나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511645 [1] 인천광역시 부평구 십정동 402-11 세레니티힐 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2025.09.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 '동암역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 기존 주상혼용지대에 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 지하철1호선 동암역 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 슬래브지붕 14층 중 6층 604호로서,
(사용승인일:2017.02.02)
외벽: 시멘트몰탈위 페인트마감 및 석재타일 등,
내벽: 벽지도배 및 타일마감 등,
창호: pvc새시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지 부정형 평지로서 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭8미터, 서측으로 폭4미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*십정동 402-11:일반상업지역,가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).
*십정동 402-14:일반상업지역,가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차장기타(주차장용도외사용불가)<주차장법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511645 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 십정동 402-11 세레니티힐 6층 604호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 177,000,000원

* 토지 면적: 8.14㎡ (약 2.46평)

* 토지 지분: 8.14㎡ (약 2.46평)

* 건물 면적: 59.77㎡ (약 18.09평)

* 건물 지분: 59.77㎡ (약 18.09평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2017년 2월 2일

* 총 층수: 14층 중 6층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 부평구 십정동에 소재하며, 지하철 1호선 동암역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 기존 주상혼용지대입니다.

* 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 동암역 및 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조 건물로, 2017년 2월 2일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 페인트 및 석재 타일 마감, 내벽은 도배 및 타일 마감, 창호는 PVC 새시 창호로 이루어져 있습니다.

* 인접 도로 상태

본 건 북측으로 폭 8미터, 서측으로 폭 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 십정동 402-14번지는 주차장 외 용도 사용이 제한됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경511645)으로, 2025년 8월 20일 접수된 내용이 말소 기준 권리입니다.

* 주요 권리 내역

을구 3번 순위 주택임차권등기(정우진, 보증금 201,000,000원)는 말소 예정이며, 임차인은 대항력이 없습니다. 등기부채권 총액은 201,000,000원입니다. 매각으로 인해 주택임차권(을구 3번)은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 정보

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

보증금: 201,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022년 5월 13일

확정일자: 2022년 4월 6일

배당신고일자: 2024년 6월 19일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 특수물건정보

* 임차인 관련 주의 사항

본 건의 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 정보가 명확히 확인되었습니다. 따라서 보증금 미상으로 인한 별도의 인수 위험은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본 건은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주상혼용지대로, 지역 내 유동인구 및 상업 활동이 있는 지역입니다.

* 시장 동향

제공된 시장 정보에는 2025년 9월 19일에 세레니티힐 오피스텔 7층(전용면적 80.85㎡, 약 24.46평)이 210,000,000원에 거래되었다는 내용이 있습니다. 이 정보는 현재 시점(2026년 8월)보다 미래의 거래일자로 표기되어 있어, 시세 반영 시점의 정확성에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 해당 거래 가격은 본 건의 감정가(177,000,000원, 건물면적 59.77㎡, 약 18.09평) 대비 단위 면적당 가격을 비교해 볼 때, 감정가가 시세 대비 높은 수준일 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 교통 및 접근성

지하철 1호선 동암역 및 버스 정류장이 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 생활 편의 시설

근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 건물 설비

위생, 급배수, 개별난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한

가로구역별 최고높이 제한, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 도시계획상의 제약 사항이 존재합니다. 특히, 십정동 402-14번지는 주차장 외 용도로 사용이 제한되는 점을 유의해야 합니다.

* HUG 관련 특수 물건 정보

'HUG 인수조건 변경', '공동담보' 등의 특이사항은 채무 관계나 소유권 이전 과정에서 복잡한 사안이 있었음을 시사합니다. 이는 향후 추가적인 법적 문제나 행정 절차상의 변수를 야기할 수 있습니다.

* 혐오시설 여부

주변 환경 조사 결과, 본 건 소재지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없으나, 주상혼용지대의 특성상 주변 시설에 대한 개별적인 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치한 오피스텔로, 건물 연식 대비 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 감정가와 최근 시세 거래 사례 간의 가격 괴리, 그리고 HUG 관련 특이사항 및 복합적인 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 우수한 교통 접근성

* 임차인 인수 부담이 없는 권리 관계

* 주상혼용지대로서의 잠재적 상업 가치

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 177,000,000원입니다. 제공된 시장 정보(2025년 9월 19일 거래, 전용면적 80.85㎡, 210,000,000원)를 바탕으로 산정한 예상 시세는 약 155,000,000원 수준입니다. 감정가와 시세 간의 차이를 고려하고, 경매 시장에서의 경쟁 상황 및 향후 전망을 종합적으로 판단할 때, 본건의 예상 입찰가는 170,000,000원으로 제안합니다. (주의: 인수 보증금은 0원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.