나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63971 [1] 경기도 파주시 문산읍 문산리 69-5 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 ""파주고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 '문산역(경의중앙선)' 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 제4층 제401호로서,
2019년 12월 02일에 사용승인 되었으며,
- 외벽 : 드라이비트 및 일부 석재붙임 마감 등
- 창호 : 하이새시 등 입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 2필지 일단의 장방형 토지로서, '공동주택 및 업무시설' 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지기호(1):
도시지역,제3종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(문산동중학교,반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>

대지권의 목적인 토지기호(2):
도시지역,제3종일반주거지역,소로1류(폭 10m~12m)(소로1-문산10)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(문산동중학교,반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

현장조사 시 포착된 특이사항은 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.
- 본건 현장조사시 폐문부재하여 귀 제시목록 및 공부 등을 통해서 대상물건을 확인하였으니
경매입찰시 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2025타경63971 (1)

1.2. 소재지

경기도 파주시 문산읍 문산리 69-5, 4층 401호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

161,000,000원

1.5. 토지면적

26. 03㎡ (약 7.88평)

1.6. 건물면적

53. 65㎡ (약 16.23평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

서OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 '파주고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 '문산역(경의중앙선)'이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

2.3. 인접 도로상태

남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지 기호(1) 및 (2): 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(문산동중학교)에 해당됩니다. 또한, 토지 기호(2)는 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-문산10)에 접합되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 갑8: 서울보증보험의 강제경매 (접수 2025.08.20), 권리금액 138,391,417원. 이는 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 을3: 이동민의 주택임차권 (접수 2023.12.08), 권리금액 169,000,000원. 이 권리는 매수인에게 인수되는 권리입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 169,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-19

* 확정일자: 2021-10-22

* 배당신고일자: 2023-12-08

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

* 말소기준권리: 서울보증보험의 강제경매 (갑8)

* 인수되는 권리: 이동민의 주택임차권 (을3) - 보증금 169,000,000원. 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 시 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 특성

본건은 2019년 12월에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택입니다. 주위에는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재해 있어 주거 지역으로서의 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

* 문산리 44-29번지 현대연립나동 (1987년 건축):

* 45.36㎡ (약 13.7평)가 2026년 4월 9일 30,000,000원에 거래되었습니다. (1㎡당 약 661,500원)

* 49.53㎡ (약 15.0평)가 2026년 2월 27일 46,000,000원에 거래되었습니다. (1㎡당 약 928,700원)

* 해당 사례는 건축 연도가 매우 오래되어 현재 물건(2019년 건축)의 시장 가치 판단에 직접적인 참고가 제한적입니다.

* 문산리 68-50번지 월드파크빌 (2002년 건축):

* 78.72㎡ (약 23.8평)가 2026년 3월 11일 110,000,000원에 거래되었습니다. (1㎡당 약 1,397,000원)

* 본건과 건축 연도 차이는 있으나, 비교적 최근의 거래 사례로 시장 가치 파악에 참고할 수 있습니다.

* 본건의 감정가 161,000,000원은 건물 면적(53.65㎡) 대비 1㎡당 약 3,000,000원 수준입니다. 이는 제공된 비교 사례들의 1㎡당 단가보다 높은 수준이며, 최신 건축 연도(2019년)를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 8층 건물 내 제4층 제401호이며, 2019년 12월 2일 사용승인되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

'파주고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주거 지역 내에 있어 아파트단지, 다세대 및 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. '문산역'이 근거리에 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

가장 중요한 리스크는 보증금 169,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 본건의 감정가가 161,000,000원임을 감안할 때, 낙찰가에 따라 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수하게 될 가능성이 매우 높습니다.

6.2. 폐문부재 및 현장확인 제약

현장 조사 시 폐문부재로 인해 대상 물건 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 공부 및 제시 목록을 통해 확인하였으므로, 경매 입찰 시 현장 확인의 제약을 고려해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 관련된 혐오시설이나 환경 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본건은 경기도 파주시 문산읍 문산리 소재 2019년 신축 다세대주택으로, 161,000,000원에 감정되었습니다. 그러나 보증금 169,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 하는 상황으로, 인수되는 임차보증금이 감정가를 초과하는 점이 가장 큰 특징입니다.

7.2. 시장 가치 평가

제공된 최근 매매 사례(1987년, 2002년 건축)와 비교할 때, 본건의 감정가(161,000,000원)는 최신 건축 연도(2019년)를 반영하여 비교적 높게 책정된 것으로 보입니다. 실제 시장 가치는 선순위 임차인의 인수 금액 영향을 크게 받을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 비교적 신축(2019년 준공) 건물임.

* 주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호함.

* 문산역(경의중앙선) 및 버스 정류장이 인근에 있어 교통 이용이 편리함.

8.2. 단점

* 보증금 169,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 함. (매우 중요)

* 인수되는 임차 보증금이 감정가보다 높음.

* 현장 실사 불가로 건물 내부 상태 확인에 제약이 있었음.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하라는 지침에 따라, 감정가 161,000,000원을 기준으로 제시합니다. 그러나 실제 낙찰가는 해당 임차인의 보증금 169,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점을 반드시 고려하여 결정해야 합니다. 만약 감정가인 161,000,000원으로 낙찰받을 경우, 임차인에게 돌아가는 배당금(161,000,000원) 이후 남는 보증금 잔액(8,000,000원)은 매수인이 추가로 부담하게 되므로, 실제 총 취득 비용은 169,000,000원이 됩니다. 따라서 실질적인 최소 입찰가는 169,000,000원 이상이 되어야 합니다.

9.2. 최종 제안가

161,000,000원

(단, 인수되는 임차인 보증금 169,000,000원을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 실질적 최소 입찰가는 169,000,000원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.