약 22.36평입니다.

토지(대지권) 면적은 12.78㎡이며, 이는 약 3.86평에 해당합니다.

건축물대장상 사용승인일은 2015년 7월 6일로, 비교적 신축급의 건물에 해당합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천 미추홀구 주안동 소재 석암초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

감정평가서에 따르면 주위환경은 '보통' 수준으로 평가되었으며, 일반상업지역 내에 위치하여 상업 활동 및 주거 편의시설 이용에 용이합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 판단됩니다. 미추홀구는 주안역 등 주요 역을 중심으로 교통 허브 역할을 하고 있어 광역 이동에 유리하며, 주변의 개발 계획들(주안뉴타운, 용현학익지구 등)이 교통 접근성을 향상시킬 잠재력이 있습니다.

2.3. 인근 시설 및 혐오시설

주요 편의시설로는 인근에 초등학교(석암초등학교)가 위치하며, 일반상업지역 특성상 다양한 상업 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

다만, 본건은 일반상업지역(2022-06-13) 및 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18) 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태를 가지고 있으므로, 향후 개발 및 증개축 시 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않으나, 미추홀구 주안동 일대는 과거 인천의 도심이었으나 현재는 낙후된 80년대 모습의 건물이 남아있는 지역이 많아, 주변 환경의 노후도나 혼재된 상권 특성을 고려해야 합니다.

3. 법적 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리분석

본건은 소유자(권OO)와 채무자(권OO)가 동일한 상태에서 진행되는 부동산강제경매입니다. 이는 임의경매 대비 권리관계가 단순할 가능성이 높으며, 낙찰 후 소유권 이전 및 명도 절차 진행이 상대적으로 수월할 수 있습니다.

다만, 특이사항 및 주의사항에 기재된 내용이 없으며, 임대관계가 미상(미확인)으로 기재되어 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

잠재적 리스크 1: 임대차 관계 미상

임대관계가 미상(未詳)이므로, 낙찰 후 실제 점유자를 확인하는 절차가 필수입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 그 보증금을 인수해야 하는 중대한 리스크가 발생할 수 있습니다. 이를 대비하여 명도 비용 및 시간을 충분히 확보해야 합니다.

잠재적 리스크 2: 토지이용계획상의 제약

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 상대보호구역(석암초등학교) 등 다수의 법적 제약이 복합적으로 설정되어 있습니다. 이는 건물의 리모델링, 증축 등 재산권 행사에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

4. 시장 및 투자 분석

4.1. 상권분석 및 생활정보

본건이 위치한 일반상업지역은 활발한 상업 활동이 이루어지는 곳이며, 주거와 상업 기능이 혼합된 오피스텔의 특성상 임대수요 확보에 유리한 환경입니다.

인근에 신기시장, 인천남부 종합시장 등이 위치하여 전통시장 상권을 이용하기 편리하며, 미추홀대로와 인하로 교차점에 위치하여 인천터미널 및 구월동 로데오, 주안역 등 미추홀구 주요 상권으로의 접근이 용이합니다.

4.2. 투자 포인트

투자 포인트 1: 신축급 오피스텔 (2015년 사용승인)

건축물 연식이 2015년으로 비교적 양호하여, 임차인 선호도가 높고 건물 관리 비용 부담이 적습니다.

투자 포인트 2: 일반상업지역 내 주거/업무 수요 충족

오피스텔은 일반상업지역에서 주거 및 소규모 업무 공간으로 활용도가 높아, 배후 상권 및 교통 수요를 바탕으로 안정적인 임대수익 창출이 기대됩니다.

투자 포인트 3: 비교적 단순한 권리관계 (강제경매, 소유자=채무자)

소유자와 채무자가 동일하여 복잡한 권리분석 이슈를 줄일 수 있으며, 명도 협상 대상을 특정하기 용이합니다.

5. 종합 의견

본건 오피스텔은 인천 미추홀구 주안동의 일반상업지역 내에 위치하여 상권 이용 및 교통 접근성이 양호한 비교적 신축급(2015년) 수익형 부동산입니다.

215,000,000원의 감정가를 기준으로, 시장 분석을 통해 적정 입찰가를 산정할 경우 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 가장 큰 잠재적 리스크이므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 반드시 점유자 유무 및 대항력 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

토지이용계획상 다수의 제한 사항(방화지구, 상대보호구역 등)을 숙지하고, 재개발이나 리모델링 등 장기적인 계획보다는 현 상태의 임대수익형 투자에 중점을 두는 것이 바람직해 보입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계