나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73015 [1] 경기도 양주시 덕계동 533-8 1층 101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 ‘가능초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상4층 내 제1층 제101호로서,
외벽 : 돌붙임 등 마감,
창호 : 하이샷시 등 마감.

이용상태

다세대주택(거실, 주방, 현관, 방2, 화장실1, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 세로변과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형,덕계06), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73015 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 533-8 1층 101호

용도: 도시형생활주택

감정가: 174,000,000원

토지면적: 71.04㎡ (약 21.48평)

건물면적: 49.85㎡ (약 15.08평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건축년도: 2013년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 덕계동 533-8번지에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. (참고: 제공된 감정평가서요약에 의정부시 가능동, 가능초등학교 인근으로 기재된 내용과 주소지 정보에 차이가 있습니다. 본 보고서는 제공된 주소지 정보인 양주시 덕계동을 기준으로 작성되었습니다.)

1.1. 2.교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

1.1. 3.토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부현황

*소유권이전: 전평수, 2021-01-06, 매매 180,000,000원

*주택임차권: 한국토지주택공사, 2021-01-13(확정), 2021-02-01(전입), 보증금 126,000,000원, 차임 0원. (등기부상 말소 처리됨)

*가압류: 이수현, 2022-05-04, 66,997,918원 (말소기준권리)

*압류: 고양시, 2022-05-04

*압류: 서울특별시은평구, 2022-11-14

*압류: 은평구, 2023-08-01

*가압류: 주식회사우리카드, 2025-04-11, 16,105,363원

*강제경매: 서울보증보험, 2025-08-21, 129,444,657원 (본 경매 사건)

1.2. 2.총 권리채권 금액

약 209,103,281원

1.2. 3.임차인 현황

*임차인: 한국토지주택공사 (LH)

*보증금: 126,000,000원

*차임: 0원

*전입일자: 2021-02-01

*확정일자: 2021-01-13

*배당신고일자: 2022-08-11

*대항력: 없습니다. (등기부상 말소 기재)

*비고:

1.2. 4.권리 분석 요약

말소기준권리(2022-05-04 가압류) 이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 한국토지주택공사(LH) 임차권은 등기부상 말소 처리되었으며, 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 물건 명세서상 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어, 실제 현장 조사 및 권리 분석에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다. 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 환경

주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거지역의 상권 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가들이 분포할 것으로 예상됩니다.

1.3. 2.잠재력

덕계동 일대는 신규 개발 및 교통망 확충으로 인한 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.건물 구조

철근콘크리트 경사지붕 구조의 지하 1층/지상 4층 건물 내 1층 101호입니다.

1.4. 2.마감재

외벽은 돌붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 하이샷시 등을 사용하였습니다.

1.4. 3.내부 이용

다세대주택으로, 거실, 주방, 방 2개, 화장실 1개, 발코니 등으로 이용 중입니다.

1.4. 4.설비

위생 및 급배수, 소화, 화재 탐지 설비, 도시가스 바닥 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 5.인접 도로

서측으로 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.4. 6.주변 시설

가능초등학교 인근에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.임차인 권리관계 불확실성

등기부상 말소 및 대항력 없다고 기재되었으나, '특이사항'에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있어, 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 이로 인해 명도 시 예상치 못한 추가 비용 또는 시간이 소요될 수 있습니다.

1.5. 2.SGI 인수조건 변경

'SGI 인수조건 변경'이라는 문구는 매수인이 특정 조건을 인수하거나 변경해야 함을 시사합니다. 정확한 내용은 추가 확인이 필요하며, 이는 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 3.공동담보

'공동담보' 표기는 해당 물건이 다른 담보 물건과 함께 묶여 경매에 나왔음을 의미하며, 추가적인 권리관계나 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

1.5. 4.토지이용계획

자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 덕계동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 1억 7,400만원입니다. 입지적으로는 가능초등학교 인근에 위치하여 주거 편의성이 있으며, 교통 상황도 보통 수준입니다.

그러나 권리 분석상 임차인(한국토지주택공사)의 대항력 유무 및 SGI 인수조건 변경 등 해결되지 않은 복잡한 권리 관계가 존재합니다. 등기부상으로는 임차권이 말소되고 대항력이 없는 것으로 나타나나, 특이사항에 '대항력 있는 임차인'으로 언급되어 있어 면밀한 추가 확인이 필수적입니다. 이러한 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1.적정 시세 대비 저평가 가능성

감정가 1억 7,400만원 대비, 최근 실거래가 중 70.2㎡ 면적의 '행복마을2차'가 2억 1,000만원에 거래된 사례가 있어, 시장 상황에 따라 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다. (단, 면적, 건축연도, 단지 특성 차이 고려 필요)

1.7. 2.주거용 부동산으로서의 안정성

도시형생활주택으로, 실수요자들의 관심이 꾸준할 수 있으며, 지역 내 주거 수요를 충족시키는 역할을 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 174,000,000원입니다.

최근 인근 실거래가(2026년 6월, 행복마을2차 70.2㎡ 기준 약 300만원/㎡)를 고려할 때, 본건(49.85㎡)의 시장 가치는 약 149,550,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, '대항력 있는 임차인' 존재 가능성, 'SGI 인수조건 변경' 등 불확실한 권리 관계 및 조건으로 인해 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

따라서, 이러한 리스크를 충분히 감안하여 권리 관계 확정 및 명도 관련 비용을 포함한 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시점에서의 예상 입찰가는 감정가 수준인 170,000,000원 내외에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 관련 기관을 통한 상세 권리 분석 확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.