나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1500 [1] 인천광역시 중구 운서동 3099-4 운서역반도유보라퍼스티지 114동 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 ""운서역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 업무시설, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물내의 제114동 제1층 제116호로서,
(사용승인일 : 2022.2.3.)
외벽 : 외장석재, 치장벽돌 마감
창호 : 내부 인테리어 등 마감.

이용상태

근린생활시설(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 상하수도설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 근린생활시설, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2012-12-28)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

2. 본건은 공부상 1층 116호이나, 본건이 접한 북동측 대로변에서는 2층 임.

물건 비고

-공부상 1층 116호이나, 본건이 접한 북동측 대로변에서는 2층 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2025타경1500 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 중구 운서동 3099-4, 운서역반도유보라퍼스티지 114동 1층 116호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정가는 512,000,000원입니다.

토지 면적은 41.89㎡ (약 12.67평)이며, 건물 면적은 87.73㎡ (약 26.54평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

건물은 2022년 2월 3일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 2층 건물이며, 건물명은 운서역 반도유보라퍼스티지입니다.

물건의 정확한 위치는 114동 1층 116호이나, 공부상 1층임에도 불구하고 본건이 접한 북동측 대로변에서는 2층으로 보이는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 운서동에 위치하며, "운서역" 남동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지, 업무시설, 공원 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

교통 상황 측면에서는 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

본건 토지는 남서측 및 남동측으로 포장된 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30~35m), 소로1류(폭 10~12m, 보행자도로), 중로1류(폭 20~25m), 중로2류(폭 15~20m) 등에 접해 있습니다. 또한, 경제자유구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 성장관리권역으로도 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 5월 20일자 하나은행 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리로는 하나은행 근저당권, 하나은행이 신청한 임의경매(2025타경1500), 중구(인천광역시)의 압류 등기 등이 있습니다.

일반적으로 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되므로, 본건을 낙찰받을 경우 별도의 권리를 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

제공된 임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

등기부채권 총액은 402,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지, 업무시설, 공원, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 지역에 위치한 근린상가입니다.

현재 이용 상태는 근린생활시설로 추정되나, 폐문 부재로 인해 내부 확인은 어려운 상태입니다.

주요 특징으로는 북동측 대로변에서 볼 때 2층에 해당하는 위치라는 점이며, 이는 상가로서의 가시성 및 접근성에 영향을 미칠 수 있습니다. 운서역 인근 상권으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 주변에는 운서역을 중심으로 다양한 편의시설과 주거, 상업시설이 혼재되어 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 폐문 부재로 인한 건물 내부 상태를 확인할 수 없다는 점입니다. 이는 향후 내부 수리 비용 발생 가능성 등을 예측하기 어렵게 만듭니다.

또한, 공부상 1층이나 대로변에서는 2층으로 보이는 점은 실제 이용 시 혼동을 야기하거나, 임대차 계약 시 혼란을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

공항시설법에 따른 장애물제한표면구역으로 지정되어 있어, 향후 건축행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

신축 건물로서 상권 내 공급 및 수요 변화에 따른 임대 시장 변동 가능성도 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년에 사용 승인된 신축급 운서역 역세권 근린상가 물건입니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 명확한 권리 상태를 가지고 있습니다.

그러나 폐문 부재로 인한 내부 확인 불가와 1층/2층 위치 혼동 가능성은 반드시 현장 답사를 통해 직접 확인하고 가치를 판단해야 할 핵심 사항입니다. 이러한 부분들을 면밀히 조사한 후 투자를 결정하시는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

운서역 초역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

2022년 사용 승인된 비교적 신축 건물이므로 건물 노후화에 따른 관리 부담이 적습니다.

권리 분석이 명확하여 낙찰 후 법적인 권리 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

본건의 감정가는 512,000,000원이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

정확한 투자 가치 판단 및 적정 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사를 통해 건물 내부 상태를 확인하고, 주변 상가의 현재 임대 시세, 공실률, 향후 상권 발전 가능성 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 접근하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.