나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511396 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 640-1 아주아파트 102동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 옥련중학교 서측 인근에 위치하는 아주아파트 102동
12층 1204호로서 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 24층 건물내 12층 1204호로서

외벽: 콘크리트위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 통하여 외곽의 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

-옥련동 640-1
제3종일반주거지역, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비
계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간:
2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.
-옥련동 640-2
제3종일반주거지역, 건축용도지역기타(2019-01-14)(건축선 지정(2m), 건축과로 문의){건축
법}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 절대보호구역(인천동부교육청 평생교육과
문의(460-6249)){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래
계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.
8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511396 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 640-1 아주아파트 102동 12층1204호

용도: 아파트

감정가: 437,000,000원

토지면적: 54.39㎡ (약 16.46평)

건물면적: 118.50㎡ (약 35.8평) - 공급면적 기준 추정

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정

건축물 정보:

준공일: 1997년 8월 2일

구조: 철근콘크리트조

최고층: 24층

2. 입지조건

위치: 인천광역시 연수구 옥련동 옥련중학교 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경: 본 건 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

교통: 차량으로 단지 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 단지 내 포장도로를 통해 외부 간선도로와 연결되어 있습니다.

도시계획: 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

특이사항: 외국인 등 주택용도 취득 시 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2015년 9월 4일 접수된 교보생명보험주식회사의 근저당권(186,000,000원)이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액: 321,300,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상인 것으로 파악됩니다.

임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본 건의 경우, 인수 보증금은 없으나 임대 관계가 미상임을 유의해야 합니다.)

4. 상권분석

주변 상권: 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교육 시설: 옥련중학교가 단지 서측 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 주민 편의를 위한 부대 시설을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

주거 환경: 본건은 총 24층 건물 중 12층에 위치하여, 고층부에서의 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 안정성을 확보하고 있습니다.

기본 설비: 아파트로서 필요한 위생, 급배수, 승강기, 난방, 주차 설비 등이 모두 갖추어져 있습니다.

주차: 총 434대의 차량을 주차할 수 있으며, 세대당 약 1.09대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 지상에는 9대의 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

편의 시설: 단지 내 자체 복리 시설 외에도 인근 근린생활시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

건축 연도: 1997년에 준공되어 현재 29년차 아파트이므로, 향후 건물의 유지보수 및 리모델링에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

임대 관계 미상: 인수해야 할 보증금은 없으나, 실제 거주 중인 임차인의 관계가 명확하지 않은 점은 명도 과정에서 변수가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

토지거래허가구역: 외국인 등 주택용도 취득 시 허가 기간(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)이 존재하나, 내국인 매수자에게는 직접적인 영향은 적습니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치한 아주아파트 102동 12층 1204호로, 채권자의 강제경매 신청으로 진행되는 물건입니다.

주거지로서의 기본적인 입지 조건은 양호한 편이며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성 또한 무난합니다.

29년차 아파트라는 점은 노후화에 따른 잠재적 리스크로 작용할 수 있으나, 철근콘크리트 구조는 건물의 내구성을 뒷받침합니다.

권리분석 결과, 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

최근 실거래가와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으나, 물건의 면적 및 토지 지분 등을 종합적으로 고려하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 옥련중학교 인근의 검증된 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

강제경매 물건: 채권자의 강제 집행으로 진행되는 경매이므로, 시세보다 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

면적 및 토지 지분: 118.50㎡(약 35.8평)의 공급 면적과 54.39㎡(약 16.46평)의 토지 지분은 향후 자산 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

낮은 명도 위험: 인수 보증금이 없고 임대 관계가 미상이지만, 명도 관련 주요 위험 요소는 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 유사 전용면적(약 84.81㎡)의 아파트가 2026년 6월에 28,500만원에서 29,000만원 사이에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,110만원 수준입니다.

본 건의 감정가는 43,700만원입니다. 최근 실거래가와 비교 시 다소 높은 수준으로, 본건의 넓은 면적(118.50㎡, 약 35.8평)이나 토지 지분 등 다른 평가 요인이 반영된 것으로 보입니다.

일반적으로 경매에서는 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가:

감정가 43,700만원을 기준으로, 80% 수준인 35,000만원에서 90% 수준인 39,300만원 사이에서 입찰가를 설정하는 것을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 35,000만원 ~ 39,000만원 범위로 제안합니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태와 주변 환경을 확인하고, 최신 시세 동향을 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.