나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511689 [1] 인천광역시 연수구 연수동 582-2 연수1차시영아파트 116동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 ""원인재역"" 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 ""원인재역""이 소재하여 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물내의 제116동 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 1992.5.25.)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감
창호: 샷시창 등 임.

이용상태

아파트(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접 공도 및 단지내 도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역
(2024-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-15)<철도안전법>, 도시관리계획 입안중(2025-07-18)(연수 지구단위계획구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511689 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 연수동 582-2, 연수1차시영아파트 116동 2층 201호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 기본 현황

* 채권자: 김

* 감정가: 200,000,000원

* 토지 면적: 28.43㎡ (약 8.60평)

* 건물 면적: 44.22㎡ (약 13.38평) (전용면적 기준)

* 참고: 본건의 분양면적은 별도 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 본건은 인천광역시 연수구 연수동에 위치하며, 인천지하철 1호선 "원인재역" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 주거 환경이 양호합니다.

* 차량 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장 및 "원인재역"을 통한 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.2. 토지이용계획 및 규제

* 본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 도시계획 규제를 받고 있습니다.

* 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (2025-07-28)

* 중로1류 (폭 20m~25m) (접합)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (인천동부교육청 평생교육과 문의: 460-6249)

* 역사문화환경보존지역 (2024-06-10)

* 과밀억제권역

* 철도보호지구 (2014-07-15)

* 도시관리계획 입안중 (2025-07-18) (연수 지구단위계획구역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건은 소유권 이전(1992-07-28, 1993-05-25 사용승인), 이후 소유권 이전(2021-11-04) 등의 권리 변동이 있었습니다.

* 권리분석상 말소기준권리는 2025-08-21 접수된 채권자 김 의 강제경매(갑3)로 확인됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 2025-02-13 접수된 주택임차권(을6)이 존재하며, 권리자는 김성미, 권리금액은 230,000,000원입니다. 이 임차권은 등기부상 "인수"로 명시되어 있어, 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 중요한 권리입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김성미 (동시에 본 경매의 채권자이기도 함)

* 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-21

* 확정일자: 2021-12-22

* 대항력: 있음

* 상기 임차인은 전입신고 및 확정일자를 통해 대항력을 갖추고 있습니다. 따라서 임대차보증금 230,000,000원이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

3.3. 인수 권리

* 본건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 중 가장 중요한 것은 을구 순위 6번의 주택임차권 등기입니다.

* 해당 임차권은 임대차보증금 230,000,000원에 대하여 전입일자 2022년 1월 21일, 확정일자 2021년 12월 22일자로 설정되어 있으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

* 따라서, 해당 임차보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않는 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건이 소재한 연수동 일대는 아파트 단지 밀집 지역으로, 다양한 상업 및 근린생활시설이 잘 발달되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 지역 조사 결과, 본건 물건지에 직접적인 부정적 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 연수1차시영아파트 (단지 전체 명칭: 연수솔밭마을)

* 주소: 인천광역시 연수구 연수동 582-2

* 관리사무소 연락처: 032-813-1681

* 건물 사용승인일 (116동 기준): 1992년 5월 25일

* 총 동수: 9개 동 (단지 정보 기준)

* 총 세대수: 1200세대 (단지 정보 기준)

* 최고층: 15층

* 주차 시설: 총 697대 주차 가능 (지상 12대, 지하 18대, 전기차 충전기 7대 - 단지 정보 기준)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

* 교통: 인천지하철 1호선 원인재역이 인근에 위치하며, 다수의 시내버스 노선 이용이 가능하여 교통이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 단지 주변의 근린생활시설, 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 연수초등학교, 연수중학교, 연수고등학교 등이 도보 통학 가능한 거리에 있어 교육 환경 또한 우수합니다. (교육환경 보호구역에 해당)

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

* 본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 230,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인 김성미 씨의 보증금 인수 가능성입니다.

* 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자는 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 총 투자 비용이 계획보다 늘어날 수 있습니다.

* 임차인이 본 경매의 채권자이기도 하다는 점은 배당금 수령 가능성을 높여주지만, 법원 집행 과정에서 발생할 수 있는 모든 변수를 고려해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 본건 아파트는 1992년에 사용 승인되어 건축된 지 약 30년이 경과했습니다. 따라서 건물의 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 부동산 시장의 변동성에 따라 향후 시세 하락의 위험 또한 존재할 수 있습니다.

* 등기부상 "도시관리계획 입안중" 항목이 있어, 향후 도시계획 변경에 따른 가치 변동 가능성도 잠재적인 리스크로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 연수구의 핵심 입지인 역세권에 위치한 아파트로, 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

* 그러나 2억 3천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크는 본건의 투자 결정에 있어 가장 중요한 고려 사항입니다. 이 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자의 초기 투자 비용은 크게 증가할 수밖에 없습니다.

* 임차인이 채권자로서 경매를 신청한 사실은 배당을 통한 보증금 회수 가능성을 시사하지만, 최종적인 배당 결과는 법원 집행 과정에 따라 달라질 수 있으므로 면밀한 모니터링이 필요합니다.

* 또한, 준공 후 상당한 시간이 경과한 만큼, 건물 노후화에 따른 관리 비용 증가 가능성도 함께 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 1호선 원인재역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요를 확보할 수 있습니다.

* 44.22㎡(약 13.38평)의 전용면적으로 실수요자뿐만 아니라 투자자들의 접근이 용이한 소형 면적입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 리스크 요인이 존재하나, 만약 배당으로 보증금이 전액 변제될 경우 시세 대비 합리적인 가격으로 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 200,000,000원입니다.

* 유사한 면적(49.56㎡)의 아파트가 2026년 7월 1일에 235,000,000원에 거래된 사례를 미루어 볼 때, 본 건의 실제 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상일 것으로 추정됩니다.

* 그러나 본건은 230,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있어 배당에서 전액 변제될 가능성도 있으나, 매수인이 인수하게 될 경우 총 투자 비용은 최소 230,000,000원(인수 보증금) + 입찰가 + 기타 부대 비용이 됩니다.

* 따라서, 인수 보증금 리스크를 제외하고, 감정가 대비 일반적인 경매 할인율(80~90%) 및 시장 가치를 종합적으로 고려할 때, 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

* 본 제안가는 임차인 보증금이 배당으로 전액 변제된다는 가정 하에 산정되었으며, 실제 낙찰 후 임차보증금 인수 여부에 따라 최종 투자 비용 및 수익률이 크게 달라질 수 있음을 반드시 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.