나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1502 [1] 인천광역시 부평구 부평동 431-15 헤리움노블레스 9층904호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2025.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인근부원초등교' 북동측 인근에
위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등으로 이루어진
지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층건(사용승인일 : 2014.05.31.)내 9층
904호로서
- 외벽 : 몰탈위페인팅마감, 석재붙임 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨.
- 창호 : 알루미늄새시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 평지인 토지로서 공동주택, 업무시설 및 근린생활
시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 40미터 및 약 8미터의 포장도로에
각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선
및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한 허가구역이고,
'부평동 431-15'는 시가지경관지구(중심), 철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 공동주택인데, 집합건축물대장상 용도는 공동
주택(도시형생활주택)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임
등기사항전부증명서상 용도는 공동주택인데, 집합건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건개요

1.1. 1. 사건번호

인천지방법원 2025타경1502 (1)

1.1. 2. 경매구분

부동산강제경매

1.1. 3. 채권자

이OO

1.2. 부동산 현황

1.2. 1. 소재지

인천광역시 부평구 부평동 431-15 헤리움노블레스 9층904호

1.2. 2. 용도

등기사항전부증명서상 용도: 공동주택

집합건축물대장상 용도: 공동주택(도시형생활주택)

현재 이용 상태: 도시형생활주택으로 이용 중임

1.2. 3. 면적

토지면적: 3.72㎡ (약 1.12평)

토지 지분: 3.72㎡ (약 1.12평)

건물면적: 16.76㎡ (약 5.07평)

건물 지분: 16.76㎡ (약 5.07평)

1.2. 4. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2014년 05월 31일

건물 층수: 총 15층 중 9층

1.3. 매각정보

1.3. 1. 감정가

105,000,000원

1.3. 2. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인근부원초등교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통인 편입니다. 본건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 40미터 및 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률), 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

특히 '부평동 431-15'는 시가지경관지구(중심), 철도보호지구(철도안전법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 말소기준권리

본 사건의 말소기준권리는 2022년 02월 04일 시흥세무서장의 압류입니다.

3.1. 2. 주요 권리 분석

등기부등본상 주요 권리로는 주택임차권(을구 3번, 이기철, 110,000,000원)이 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 소유권 이전 기록으로 주식회사힘찬건설 -> 이희정 -> 김지연 순으로 소유권이 변동되었습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

3.2. 1. 임차인 정보

임차인: 이기철

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 04월 02일

확정일자: 2021년 02월 15일

대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

3.2. 2. 인수되는 권리

을구 3번 주택임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 임차보증금 110,000,000원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 부평동 지역은 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등이 혼재된 상업 및 주거 복합지역입니다. 인근 초등학교와의 근접성 및 다양한 도로망은 지역 접근성을 높입니다.

4.2. 잠재적 상업 가치

도시형생활주택으로 이용 중이며, 주변 지역은 상업 및 업무 시설과 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 다만, 소형 면적의 주거 공간 특성상 임대 수익률 분석 및 대상 임차인 분석이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 건물 정보

본건이 속한 '헤리움노블레스'는 2014년 5월 준공된 15층 규모의 철근콘크리트 구조 건물입니다. 본 물건은 9층에 위치한 전용면적 16.76㎡(약 5.07평)의 소형 주거 공간입니다. 건물 내 위생설비, 급·배수설비, 승강기 시설 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 초등학교(부원초등학교)가 있으며, 근린생활시설, 업무시설 등이 위치하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인접해 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 명시된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이기철 씨의 보증금 110,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 해당 보증금이 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 부담해야 할 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타

등기부등본상 용도(공동주택)와 집합건축물대장상 용도(공동주택-도시형생활주택)에 일부 차이가 있으나, 일반적으로 큰 문제로 이어지지는 않습니다. 하지만 매수인은 이 점을 인지해야 합니다. 또한, 전용면적 16.76㎡(약 5.07평)의 매우 작은 면적은 향후 환금성이나 매매가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 인천광역시 부평구의 도심에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적을 가지고 있습니다. 감정가는 105,000,000원이지만, 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원이 매수인이 인수해야 할 위험 요소로 존재한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 금액 지출 가능성을 시사합니다.

7.2. 투자 고려사항

투자자는 해당 물건의 정확한 시세와 함께 인수해야 하는 임차보증금 전액을 고려한 총 매입 비용을 산출하여 신중하게 접근해야 합니다. 소형 면적 주거 공간의 임대 시장 상황 및 향후 환금성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

* 인천 부평구 도심에 위치하여 편의시설 접근성이 양호함.

* 비교적 최근 준공(2014년)된 건물로 시설 노후도가 낮음.

* 주변 시세 분석 결과, 평당 단가가 높은 거래 사례 존재.

8.2. 주의해야 할 점

* 대항력 있는 임차인 보증금 110,000,000원 인수 부담.

* 매우 작은 전용 면적(16.76㎡)으로 인한 환금성 및 미래 가치 제약 가능성.

* 감정가와 인수 보증금의 합이 상당한 금액이 될 수 있으므로, 총 투자 비용 대비 수익률 분석 필수.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 데이터를 분석한 결과, 비슷한 시기에 지어진 주택 유형 및 면적에 따라 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 2026년 7월, 38.94㎡ 다세대가 70,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 179.7만원)

* 2026년 7월, 49.26㎡ 다세대가 284,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 576.5만원)

* 2026년 7월, 56.08㎡ 연립다세대가 123,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 219.3만원)

본건의 전용면적은 16.76㎡이며, 감정가는 105,000,000원으로 평당 약 626.5만원입니다. 이는 최근 거래된 2015년 준공 주택의 평당 단가(약 576.5만원)와 유사한 수준입니다. 다만, 본건의 면적이 현저히 작음을 고려할 때, 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 면적 대비 시세는 약 3,000만원~9,500만원 범위로 추정되나, 최근 거래된 고가 사례의 평당 단가를 적용하면 약 9,500만원 수준까지도 볼 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원을 제외하고, 본건의 순수한 부동산 가치를 기준으로 시세 분석을 진행합니다. 최근 거래된 신축 건물(2015년 준공)의 높은 평당 단가(약 576.5만원)를 적용하고, 본건의 소형 면적 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 감정가 대비 합리적인 수준에서 보수적으로 접근합니다.

예상 입찰가: 90,000,000원

주요 고려사항:

* 상기 예상 입찰가는 매수인이 인수해야 할 임차보증금 110,000,000원을 제외한 금액입니다.

* 실제 매수 시, 낙찰가에 임차보증금 인수액을 더한 총 매입 비용을 반드시 고려해야 합니다.

* 경매 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도에 따라 실제 낙찰가는 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.