나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63990 [1] 경기도 고양시 일산동구 문봉동 58-27 101동 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 문봉동 소재 ""문봉 사거리"" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 공장 및 창고, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 중 제2층 제204호로서,
외벽: 치장벽돌 및 드라이비트 마감,
창호: 새시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등) 등 임.

공부와의 차이

귀 제시목록 상 명칭은 ""101동""이나 집합건축물대장상 명칭은 ""엘타운포레 101동""이니 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 구예본)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2025.11.07.자 인수조건변경확약서를 제출함
2. 제시목록 상 명칭은 "101동"이나 집합건축물대장상 명칭은 "엘타운포레 101동"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63990 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 문봉동 58-27 101동 2층204호

* 건물명칭: 엘타운포레 101동 2층204호 (집합건축물대장상 명칭)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 125,000,000원

* 토지면적: 43.41㎡ (약 13.13평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적(전용면적): 37.41㎡ (약 11.32평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축년도: 2016년 (사용승인일: 2017-12-22)

* 총층수: 4층 중 2층

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1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 일산동구 문봉동 소재 "문봉 사거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 공장 및 창고, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 제2층 제204호임. 외벽은 치장벽돌 및 드라이비트 마감, 창호는 새시창호임.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중임.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추었음.

* 토지형상 및 이용상태: 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 동측 및 남측의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등)으로 지정되어 있음.

* 혐오시설: 본건 주변 반경 내에 가시적으로 확인되는 대규모 혐오시설은 검색되지 않으나, 해당 지역의 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 산업zone이 포함되어 있어 인근 지역의 개발 계획 및 잠재적 환경 요인을 고려할 필요가 있음.

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1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025-08-22 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (을3)

* 총 채권액 (등기부 기준): 약 149,000,000원 (등기부요약 을3 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재되지 않았음.

* 임차인 현황 및 권리관계:

* 임차인 (주택도시보증공사 / 구예본): 보증금 149,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2021-11-30, 배당신고일자 2023-12-14. 대항력 없음.

* 주의사항: 신청채권자인 주택도시보증공사는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 2025.11.07.자 인수조건변경확약서를 제출함. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금반환 채무를 인수하지 않아도 됨을 의미함.

* 임차인 (황철현): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-30. 대항력 있음.

* 주의사항: 임차인 황 는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 계약 내용 및 인수 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. (관련 내용: 물건명세서 참고사항 1번 참조)

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑4 (2018-07-27): 소유권이전 (한현재)

* 을3 (2023-12-14): 주택임차권 (구예본), 금액 149,000,000원, 전입/확정일자 2021-11-30, 말소 예정 (신청채권자 HUG 조건 변경 확인)

* 갑5 (2021-12-09): 소유권이전 (김제현)

* 갑6 (2025-08-22): 강제경매 (주택도시보증공사), 권리금액 166,412,844원, 말소기준권리.

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1.4. 상권분석

* 주변 시세 동향:

* 최근 매매 사례(엘타운포레 103~105동, 2018년 건축, 46.64㎡, 2층): 2026년 2월 4일, 130,000,000원에 직거래 됨. (평당 약 278.7만원)

* 주변 유사 다세대주택(아이파크빌A동, 2015년 건축, 41.035㎡, 4층): 2026년 5월 26일, 95,000,000원에 중개거래 됨. (평당 약 231.5만원)

* 주변 유사 다세대주택(디자인화이트빌, 2019년 건축, 41.77㎡, 4층): 2026년 5월 23일, 118,500,000원에 중개거래 됨. (평당 약 283.7만원)

* 분석: 본건(엘타운포레 101동, 37.41㎡)의 감정가는 125,000,000원입니다. 동일 단지 내 최근 실거래가(130,000,000원)와 비교 시 유사하거나 약간 낮은 수준이나, 해당 매물은 면적이 더 넓다는 점을 고려해야 합니다. 주변 다른 다세대 주택들의 실거래가 평균(약 231.5만~283.7만원/㎡)을 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 시세 대비 약간 높거나 적정 수준으로 보입니다. (37.41㎡ * 270만원/㎡ = 약 101,000,000원)

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1.5. 생활정보

* 편의시설: 본건 주변에 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대형 쇼핑몰이나 종합병원 등 주요 편의시설과의 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있을 것으로 예상됩니다.

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1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 황 : 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인 황 의 존재는 명확한 권리분석과 별개로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가 비용이 발생할 가능성을 내포합니다. 인수 조건 변경 확약서에도 불구하고, 해당 임차인과의 명도 절차는 신중하게 진행되어야 합니다.

* HUG 인수 조건 변경의 해석: 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 원 임차인(구예본)에 대한 대항력을 포기하고 말소에 동의한다는 조건은 낙찰자에게 유리하나, 새로운 임차인(황철현)의 대항력 유무 및 그 근거는 명확히 파악되어야 합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 성장관리계획구역(산업zone), 가축사육제한구역 등은 향후 토지 이용이나 건물 증축 등에 제한이 될 수 있으며, 주변 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건축물 명칭 불일치: 제시목록상 명칭은 "101동"이나 집합건축물대장상 명칭은 "엘타운포레 101동"으로, 서류상 간이 불일치가 확인되므로 업무 처리 시 유의해야 합니다.

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1.7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 문봉동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 엘타운포레 단지의 일부입니다. 감정가는 125,000,000원이며, 전용면적 37.41㎡ (약 11.32평)입니다. 주변 실거래가 대비 적정 수준의 감정가로 판단되나, 대항력 있는 임차인 황 의 존재와 보증금 0원이라는 특이사항은 명도 및 권리관계에 있어 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 원 임차인의 대항력을 포기하고 말소에 동의한다는 조건은 낙찰자에게 유리하게 작용할 수 있으나, 모든 임차 관계는 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 확인해야 합니다.

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1.8. 투자 포인트

* 엘타운포레 단지 내 물건: 비교적 신축(2016년 건축)에 속하는 엘타운포레 단지 내 위치하여 기본적인 주거 환경 및 단지 가치를 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 법적으로 토지 사용 및 건물 소유권에 대한 문제가 없습니다.

* HUG 채권 양수 관련 조건: 신청 채권자의 인수 조건 변경 확약서로 인해, 낙찰자가 부담해야 할 임차인의 보증금반환 채무 부담이 완화될 가능성이 높습니다.

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1.9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 분석: 본건의 감정가는 125,000,000원입니다. 유사 단지 내 거래 사례(130,000,000원)와 비교 시, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 황 의 존재(보증금 0원)라는 불확실성이 명도 및 권리 관계에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 리스크를 고려하여, 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 87,500,000원 ~ 106,250,000원

* 권고: 본건은 권리 분석 및 임차인 관련 추가 확인이 필수적이며, 현장 조사를 통해 실제 임차인 점유 현황 및 명도 가능성을 면밀히 파악한 후 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.