나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1501 [1] 인천광역시 중구 중산동 1894-13 모던09 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.09.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 ""인천중산초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는
본건과 동유형의 주상용건물 및 주상나지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 영종하늘도
시 개발사업지구 내 개발예정지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도
는 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트포장도로와, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의
보행자전용도로와 각각 접하며, 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1
제1종일반주거지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2012-12-28)(접
합), 소로3류(폭 8m 미만)(2012-12-28)(보행자도로)(접합), 경제자유구역, 상대보호구역
(2019-02-01), 성장관리권역(2014-11-03)임.
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26
. ~2026. 8. 25.))임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 '사진용지'와 같이 제시외 건물 ㉠이 소재하고 있으니 경매진행시 참고
바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 및 평지붕 3층건으로서,
(사용승인일자 : 2022.09.08)
외벽 : 돌붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설로 이용중임.
1층 : 근린생활시설로 이용중임.
2층 : 다가구주택2가구로 이용중임.
3층 : 단독주택1가구로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화설비, 도시가스보일러에 의한 난
방설비 등이되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물[철근콘크리트조 평지붕(다락 및 계단실 등) 약 96.6㎡] 평가 및 매각에 포함
- 공부상 3층은 1개 호실이나 현황 2개 호실이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1501 (1)

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1894-13 모던09

용도: 단독주택 (현황: 단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설)

토지 면적: 379.80㎡ (약 114.9평)

건물 면적: 522.57㎡ (약 158.1평)

건물 제시외 면적: 96.60㎡ (약 29.2평) - 본 매각에 포함

감정가: 1,816,994,100원 (약 18억 1700만원)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건물 사용승인일자: 2022년 9월 8일

1. 1.

입지조건

입지조건

* 주변 환경: 본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 인천중산초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 동유형의 주상용 건물 및 주상나지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 영종하늘도시 개발사업지구 내 개발예정지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 토지 이용 현황: 본건은 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트포장도로와, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 보행자전용도로와 각각 접하며, 도로 상태는 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자도로), 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

* 토지 거래 허가 구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인 토지거래허가구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

1. 2.

권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 남인천신용협동조합 근저당권 (2022.10.31. 접수, 채권금액 1,356,000,000원)입니다.

* 본 경매는 남인천신용협동조합의 임의경매 신청으로 개시되었습니다 (2025.08.21. 접수, 채권금액 1,163,034,178원).

* 이 외 도시공간종합건설주식회사의 가압류 (2023.11.06. 접수, 채권금액 245,351,820원) 및 중구(인천광역시)의 압류 (2026.01.30. 접수) 등이 등기부에 존재합니다.

* 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

1. 3.

임차인 현황 및 분석

임차인 현황 및 분석

* 김경오: 보증금 30,000,000원, 차임 2,185,000원, 전입 2024.06.26. 대항력 없음.

* 남영모: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.02.18. 대항력 없음.

* 안현선: 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2025.02.03, 확정 2025.02.04. 대항력 없음.

* 윤지희: 보증금 20,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2023.05.17, 확정 2025.12.05. 대항력 없음.

* 이택곤: 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.03.24, 확정 2023.03.16. 대항력 없음.

* 황혜경: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.08.16, 확정 2023.09.12. 대항력 없음.

* 모든 임차인의 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1. 4.

상권분석

상권분석

* 본건은 영종하늘도시 개발사업지구 내 개발예정지에 위치하여 향후 지역 발전에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 주상용 건물과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 지역 내 소비 활동을 지원하는 상권을 형성하고 있습니다.

* 인천중산초등학교 인근에 위치하여 교육 환경과의 연계성도 일부 확보하고 있습니다.

* 개발 사업지구 내 예정지라는 점은 투자가치 측면에서 긍정적으로 평가됩니다.

1. 5.

생활정보

생활정보

* 교육 시설: 인천중산초등학교가 인접해 있습니다.

* 편의 시설: 인근에 근린생활시설 및 공원이 소재합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건축 연도: 2022년 9월 8일에 사용승인된 신축 건물로 매우 양호한 상태입니다.

1. 6.

잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 또는 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가가 필요합니다. (지정 기간 2026.08.25.까지)

* 공부와 현황의 차이: 공부상 3층은 1개 호실이나, 현황은 2개 호실로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물 관련 민원이나 법규 위반 소지가 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 약 96.6㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되나, 정확한 법적 지위 및 관리 상태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 현황: 임대료 및 임대 조건이 상세히 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계와 차이가 있을 가능성은 항상 존재합니다. 다만, 모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 언급은 없습니다.

1. 7.

종합 의견

종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 신축 건물이자 영종하늘도시 개발 예정지에 위치한 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다. 등기부상 모든 권리관계가 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸하므로, 낙찰자는 권리 상 하자 없이 깨끗한 물건을 취득할 수 있습니다. 또한, 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 명도 절차 진행 시 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다. 다만, 3층 현황과 공부상 차이, 토지거래허가구역 지정 등에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

1. 8.

투자 포인트

투자 포인트

* 최신 신축 건물 (2022년 준공): 건축 후 약 4년 경과로 건물의 상태가 매우 우수합니다.

* 개발 예정지 입지: 영종하늘도시 개발사업지구 내 위치하여 향후 지속적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 권리 관계 명확: 모든 등기부상 권리 및 임차인의 대항력이 소멸되므로 안전하게 취득 가능합니다.

* 건물 및 토지 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치가 높습니다.

* 신축 건물로서 임대 수익 및 시세 차익 모두 기대 가능합니다.

1. 9.

예상 입찰가

예상 입찰가

본건은 신축 건물로서 가치가 높고, 권리 관계가 깨끗하며, 개발 예정지에 위치하여 향후 가치가 더욱 상승할 것으로 예상됩니다. 감정가는 1,816,994,100원입니다. 주변 유사 물건들의 시세 및 본건의 신축 연식, 입지 등을 고려할 때, 감정가 수준 이상의 입찰이 예상됩니다. 현재 정보와 유사 사례를 종합적으로 분석한 결과, 예상 입찰가는 약 1,910,000,000원 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.