나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511690 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1088-8 주건축물제1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스감정 · 평가일 2025.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 인천광역시 남동구 구월동에 소재하고,""동인천중학교""서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 공동주택, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통시설 이용 편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며, 이용상태는 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 토지 서측으로 도로에 접함(지번약도 참조).

토지이용계획 및 제한상태

구월동 1088-8 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-06-26)(문의: 인천광역시동부교육지원청 032-460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 토지의 인접토지와의 경계 및 면적 등은 측량이 필요할 것으로 사료됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상2층(지하1층) 단독주택이며,
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 칼라샷시 등

이용상태

""단독주택""임.

설비내역

위생설비, 급수 및 배수시설 등.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511690 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1088-8 주건축물제1동

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,292,748,800원

* 토지면적: 151.70㎡ (약 45.89평)

* 건물면적: 280.76㎡ (약 84.93평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 인천수산업협동조합

* 건축년도: 1990년 (최초 건축 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 1088-8번지에 소재하며, 동인천중학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 단독주택, 공동주택, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 대체로 평탄한 사다리형의 토지이며, 단독주택의 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 도로: 본건 토지는 서측으로 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건은 일괄매각 대상이며, 명시된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인: 안성진, 안호진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-26

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인들은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있습니다. 이에 따라 실제 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상되나, 해당 임차인과의 관계 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 등기부현황:

* 근저당: 인천수산업협동조합 (10,000,000원, 2023-03-15) - 매각으로 소멸 예상

* 임의경매: 인천수산업협동조합 (10,000,000원, 2025-08-20) - 본 경매 개시 결정의 근거

* 등기부채권 총액: 10,000,000원 (채권 최고액 기준)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 인천광역시 남동구 구월동 일대는 주거 기능과 함께 근린생활시설 및 교육시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

* 주변에 동인천중학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 공원과 다양한 상업시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건 단독주택과는 물건의 성격이 달라 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 해당 정보의 매매가는 4,500만원에서 8,500만원 사이로, 건물 연식 및 면적에 따라 시세 차이를 보입니다.

* 본건은 대지면적 151.70㎡(약 45.89평), 건물 연면적 280.76㎡(약 84.93평)의 단독주택으로, 해당 지역 내에서 상당한 규모를 갖춘 부동산입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 동인천중학교가 가까이에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 발견되지 않아 주거 환경에 대한 우려는 낮은 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 안성진, 안호진 임차인은 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 2021년 10월 26일 전입 신고를 통해 대항력을 확보한 상태입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 법적 절차가 발생할 수 있는 가장 큰 리스크 요인으로, 입찰 전 반드시 면밀한 사전 조사와 명도 계획 수립이 선행되어야 합니다.

* 토지 거래 허가 구역: 본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인에 한해 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있습니다. 이는 외국인 매수 시 허가 절차가 필요함을 의미하며, 내국인 매수인에게는 직접적인 제약 사항이 아닙니다.

* 경계 및 면적 확인: 본건 토지의 인접 토지와의 경계 및 정확한 면적 산정에 대해 측량이 필요할 수 있다는 점을 감안해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천광역시 남동구 구월동의 안정적인 주거 지역에 위치한 단독주택입니다.

* 단독주택으로서 넓은 대지와 건물을 소유하고 있어 향후 활용 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 또한, 교통 및 교육 환경이 양호하여 주거 만족도가 높을 것으로 보입니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재한다는 점은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 명도 관련 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천 남동구의 중심 생활권에 자리하여 시내 접근성이 뛰어나며, 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 단독주택의 잠재력: 넓은 대지 면적을 바탕으로 증축, 리모델링, 또는 재건축 등 부동산 가치 상승을 위한 다양한 개발 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변에 학교, 공원, 상업시설 등이 잘 갖추어져 있어 쾌적하고 편리한 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 1,292,748,800원입니다.

* 제공된 주변 시세 자료는 다세대 주택으로, 본건 단독주택과의 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 본건의 가장 큰 리스크 요인인 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 명도 과정에서 추가적인 비용 발생이나 시간 지연을 야기할 수 있습니다.

* 이러한 리스크 요인을 고려할 때, 본건의 낙찰가는 감정가 대비 일정 부분 할인된 가격으로 형성될 가능성이 높습니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가의 70%에서 85% 수준을 참고하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 약 8억 5천만원에서 10억 5천만원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 본건에 대한 추가적인 현장 조사, 임차인과의 명도 협상 결과, 그리고 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.