나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1497 [1] 인천광역시 중구 중산동 1877-2 스카이에비뉴3 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름감정 · 평가일 2025.09.06

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

공부상 용도는 일반음식점이나 현황 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1497 (1)

* 소재지: 인천광역시 중구 중산동 1877-2, 스카이에비뉴3 1층103호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 915,000,000원

* 토지면적: 10.81㎡ (약 3.27평)

* 토지 지분: 10.8121㎡ (약 3.27평)

* 건물면적: 40.11㎡ (약 12.13평)

* 건물 지분: 40.11㎡ (약 12.13평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOOOO

2. 입지조건

* 본 건은 인천광역시 중구 중산동 1877-2번지에 위치한 스카이에비뉴3 건물 내 1층 103호입니다.

* 건축물대장에 따르면 해당 건물은 인천광역시 중구 하늘중앙로225번길 17-1번지에 있으며, 사용승인일은 2023년 2월 10일로 비교적 신축에 해당합니다.

* 본 건의 정확한 주변 교통망, 상업시설, 주거시설, 공공시설 접근성 및 혐오시설 유무 등에 대한 상세한 입지 정보는 현장 방문 및 추가 조사를 통해 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

* 본 경매 물건의 말소기준권리는 중구농업협동조합의 근저당권(을1, 2023-05-26 접수, 750,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 후순위 권리들(갑2, 갑3, 갑4)은 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 760,610,436원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 건은 건축물대장상 '제2종근린생활시설'로 등록되어 있으며, '근린생활시설 및 숙박시설'로도 용도 기재되어 있어 다양한 상업 활동 및 숙박업 운영이 가능한 지역으로 판단됩니다.

* 1층에 위치하여 외부에서의 접근성이 우수하며, 건물 자체의 집객력 및 주변 상권의 활성화 정도에 따라 잠재적 가치가 달라질 수 있습니다.

* 스카이에비뉴3은 총 10층 규모의 건물로, 144세대의 호실을 갖추고 있어 상가로서의 배후 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 상가 시설로서, 업종에 따라 다양한 비즈니스 활동이 가능합니다.

* 2023년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점에서 시설 관리 및 운영에 있어 유리한 측면이 있습니다.

* 주변의 교통 편리성, 생활 편의시설 접근성, 문화 시설 이용 등에 대한 상세 정보는 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 본 건은 공부상 용도는 일반음식점이나 현황은 공실 상태입니다. 이는 경매 낙찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵다는 점을 의미하며, 공실 해소를 위한 추가적인 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

* 건축물대장에 '근린생활시설 및 숙박시설' 복합 용도가 기재되어 있어, 특정 사업을 위한 인허가 시 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 건물 전체의 높은 채무 총액은 시장 상황에 따라 건물 가치 변동에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

* 다수의 호실로 구성된 집합건물로서, 건물 관리단의 운영, 관리비 부담 및 기타 공동 시설물 관리 관련 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 중구에 위치한 비교적 신축(2023년 사용승인)의 1층 근린상가로서, 좋은 접근성과 잠재적 활용 가능성을 가지고 있습니다.

* 다만, 현재 공실 상태이며 건물 전체 채무 부담, 용도상의 잠재적 이슈 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다.

* 안정적인 임대 수익 창출보다는 시세 차익 또는 직접적인 사업 운영을 통한 가치 상승을 목표로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인으로 현대적인 시설을 갖추고 있어 관리 용이성이 높습니다.

* 1층 상가: 높은 가시성과 접근성을 바탕으로 다양한 상업적 활용이 가능합니다.

* 복합 용도 잠재력: 근린생활시설 및 숙박시설로 활용될 수 있어 사업 기회 확장이 가능합니다.

* 합리적 낙찰가 기대: 경매 특성상 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 향후 시장 상황 개선 시 수익률 증대를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 인수해야 할 임차인 보증금이 없으므로, 감정가 915,000,000원을 기준으로 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현재 공실 상태임을 감안하여, 향후 공실 해소에 필요한 기간, 리모델링 또는 시설 투자 비용, 취득세, 중개 수수료, 법무 비용 등을 포함한 총 투자 비용을 고려해야 합니다.

* 주변 시세, 시장 동향, 경쟁 입찰자의 성향 등을 종합적으로 분석하여 낙찰 가능성과 예상 투자 수익률을 기준으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.