나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경201 [1] 경기도 남양주시 가운로2길 114, 1층105호 (다산동,미성프라자) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""가운고등학교"" 남쪽 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 용이하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제1층 제105호로서
사용승인일:2009.04.27
외벽;화강석 붙임 등
내벽:시멘트 몰탈 위 페인트 마감 등
바닥;아스타일 마감
창호:알루미늄 샤시창임.

이용상태

근린생활시설(멜로망스플라워)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약20미터, 남서측으로 노폭 약 12미터, 남동측으로 노폭 약 9미터, 북동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가운택지지구), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(메이플유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(가운고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 택지개발지구(가운지구)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에 관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 남양주지원 2025타경201 (1)

소재지: 경기도 남양주시 가운로2길 114, 1층105호 (다산동, 미성프라자)

용도: 근린상가

감정평가액: 123,000,000원

토지 면적: 10.61㎡ (약 3.21평)

토지 지분: 10.61㎡ (약 3.21평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 19.25㎡ (약 5.82평)

건물 지분: 19.25㎡ (약 5.82평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이에프케이이오공삼유동화전문유한회사

특이사항: 유동화 물건

건물 사용승인일: 2009년 04월 27일

건축물 정보:

총 층수: 4층 중 1층

주 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

건물 연면적: 1983.89㎡

대지 면적: 657㎡

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "가운고등학교" 남쪽 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 본건은 북서측 약 20미터, 남서측 약 12미터, 남동측 약 9미터, 북동측 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가운택지지구) 내에 있으며, 다양한 도로(소로2류, 소로3류, 중로2류, 중로3류)에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2010년 06월 17일 접수된 국민은행 근저당(채권액 111,600,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 본 매각으로 인해 을5 근저당, 갑6 임의경매, 갑7 압류 등은 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서 상 "지상권개요:"로 기재되어 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않았으므로, 최종 권리관계는 법원을 통해 재확인하시기 바랍니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입/사업일자: 2018년 10월 02일

* 확정일자: 2018년 10월 02일

* 배당신고일자: 2025년 10월 24일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.)

* 등기부채권 총액: 111,600,000원 (말소기준권리 채권액 기준)

1.3. 상권분석

* 위치적 특징: 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 고정 배후 수요가 존재합니다. 가운고등학교 남쪽에 위치하여 학생 및 관련 인구 유입이 가능합니다.

* 업종: 현재 근린생활시설(멜로망스플라워)로 이용 중이며, 제1종 및 제2종 근린생활시설로 건축물 용도가 되어 있습니다.

* 상권 활성도: 주변에 다양한 상업시설과 주거단지가 형성되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다. 검색 결과에 따르면 다산역 인근에 젊은층 유입이 많은 먹자상권이 형성되어 있으며, 소형 상가에 대한 수요가 꾸준히 있습니다.

* 주변 시설: 다산중앙공원, 다산역 등이 인근에 위치하여 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 아파트 단지, 학교(가운고등학교, 메이플유치원) 등이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주차: 건축물 정보에 따르면 옥내 주차 10대, 옥외 주차 2대가 가능한 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 주변에 다산 신도시 개발이 이루어져 지속적인 인구 유입 및 생활 인프라 확충이 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 채권 매각 및 관리에 따라 추가적인 변동 가능성이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 제한:

* 상대 및 절대 보호구역: 메이플유치원, 가운고등학교가 인근에 있어 관련 규제 준수가 필요합니다.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역: 상수원 보호 관련 규제를 확인해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2025년 8월 26일 지정되었으며, 외국인 등/주택 용도에 해당하나 향후 토지 이용 변경 시 고려될 수 있습니다.

* 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등 환경 관련 규제가 존재합니다.

* 건물 노후도: 2009년 사용승인이 완료되어 약 15년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 싱크홀 발생 가능성: 최근 남양주시 다산동 일대에 집중호우로 인한 싱크홀 발생 사례가 보고된 바 있어, 지반 안정성에 대한 잠재적 우려가 있을 수 있습니다. (이는 해당 지역 전반의 문제일 수 있으므로, 본 물건 자체의 직접적인 위험보다는 지역적 특성으로 인지할 필요가 있습니다.)

* 혐오시설 관련: 검색 결과상 남양주시 자체의 혐오시설 관련 기사나 주민 지원 기금 관리 문제가 언급되었으나, 본 물건 주변에 직접적인 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 폐기물 처리 시설 등은 법규상 제한 지역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 소형 근린상가 물건으로, 아파트 단지 인근에 자리하여 배후 수요가 탄탄할 것으로 예상됩니다. 2009년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 감정가 1억 2천만 원대의 소액 투자가 가능한 점이 매력적입니다. 권리관계상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 보이며, 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 상황입니다. 유동화 물건이라는 점과 일부 토지 이용 계획상 제한 사항이 있으나, 입지적 장점과 소형 면적의 투자가치를 고려할 때 적극적인 검토가 필요해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 다산 신도시 내 준신축급 상가로 향후 가치 상승 기대.

* 아파트 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 1층 코너 상가로 가시성이 좋고 접근성이 우수함.

* 작은 면적으로 소액으로 투자가 가능하여 투자 진입 장벽이 낮음.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가로 낙찰 후 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원임을 고려하여 감정가 123,000,000원을 기준으로 책정됩니다. 주변 상가 시세, 임대 수익률, 건물 상태, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.