나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511758 [1] 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 654-4 단독주택 경매

인천광역시 강화군 불은면 삼동암길 34-25 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경511758(인천지방법원 경매1계). 감정가 182,859,540원, 최저가 128,001,000원. 매각기일은 2026-08-12입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 511758 [1]
소재지	인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 654-4
도로명주소	인천광역시 강화군 불은면 삼동암길 34-25
용도	토지
매각기일	2026.08.12
관할법원	인천지방법원 경매1계 (032-860-1601(구내:1601))
이용제한	농림지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, (접함)농업진흥구역, 농업보호구역

면적

토지면적	213㎡ (64.43평)
건물면적	124.69㎡ (37.72평)

금액

감정가	182,859,540원
최저가	128,001,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	12,800,100원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.13	182,859,540원	유찰
2차	2026.08.12	128,001,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 소재‘불은면사무소’북서측 원거리에
위치하며 주위는 농가주택, 전, 답, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위
환경은 보통시됩니다.
교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 간선도로를 통한 차량 접근성은 보통이며,
인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 여건은 보통시됩니다.
형태 및 이용상태: 본건은 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용
중입니다.
인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접합니다.
토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
<추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재
보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례
제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인
하시기 바랍니다. ※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용
토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.
제시목록 외의 물건: 없습니다.
공부와의 차이: 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 일반목구조 기타지붕 2층 건으로서, (사용승인일 : 2009.12.15.)
-외벽 : 외장용 목재사이딩 마감 등,
-창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.
이용상태: 단독주택으로 이용중입니다.
설비내역: 기본적인 급배수 및 위생시설, 난방시설 등이 되어있습니다.
부합물 및 종물: 없습니다.
공부와의 차이: 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 없습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 소재 ‘불은면사무소’ 북서측 원거리에 위치하며, 주변은 농가주택, 전, 답, 자연림 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하며, 인근 간선도로를 통한 차량 접근성은 보통입니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건도 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형으로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지 서측으로는 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 규제

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 문화재보호법, 매장문화재보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 따라 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 하는 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 총괄

본건 부동산에는 다수의 근저당권 및 임의경매 개시결정이 등기되어 있습니다. 말소기준권리인 2017년 10월 19일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 말소되는 권리

등기부등본상 을15, 을17 (근저당권), 갑11, 갑12 (임의경매), 갑10 (압류) 등 각종 제한물권은 매각으로 말소됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 : 황

* 보증금 : 0원

* 차임 : 0원

* 전입일자 : 2025-09-01

* 대항력 : 없음

임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되며, 보증금 및 차임이 0원이므로 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

3.5. 채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 136,500,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 강화군 불은면 삼동암리는 전원주택, 농경지, 자연림 등이 주를 이루는 지역입니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지는 않으며, 기본적인 생활 편의는 인근 면 소재지 또는 차량 이동을 통해 해결해야 할 것으로 보입니다. 이는 조용한 전원생활을 선호하는 실수요자에게는 장점이 될 수 있으나, 상업적 가치 측면에서는 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

인근에 불은면사무소가 위치하여 기본적인 행정 서비스 이용이 가능합니다. 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하나, 노선 및 배차 간격 등은 제한적일 수 있습니다. 마트, 병원 등 주요 생활 편의 시설은 차량으로 이동 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

본건은 인천지방법원 2025타경511758 및 2025타경514522로 중복 경매가 진행 중이며, 공동담보로 설정되어 있어 경매 진행 및 낙찰 후 처리 과정에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

6.2. 문화재 관련 인허가 사항 확인 필요

토지이용계획상 문화재보호법 등 관련 법규에 따라 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 활용에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.

6.3. 농림지역 규제

본건 토지는 농림지역에 속해 있어, 향후 토지 이용이나 건축 행위에 있어 관련 법규에 따른 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강화군 불은면의 한적한 전원 지역에 위치한 단독주택입니다. 주위 환경은 조용하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준입니다. 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 중복 사건, 공동 담보, 문화재 관련 규제 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 실수요자 입장에서의 전원생활 또는 주말 주택으로의 활용 가능성은 있으나, 투자가치 판단 시에는 관련 규제 및 입지 특성을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 권리관계

말소기준권리 이하 모든 등기된 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리 관계에 따른 추가적인 금전적 부담이나 법적 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

8.2. 실수요자 접근성

조용한 전원생활을 희망하거나, 농사 겸업 등을 고려하는 실수요자에게는 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 182,859,540원

본 건과 유사한 강화군 불은면 지역의 단독주택 매물 시세는 대략 1억 7천만 원에서 5억 원 이상까지 다양하게 분포하고 있으며, 토지 면적, 건물 연식, 시설 등에 따라 가격 차이가 큽니다. (자료 3, 5, 6, 9, 12, 8). 특히, 200평 내외의 전원주택이 2억 원대에서 5억 원 이상으로 거래되는 사례들이 있으며, 본 건은 213㎡(약 64평)의 토지에 124.69㎡(약 37평)의 건물로, 감정가 대비 넓은 토지를 보유하고 있지 않습니다.

본건은 농림지역이라는 규제 사항과 문화재 관련 인허가 확인 필요성 등 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 중복사건 및 공동담보로 인한 경매 진행의 변수가 있을 수 있습니다.

인수되는 보증금이 0원이므로 권리상 추가 비용은 없습니다.

따라서, 이러한 제반 사항들을 종합적으로 고려하여, 감정가(182,859,540원)를 기준으로 약 80% ~ 90% 수준인 1억 5천만 원 ~ 1억 6천 5백만 원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 하지만 이는 일반적인 분석이며, 현장 방문을 통한 상세 시세 조사 및 추가적인 법규 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

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