나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511747 [1] 인천광역시 서구 당하동 1039-9 산에들에 205동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '인천발산초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(원당구획정리), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 특수도로
(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리
권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인
등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511747 (1)

* 물건종별: 다세대주택

* 경매구분: 부동산강제경매

* 감정평가액: 154,000,000원

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 구성

* 토지면적: 35.08㎡ (약 10.61평)

* 건물면적: 62.30㎡ (약 18.85평)

* 소재지: 인천광역시 서구 당하동 1039-9, 산에들에 205동 5층 501호

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축년도: 2008년

1.3. 감정가 및 법원 정보

* 감정평가서 요약 작성일: 2026년 06월 08일

* 매각기일: (별도 확인 필요)

2. 입지조건

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2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '인천발산초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 토지는 인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(원당구획정리), 중로3류(폭 12m~15m), 특수도로(보행자전용도로)로 지정되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있습니다 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.).

3. 권리분석

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3.1. 권리 요약

* 등기부등본상 총 채권액 합계는 약 248,000,000원입니다.

* 말소기준권리는 을구 9번 주택임차권등기(2023.07.12. 접수, 한국토지주택공사)로 확인됩니다.

* 본 경매 신청 채권은 서울보증보험(2025.08.21. 접수, 149,961,470원)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 현황 조사 시 임차인 조유미(전입: 2023.09.26.)가 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 서울보증보험주식회사(임차권자 한국토지주택공사)가 보증금 140,000,000원으로 등기된 주택임차권(을구 9번)이 존재합니다.

* 해당 임차권은 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

* 다만, 서울보증보험으로부터 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 2025.10.17. 제출되었다는 특이사항이 있어, 인수 여부 및 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인' 및 'SGI 인수조건 변경'이 언급된 점으로 미루어 보아, 해당 임차권은 본건의 주요 인수 부담으로 작용할 가능성이 있습니다.

3.3. 말소 기준 권리 및 인수 권리

* 말소기준권리: 을구 9번 주택임차권 등기 (2023.07.12.)

* 본 경매 신청으로 인해 말소될 권리: 갑13번(주택도시보증공사 가압류), 갑14번(기흥세무서장 압류), 갑15번(서구청 압류), 갑16번(서울보증보험 강제경매).

* 인수될 권리: 을구 9번 주택임차권등기 (금액 140,000,000원). 단, 말소 동의 확약서 제출 건으로 인해 인수 여부 및 조건은 변동될 수 있습니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 시세 동향

* 최근(2026년 7월) 주변 당하동 지역의 다세대주택 매매 사례를 보면,

* 1043-1번지 (2009년식, 70.38㎡) : 135,000,000원

* 1084-2번지 (2011년식, 34.942㎡) : 179,000,000원

* 1080-17번지 (2017년식, 31.548㎡) : 133,000,000원

* 본건(62.30㎡, 2008년식)의 감정가는 154,000,000원으로, 유사 연식의 인근 주택(1043-1번지) 시세와 유사한 수준입니다. 최근 매매된 신축 건물들의 가격은 더 높게 형성되어 있습니다.

4.2. 동일 건물/단지 시세

* 본건과 같은 '산에들에' 건물 내 다른 호실의 최근 실거래 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 인천발산초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 주변 지역은 주거, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 현장 조사 및 공개된 정보를 종합적으로 검토한 결과, 본건 인근에 주거 환경에 심각한 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (단, 가축사육제한구역에 해당합니다.)

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 관련 리스크

* 을구 9번 주택임차권(140,000,000원)의 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 비록 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 최종적인 권리 인수 여부 및 그로 인한 추가 비용 발생 가능성을 철저히 확인해야 합니다.

* 'SGI 인수조건 변경' 내용이 명확하게 파악되지 않아, 해당 조건이 임차권 처리 과정에 미치는 영향에 대한 추가 검토가 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등이 아닌 일반 매수자에게는 직접적인 제약은 없으나, 해당 규제 사항을 인지해야 합니다.

* 전체 등기부 채권 총액(약 248,000,000원)이 감정가(154,000,000원)보다 높아, 배당 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 감정가는 154,000,000원이며, 2008년 준공된 건물로 건물 면적은 62.30㎡입니다. 주변 시세는 신축 건물일수록 높게 형성되어 있으나, 본건의 감정가는 유사 연식의 건물 시세와 유사합니다.

가장 중요한 검토 사항은 140,000,000원의 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성입니다. 말소 동의 확약서가 제출된 점은 긍정적이나, 'SGI 인수조건 변경' 등 복합적인 요인으로 인해 최종 인수 여부 및 조건에 대한 확실한 판단이 요구됩니다. 이 부분은 본건의 가치를 결정하는 핵심 요소이자 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

8. 투자 포인트

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* 저평가 가능성: 감정가가 최근 시장 시세 대비 합리적인 수준으로 판단될 여지가 있습니다. (단, 권리 인수 리스크 제외 시)

* 입지: 인천 서구 당하동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 권리 관계 명확화 시: 만약 주택임차권이 예정대로 말소되거나 유리한 조건으로 해결된다면, 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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본건은 140,000,000원의 주택임차권 인수 가능성이 매우 높은 점, 그리고 'SGI 인수조건 변경'이라는 불확실성이 존재하는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 주택임차권 인수 금액이 감정가와 유사한 수준이며, 이는 낙찰 후 추가적인 부담이나 협상 비용으로 이어질 수 있습니다.

따라서, 감정가 154,000,000원을 기준으로, 권리 인수 리스크 및 제반 부대 비용을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 타당합니다.

권리 인수 리스크를 충분히 반영한 예상 입찰가: 108,000,000원 (감정가의 약 70%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.