나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511516 [1] 인천광역시 서구 가좌동 178-78 현광아파트형공장 4층408호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 가좌동 소재""봉수대길사거리""북측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장, 아파트형 공장(지식산업센터), 근린생활시설 등으로 이루어진 공장지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근 간선도로 및 교통시설과의 거리 및 편의성 등 고려시 제반 교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 내(사용승인일:1996.06.12)
4층 408호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.

내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.

바닥 : 아스타일 등 마감.

창호 : 칼라알루미늄 섀시.

이용상태

""공장(아파트형 공장)""이며, 기준시점 현재 공장(RESCO)으로 사용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비(17인승), 주차설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 자루형의 토지로서 ""공장(아파트형공장)"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로의 간선도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 광로3류(폭 40m~50m)(광3-9)(접합)
가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

"공장(아파트형 공장)"이며, 기준시점 현재 공장(RESCO)으로 사용중이며, 공장 A,B동 중 본건은 B동임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

물건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511516 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 가좌동 178-78 현광아파트형공장 4층 408호

* 건물명: 현광아파트형공장 B동 4층 408호

* 용도: 공장 (아파트형 공장)

* 토지면적: 142.15㎡ (약 42.99평)

* 건물면적: 403.91㎡ (약 122.18평)

* 총 감정가: 590,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 유케이제십일차유동화전문

* 사용승인일: 1996년 6월 12일

* 특이사항: 유동화물건, 토지거래허가구역, 현재 공장(RESCO)으로 사용 중, 공장 A, B동 중 본건은 B동임

1.1. 토지 및 건물 상세

1.1. 1. 토지

* 토지 면적: 142.15㎡ (약 42.99평)

* 토지 지분: 142.1454㎡ (약 42.99평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 2. 건물

* 건물 면적: 403.91㎡ (약 122.18평)

* 건물 지분: 403.9125㎡ (약 122.18평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 감정평가 요약

* 감정가: 59,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "봉수대길사거리" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 중·소규모 공장, 아파트형 공장(지식산업센터), 근린생활시설 등으로 이루어진 공장지대입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 용이합니다.

* 인근 간선도로 및 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려할 때 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.

* 본건 동측으로 광대로의 간선도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용상태 및 형상

* 인접 필지와 등고평탄한 자루형의 토지로서 "공장(아파트형 공장)" 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반공업지역

* 용도구역: 광로3류(폭 40m~50m)(광3-9)(접합)

* 제한사항:

* 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2023년 11월 3일 접수된 국민은행 근저당권(을2)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 본 경매 사건으로 인해 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 현재까지 등기부상 확인되는 총 채권액은 581,879,996원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 별도로 명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다.

* 임대관계가 미상이므로, 향후 명도 진행 시 임차인의 점유 여부 및 대항력 유무를 철저히 조사해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건은 인천 서구 가좌동의 전형적인 공업지대에 위치하고 있습니다.

* 주변은 중소규모 공장 및 아파트형 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 관련 업종의 사업체들이 입주하기에 적합한 환경입니다.

* 대규모 산업단지와의 직접적인 연계는 명시되어 있지 않으나, 주변 공업지역의 특성상 관련 산업 생태계 내에서 활동할 수 있습니다.

4.2. 주변 시설 (일반적 공업지대 기준)

* 본 물건의 상세 주소지(인천광역시 서구 가좌동 178-78) 인근에 대한 별도의 혐오시설 정보는 제공되지 않았습니다.

* 일반적인 공장지대의 특성상, 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

* 차량 접근성은 양호하며, 간선도로 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 인천대로 등 주요 간선도로와 인접하여 차량을 이용한 물류 이동 및 출퇴근이 비교적 용이합니다.

* 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 공장지대의 특성상 대중교통보다는 자가용 또는 통근 버스 이용이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의시설

* 근린생활시설이 주위에 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 대규모 상업시설 및 문화시설 접근성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 관련 리스크

* 유동화 물건: 일반적인 경매 물건보다 권리관계 확인 및 분석에 더 신중해야 할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 현재 대상 물건은 외국인 주택용도 취득에 한하여 허가 구역으로 지정되어 있으나, 공장 용도의 토지 거래 시 허가 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (2025. 8. 26.~2026. 8. 25. 기한)

* 건물 노후: 1996년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 대항력 및 보증금/차임 수준이 어느 정도인지 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 입지 관련 리스크

* 공장지대 특성: 주변 공장 가동으로 인한 소음, 진동, 분진 등의 환경적 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 가좌동의 공장지대에 위치한 아파트형 공장 경매 물건입니다. 교통 접근성이 양호하고 현재 공장으로 사용 중이라는 점은 긍정적이나, 건물 연식, 유동화 물건 및 토지거래허가구역 지정, 임대관계 미상 등의 고려할 사항이 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 권리들은 경매 절차를 통해 정리될 것으로 보이나, 낙찰 후 명도 및 건물 관리에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 서구 가좌동 공장지대의 산업 활동 속에서 사업장을 운영하거나 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 주요 간선도로와의 접근성이 우수하여 물류 및 이동에 유리합니다.

* 현재 공장으로 사용 중이라는 점은 향후 공장 운영이나 임대에 대한 수요가 있음을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 시장 가치, 주변 유사 물건의 실거래가, 권리 분석 결과, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 건물 유지보수 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건의 구체적인 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어려우며, 별도의 시장 조사 및 전문가의 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.