나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72208 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 92-4 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '묵현1리회관' 동측 인근에 위치하며 인근에는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인 : 1991.12.20.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 알루미늄 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중인 것으로 탐문됨. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방, 위생 및 급ㆍ배수시설 등이 되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 북동측 하향 완경사지에 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(묵향유치원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 폐문부재로 임대관계 미상임.

- 본건(202호)의 전기계량기는 현장조사시 '철거'되어 있는 상태로 목측되는 바 관련업무 및 경매입찰시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 92-4, 2층 202호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경72208 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 120,000,000원입니다.

토지 면적은 53.30㎡ (약 16.12평)이며, 건물 면적은 74.82㎡ (약 22.64평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 서OOOOOOOO 입니다.

건축물대장상 사용승인일은 1991년 12월 20일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '묵현1리회관' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로 대비 북동측 하향 완경사지에 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형이며, 현재는 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 03월 04일자 남양주세무서장의 압류입니다.

등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

* 소유권 이전: 최영균 (1997.06.04), 김복순 (2019.01.31)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (금 110,000,000원, 2019.07.29 전입)

* 압류: 남양주세무서장 (2020.03.04)

* 강제경매: 서울보증보험 (금 112,124,650원, 2025.08.22 개시결정)

권리 분석 결과, 한국토지주택공사(현 서울보증보험)의 주택임차권은 말소 대상이며 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

물건명세서 상의 특이사항 및 서울보증보험 주식회사와의 확약서 제출 내용에 따라, 임차 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한 것으로 확인됩니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 해당 임차인의 권리는 소멸되며, 낙찰자는 인수하는 보증금이 없는 상태(인수 보증금 합계 0원)로 소유권을 취득하게 됩니다.

등기부채권 총액은 110,000,000원 입니다.

1.3. 상권분석

주변에 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

최근 주변 시세 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 화성아트빌(연립, 1997년식, 76.77㎡ 전용): 2026년 5월 4일 120,000,000원에 거래됨.

* 신강남하이츠(가동)(다세대, 1996년식, 69.12㎡ 전용): 2026년 5월 6일 154,600,000원에 거래됨.

* 대영그린빌(103동)(다세대, 2009년식, 45.32㎡ 전용): 2026년 5월 1일 115,000,000원에 거래됨.

본건(건물 면적 74.82㎡, 1991년식)의 감정가는 120,000,000원으로, 최근 거래된 유사 규모의 연립(화성아트빌)과 동일한 가격이며, 더 작은 면적의 신축 빌라(대영그린빌)보다는 낮습니다. 신강남하이츠의 거래가는 본건보다 높은 편이나, 건물의 연식 및 면적 차이를 고려할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문됩니다.

내부 설비로는 도시가스에 의한 개별난방, 위생 및 급배수 시설 등이 갖추어져 있는 것으로 추정됩니다.

주변으로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 전기 계량기 철거: 현장 조사 당시 전기 계량기가 철거된 상태로 확인되었습니다. 이로 인한 전기 공급 재개 절차 및 비용 발생 가능성이 있습니다. 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

* 건축 연식: 1991년식으로, 30년 이상 경과된 건물로 노후화로 인한 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 도시계획 현황: 본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 이 외 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당됩니다.

* 내부 확인 불가: 폐문부재로 인해 정확한 내부 이용 상태 및 임대차 관계를 직접 확인하지 못했습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 조건은 보통 수준입니다.

등기부상 명확한 권리 관계가 정리될 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 전기 계량기가 철거된 상태이고 건물이 노후화되었다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

최근 주변 시세와 감정가를 비교했을 때, 잠재적 가치 상승 여력이 있다고 판단되나, 현장 확인 및 리스크 요인에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 경매 후 낙찰자가 인수할 권리(보증금 등)가 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 시세 대비 잠재적 가치: 감정가 1억 2천만원은 최근 유사 물건 거래가와 비교 시 합리적인 수준이거나, 일부 리스크 요인 감안 시 추가 할인 여지가 있을 수 있습니다.

* 지속적인 주거 수요: 화도읍 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 리모델링 등을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 120,000,000원으로 책정되어 있으며, 최근 유사 물건 거래가는 115,000,000원부터 154,600,000원까지 분포하고 있습니다.

가장 큰 리스크 요인인 전기 계량기 철거 문제를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 임차보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 현 상태 그대로의 입찰보다는 수리비 등을 고려한 가격 산정이 요구됩니다.

이에, 예상 입찰가는 100,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장하며, 입찰 시 105,000,000원을 기준으로 고려해볼 수 있습니다.

주변 시설에 대한 추가적인 확인(혐오시설 등)은 현장 방문 또는 외부 지도 서비스 등을 통해 직접 조사하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.