나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511703 [1] 인천광역시 서구 석남동 535-2 다솜팰리스 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동소재 석남역 남서측 인근에 위치하며
주위로는 아파트 및 공동주택,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(석남역)이
소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 중 2층 202호로서
외벽:치장벽돌 마감등.
창호;샤시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지를 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지(석남동535-2)
제1종일반주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

기호2토지(석남동535-4)
제1종일반주거지역
가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경511703(1)호 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 인천광역시 서구 석남동 535-2 다솜팰리스 비동 2층 202호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 236,000,000원입니다.

토지 면적은 34.20㎡(약 10.3평)이며, 건물 면적은 58.47㎡(약 17.7평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 물건은 재매각 사건입니다.

건축물 대장상 다솜팰리스 B동은 2017년 11월 28일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 본건은 그중 2층 202호입니다. 해당 건물은 총 8세대로 구성되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 석남역 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 7호선 석남역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인천 서구 석남동 535-2번지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 2월 3일 접수된 김정순 씨 명의의 근저당권(을5)입니다.

이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 등기사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2018년 6월 1일

* 공유자전원지분전부이전: 2019년 11월 6일

* 소유권이전: 2022년 1월 4일 (매매 243,000,000원)

* 강제경매개시결정(채권자: 주택도시보증공사): 2025년 8월 21일 (말소기준권리)

* 주택임차권(임차인: 이 (주택도시보증공사)): 2024년 1월 18일 접수 (보증금 243,000,000원, 차임 0원). 임차인의 전입일자는 2021년 12월 30일, 확정일자는 2021년 11월 29일입니다.

권리 분석 결과, 해당 임차인(이 )은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 보아 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

석남역 인근으로 교통망이 양호하며, 주변에 버스정류장이 있어 외부와의 접근성이 좋습니다.

인근 지역에는 석남초등학교, 석남중학교 등 교육시설이 있으며, 석남근린공원 등 녹지 공간도 일부 확인됩니다.

주변에 대규모 산업단지나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 인접해 있지 않아 주거 환경에 큰 부정적 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

지하철 7호선 석남역을 도보로 이용할 수 있어 서울 및 수도권 이동이 편리합니다.

주변 상가 및 편의시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

향후 지역 개발 계획 등에 따라 주거 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 사건으로, 최초 경매 시 유찰되었음을 인지해야 합니다. 경매 진행 과정에서의 문제점이나 낙찰자의 권리 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

본건 소재지는 토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 지정되어 있습니다. (현재 시점 기준 허가구역 지정 기간 만료 직전입니다.)

HUG 인수조건 변경 관련 사항은 입찰 전 HUG에 직접 확인하여 인수조건 및 절차를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. (다만, 제공된 정보상 인수 보증금은 0원입니다.)

가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

인천 서구 석남동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 편의성이 우수하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적은 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

재매각 사건이라는 점과 토지거래허가구역이라는 점은 고려해야 할 사항이나, 단기적인 리스크로 보입니다.

신축 건물(2017년 준공)이라는 점은 연식 있는 주변 건물들과 차별화되는 장점입니다.

1.7. 투자 포인트

* 석남역 역세권 입지로 향후 교통망 개선 및 지역 가치 상승 기대

* 권리 관계가 깨끗하여 인수 부담이 적음 (인수 보증금 0원)

* 비교적 최근 준공된 건물로 신축에 가까운 상태

* 재매각으로 인한 최저 입찰가 하락 가능성

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 236,000,000원이며, 재매각 사건이므로 최저 입찰가가 감정가보다 낮게 책정될 가능성이 있습니다.

주변 유사 다세대주택의 최근 실거래가 정보(2026년 1월 거래 기준, 7,700만원~10,500만원)는 건축 연도가 더 오래된(1992년, 2011년) 건물들을 포함하고 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

다만, 본 건과 동일한 건물(다솜팰리스 B동)의 이전 소유권 이전 거래가 243,000,000원에 이루어졌고, 채권자인 주택도시보증공사의 채권액도 243,000,000원임을 감안할 때, 실질적인 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상일 것으로 추정됩니다.

재매각을 통한 신규 최저매각 가격을 80%로 가정 시 약 188,800,000원부터 시작할 수 있으며, 현재 시점의 시장 상황과 경쟁률을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

종합적인 판단하에, 보수적으로 220,000,000원 을 예상 입찰가로 제시하며, 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

최종 입찰 시, 매수 신청 보증금은 최저 매각 가격의 20%를 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.