나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73042 [1] 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 418-52 전곡리힐하우스2 201동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 소재 ""전곡중학교"" 동남측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 4층 401호로서,
외벽 : 대리석 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

단지형 다세대주택(전유면적 : 46.975㎡, 계단식)으로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급.배수설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 개별난방설비 등
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 경사지를 평탄하게 부지조성한 대체로 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-전곡5)(접합), 가축사육제한
구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)
<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73042 (1)

소재지: 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 418-52 전곡리힐하우스2 201동 4층 401호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 39.62㎡ (약 11.98평)

토지지분: 39.621㎡ (약 11.98평)

건물면적 (전용면적): 46.98㎡ (약 14.21평)

건물지분: 46.975㎡ (약 14.21평)

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 129,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 소재 전곡중학교 동남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 남동측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 현황 및 도로 상태

토지는 남서하향 경사지를 평탄하게 부지조성한 대체로 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 중로3류(폭 12m~15m) 구역입니다. 또한, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역), 배출시설 설치제한지역(임진강유역), 공장설립제한지역에 해당하므로 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 권리 관계 요약

집합건물 등기부상 주요 권리로는 주택임차권(장인하), 소유권이전(이정미, 이광오), 압류(연천군), 강제경매(주택도시보증공사) 등이 등재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인으로 장인하(주택도시보증공사 양수)가 전입 신고되어 있으며, 보증금 144,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입일자는 2021년 10월 25일, 확정일자는 2021년 10월 5일입니다.

주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차권자 장인하의 임차보증금반환채권을 양수하였으며, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 임차인의 보증금 및 권리는 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.4. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리는 압류(연천군, 갑5)이며, 본 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위의 권리(주택임차권, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 낙찰자는 인수되는 권리가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 전곡읍 전곡리 지역은 주거 지역으로서 아파트 단지, 단독주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

전곡읍은 연천군의 중심 지역 중 하나로, 지역 내 유적지(전곡리 유적, 전곡선사박물관)가 있어 역사 문화적인 특색도 가지고 있습니다. 주거지로서 안정적인 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 인근에 전곡중학교가 위치하고 있으며, 검색 결과 전곡초등학교, 전곡고등학교, 전복고등학교 등 다양한 교육 시설이 가까이 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 공공기관

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 마트, 은행, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 주거 환경

아파트 단지, 단독주택 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역으로, 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역 외에 중로3류, 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당합니다. 특히 가축사육제한, 배출시설 설치, 공장 설립에 대한 제한이 있으므로 관련 법규를 사전에 확인해야 합니다.

6.2. 기타 확인 사항

전곡리힐하우스2는 다세대 주택 단지로, 건물의 노후도 및 관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군 전곡읍에 위치한 다세대주택으로, 최근 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. 주변 교육 및 편의시설 접근성이 좋으며, 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 다만, 토지이용계획상의 일부 제한 사항에 대한 사전 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 매매 사례 대비 낮은 감정가: 주변 시세보다 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

* 우수한 입지: 학교, 상업 시설 등 생활 편의 시설 접근성이 양호한 주거 지역에 위치합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG의 확약서 제출로 낙찰자가 인수하는 임차보증금이 없어 투명한 거래가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 129,000,000원

최근 매매 사례 분석:

- 2026년 5월 거래된 40.92㎡ 다세대 주택이 200,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 5월 거래된 42.34㎡ 다세대 주택이 250,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건의 전용면적은 46.98㎡로, 최근 거래 사례와 비교할 때 시장 가격은 약 230,000,000원에서 277,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가(129,000,000원)가 시세 대비 현저히 낮으므로, 경쟁이 예상됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 수준에서 시세 범위 내로 고려할 수 있습니다. 단, 입찰 참여 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 재확인, 본인 자금 계획 및 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

보수적인 접근을 고려한 1차 제안 입찰가는 감정가 대비 약 120% 수준인 154,800,000원부터 시작하여, 시세 범위 하단인 200,000,000원 내외까지 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 시장 상황과 개인의 투자 전략에 따라 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.