나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3749 [1] 경기도 의정부시 고산동 996-3 한강듀클래스의정부고산 비동 1층118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 산곡동 소재 '고산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 공장(지식산업센터), 오피스텔, 근린생활시설, 하천 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 1층 118호로서,
외벽 : 강화유리 등 마감
내벽 : 복합판넬 등 마감임.

이용상태

집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 현장조사일 현재 상호 [emart24] 로
이용중임.

설비내역

전기설비, 위생·급배수설비, 냉난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형상의 토지로서, 주용도 공장(지식산업센터) 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 '문충로' 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 대로3류(폭 25m~30m)(2022-06-29)(접합),
공공주택지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 별첨 '사진용지'와 같이 [emart24]로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경3749 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 고산동 996-3, 한강듀클래스의정부고산 비동 1층 118호 (도로명 주소: 경기도 의정부시 문충로 74 (고산동) B동 1층 118호)

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설 / 현황: emart24 편의점)

* 감정가: 694,000,000 원

* 토지 면적: 14.26㎡ (약 4.32평)

* 토지 지분: 14.2614㎡

* 건물 면적: 45.16㎡ (약 13.66평)

* 건물 지분: 45.16㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이 사항: 유동화 물건

* 건물 구조: 프리케스트콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕, 10층 건물 중 1층

* 준공일: 2022년 07월 28일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

본건은 경기도 의정부시 고산동에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 하천 등이 혼재된 지역입니다. '고산초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태:

본건 건물은 북측으로 대로3류(폭 25m~30m)인 '문충로'와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 공공주택지구(고산지구), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리:

을1 (접수일자 2022-10-07) 국민은행 근저당권 (채권최고액 545,020,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 국민은행 근저당권 (2022-10-07 접수)

* 갑3 성북구(서울특별시) 압류 (2025-02-04 접수)

* 갑6 국민은행 임의경매개시결정 (2025-08-22 접수, 의정부지방법원 2025타경3749)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

명시적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 본 건의 임차인 정보는 파악되지 않았으며, 보증금 합계가 0원이라 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 임대 관계가 미상인 점은 추후 인수 여부 및 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

* 등기부 채권 총액:

총 1,007,452,956원 (국민은행 근저당 545,020,000원 + 국민은행 임의경매 462,432,956원)

1.3. 상권분석

* 업종:

집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황은 emart24 편의점으로 운영 중입니다.

* 주변 상권:

아파트 단지, 지식산업센터, 오피스텔 등 주거 및 업무 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 잠재적 고객층이 확보될 수 있는 입지입니다.

* 현재 운영 현황:

emart24 편의점 운영 중이며, 해당 편의점 사장은 나인겸 씨로 파악되었습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설:

'고산초등학교'가 북서측 인근에 위치합니다.

* 편의 시설:

본건 건물 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 존재할 것으로 예상됩니다. emart24 편의점 자체적으로 편의 시설 역할을 합니다.

* 주변 환경:

주거단지, 업무시설, 녹지(하천) 등이 조화롭게 배치된 지역입니다.

* 혐오 시설 조사:

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상:

보증금 합계는 0원이지만, 실제 임대차 계약 내용(월세, 계약 기간 등)이 파악되지 않아 명도 또는 권리 인수 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건:

본 건은 유동화된 자산이므로, 채권 회수 절차가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있으며, 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획:

준주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 건축 행위에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 고산동에 위치한 근린상가로, 유동화 자산 경매 물건입니다. 아파트, 오피스텔, 지식산업센터 등 다양한 시설이 밀집한 지역에 자리하고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명확한 확인이 필요하며, 유동화 물건이라는 특수성을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다. 현재 emart24 편의점으로 운영 중으로, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 장점:

주거 및 업무 시설이 밀집한 지역으로, emart24 편의점 운영에 필요한 배후 수요가 풍부합니다.

* 권리상 안전성:

말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태에서 물건을 인수하게 됩니다.

* 지역 개발 가능성:

고산지구 공공주택지구 편입 등 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 현재 운영 중인 점포:

emart24 편의점이 정상적으로 운영되고 있어, 인수 후 즉시 수익 창출이 가능하거나 임대 사업으로 전환 시 안정적인 임대 수익 확보가 용이합니다. 단, 임차인과의 관계 및 명도 여부는 별도 검토 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시세, 주변 상가 임대 현황, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려한 상세한 수익률 분석이 필수적입니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

다만, 감정가 694,000,000원을 기준으로, 일반적인 경매 투자 전략에 따라 시세 대비 70~90% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다.

유동화 물건 및 임대 관계 미상 등의 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

정확한 입찰가 결정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.