나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63950 [1] 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 ""도래울초등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 업무용빌딩, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 24층 건 내 제1층 제107호로서,
(사용승인:2023.08.04)
외벽은 복합판넬 및 석재붙임, 몰탈위페인팅등 마감
내벽은 몰탈위 페인팅등 마감
창호는 샷시창호임

이용상태

공실 상태임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 외어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접대비 등고 평탄한 정방형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 35미터 내외, 남서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와
접하며, 북서측으로 폭 약 15미터의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,
공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공
주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 특별매각조건으로 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2를 납부하여야 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63950 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 11층 1107호

용도: 근린상가, 업무시설(오피스텔)

감정가: 1,097,000,000원

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지지분: 6.5627㎡ (약 1.98평)

건물면적: 37.20㎡ (약 11.25평)

건물지분: 37.2㎡ (약 11.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOOO

주의사항: 특별매각조건으로 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2를 납부하여야 합니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 도래울초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주위는 업무용 빌딩, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 복합적인 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 북동측으로 폭 약 35미터, 남서측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접하며, 북서측으로는 폭 약 15미터의 보행자도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구(원흥공공주택지구), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 본건 건물에는 소유권 이전 등기, 근저당권, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재합니다.

말소기준권리인 동양기전주식회사 근저당권(을1)이 말소 대상이므로, 매각으로 인하여 위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있을 수 있으므로 최종 확인이 필요합니다.)

집합건물 등기부 요약에 따르면, 채권 총액은 604,200,000원입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 이는 현 소유자 또는 임차인이 인수해야 할 별도의 보증금이나 차임이 없음을 시사합니다.

4. 상권분석

원흥베네하임3차는 원흥지구 내 상업지역에 위치하며, 제3기 신도시인 창릉신도시와 인접하여 개발 수혜가 예상되는 지역입니다.

단지 주변으로 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

향후 창릉신도시 개발에 따른 지역 경제 성장 및 지가 상승 가능성이 있습니다.

본건은 업무시설(오피스텔) 및 제1종 근린생활시설로 이용 중인 건물 내 상가입니다.

5. 생활정보

도보 거리에 도래울초등학교, 도래울중학교, 도래울고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

인근에 롯데슈퍼프레시, 현대식자재마트 등 편의시설이 소재합니다.

주변에 북한산 등의 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 현재 공실 상태로, 향후 임차인 확보를 위한 노력이 필요합니다.

특별매각조건으로 인해 일반 경매보다 높은 금액의 매수보증금(최저매각가격의 10분의 2)을 미리 준비해야 합니다.

과거 '원흥 베네하임 3차' 오피스텔의 경우, 입주 지연으로 인한 수분양자들과의 갈등 사례가 있었던 점은 참고할 만합니다. 이러한 과거 이슈가 본 건의 임대 또는 향후 관리에 영향을 미칠 가능성은 낮으나, 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

정확한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았으나, 토지이용계획상 '폐기물매립시설 설치제한지역'으로 분류되어 있다는 점은 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 최근 준공된 신축 건물(2023년 사용승인) 내 상가로, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

입지적으로는 초등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 인접해 있으며, 향후 창릉신도시 개발과 연계된 미래 가치를 기대할 수 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 특별매각조건으로 인한 초기 자금 부담이 존재한다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2023년 8월 사용승인)이라는 점은 장점입니다.

주변에 학교 등 교육 시설과 상업 시설이 근접해 있어 잠재적 임차 수요가 존재합니다.

원흥지구 및 인근 창릉신도시 개발 계획과 연계한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

근린상가 및 업무시설(오피스텔) 용도로 활용 가능성이 높아 다양한 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 공실률, 임대 시세, 향후 상권 전망 등 면밀한 추가 분석이 필요합니다.

감정가는 1,097,000,000원이며, 본건의 현재 공실 상태 및 특별매각조건(매수보증금 2/10) 등을 고려하여 낙찰가율을 산정해야 합니다.

임차인 인수 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 이를 고려한 입찰가 산정은 필요하지 않습니다.

충분한 시장 조사를 거쳐 적정 수익률을 목표로 하는 전략적인 입찰가 결정이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.