나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511532 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-132 태진베스트빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""인천숭의초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물 1층 주차장으로 차량 진출입이 가능하고, 근거리에 지하철역을 비롯한 인근에 시내버스정류장이 등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1)건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2010.05.11.)
외벽 : 타일 붙임 및 드라이비트 등 마감
창호 : 새시 창임.

이용상태

2)이용상태 : 공부상 주용도는 다세대주택임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 폭 약 5~6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.
2)기타
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511532 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-132 태진베스트빌 4층401호

건물구분: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

토지면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

토지지분: 29.75㎡ (약 9.00평)

건물면적: 59.68㎡ (약 18.06평)

건물지분: 59.68㎡ (약 18.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건축년도: 2010년 5월 11일 (사용승인일)

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, "인천숭의초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 건물 1층을 통해 차량 진출입이 가능하며, 근거리에 지하철역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21, 외국인 등에 한함)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 11월 14일자 압류 (미추홀구(인천광역시))

인수되는 권리: 을구 5번 주택임차권 (채권금액 178,000,000원). 해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 30일

* 확정일자: 2021년 11월 8일

* 배당신고일자: 2024년 1월 8일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 인수 (보증금 178,000,000원)

등기부요약:

* 소유권보존: 전경례 (2010.05.17.)

* 소유권이전: 방지연 (2010.11.08.)

* 소유권이전: 서은비 (2021.11.30.)

* 주택임차권: 안은순 (2024.01.08. 접수, 178,000,000원, 인수)

* 압류 등 다수 권리 존재하나, 모두 말소 예정입니다.

1.4. 상권분석

주변 환경: 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

주변 거래 사례 분석:

최근 2026년 5월 거래된 주변 다세대주택 사례들을 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 확인되었습니다.

* 신영아트빌 (61.48㎡, 2003년식) 63,700,000원 (약 342만원/평)

* 동은히딩크빌 (34.39㎡, 2002년식) 72,000,000원 (약 692만원/평)

* 숭의빌라 (50.98㎡, 2002년식) 36,000,000원 (약 234만원/평)

본건 건물의 면적(59.68㎡, 약 18.06평)과 건축년도(2010년)를 고려할 때, 인근 유사 면적의 신영아트빌(61.48㎡) 거래가액(63,700,000원)을 기준으로 시세 환산 시, 본건의 시장가치는 약 61,760,000원에서 70,000,000원 내외로 추정됩니다. 이는 감정가 160,000,000원과 상당한 차이를 보입니다.

1.5. 생활정보

주변 시설: 인천숭의초등학교가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

교통 편의성: 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

혐오시설 유무: 주변 지역은 주로 주거 및 교육 시설 위주로 구성되어 있으며, 지도상으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않습니다.

1.6. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수: 178,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 총 인수 금액이 매우 높아집니다.

감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가(160,000,000원)가 최근 주변 실거래가(약 36,000,000원 ~ 72,000,000원) 대비 매우 높게 책정되어 있어, 낙찰가율이 낮거나 유찰될 가능성이 있습니다.

총 인수금액 과다: 낙찰가와 인수 보증금을 합산할 경우, 예상 시장가치를 초과할 위험이 매우 큽니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2010년 준공)이라는 장점이 있습니다. 그러나 가장 큰 문제는 선순위 임차인의 보증금 178,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가로 부담해야 하는 금액으로, 매수인의 총 지출액을 크게 늘립니다.

더욱이, 본건의 감정가 160,000,000원은 주변 다세대주택의 최근 실거래가(약 3,600만원 ~ 7,200만원)에 비해 현저히 높아, 현재 시장 상황을 제대로 반영하지 못한 것으로 판단됩니다. 따라서 총 인수 금액(낙찰가 + 178,000,000원)이 건물의 실제 시장 가치를 훨씬 초과할 가능성이 매우 높습니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물이라는 점과 주변의 주거 환경은 긍정적 요소입니다.

그러나 막대한 인수 보증금과 시장 시세 대비 높은 감정가는 투자에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다.

잠재적인 투자 기회는 오직 낙찰가가 감정가 대비 매우 낮게 결정되고, 그럼에도 불구하고 총 인수 금액이 시장 가치 대비 충분한 이윤을 남길 수 있는 경우에만 존재합니다. 현재 정보로는 그러한 가능성이 희박해 보입니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 '인수 보증금'이 낙찰가의 산정 시점을 제외하고, 물건 자체의 시장 가치에 기반하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

상기 상권분석에서 도출된 본 건의 시장 가치는 약 70,000,000원으로 추정됩니다.

이를 바탕으로, 매우 높은 리스크를 감안하여 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 70,000,000원 내외로 제안합니다.

다만, 실제 총 지출액은 본 입찰가(70,000,000원)에 인수 보증금(178,000,000원)이 합산되어 총 248,000,000원이 됩니다. 이는 추정 시장 가치를 훨씬 상회하는 금액이므로, 입찰 시 심각한 손실이 예상됩니다. 투자 결정에 신중을 기하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.