나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73017 [1] 경기도 의정부시 금오동 80-38 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영 · 평가일 2025.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 금오동 소재 '카톨릭대학교 의정부성모병원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 도보접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 효자역(의정부경전철)이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 단독주택 등으로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 본건 남동측으로 현황 노폭 약 3m 내외의 도로를 통하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 제1종일반주거지역(2020-04-27)(제1종일반주거지역), 상대보호구역(예린유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

㉠ 블럭조 샌드위치판넬지붕 (내부미상) 약20.0㎡
㉡ 샌드위치판넬조 판넬지붕(창고) 약2.0㎡
㉢ 샌드위치판넬조 판넬지붕(창고) 약7.0㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

공부상 목조/양와즙 단층 주택건으로서,
외벽 : 판넬 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.(세부 이용상황은 후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

공부상 구조는 목조/양와즙으로 되어 있으나 현황은 샌드위치판넬조 판넬지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함(제시외건물로 인한 영향고려시 889,000원/㎡)
2.위반건축물로 등재되어 있으니 위반사항 등 별도확인 요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73017 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 의정부시 금오동 80-38

* 용도: 단독주택

* 토지면적: 98.00㎡ (약 29.6평)

* 건물면적: 48.46㎡ (약 14.7평)

* 건물 제시외면적: 29.00㎡ (약 8.8평)

* 감정가: 142,991,100원

1.3. 특이사항

* 대항력있는임차인, 선순위임차권, 위반건축물

1.4. 주요 내용

* 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 설정되어 있습니다.

* 위반건축물로 등재되어 있어 별도 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 경기도 의정부시 금오동 소재 '카톨릭대학교 의정부성모병원' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 도보 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 있으며, 의정부경전철 효자역이 소재하여 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황

* 평지의 사다리형 토지로서, 현재 단독주택 등으로 이용 중입니다.

* 지적도상 맹지이나, 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로를 통해 현황 이용 및 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역 (2020-04-27)

* 상대보호구역 (예린유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>

* 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 1월 8일자 경기신용보증재단의 가압류(갑8, 갑6)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이미숙

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 30일

* 확정일자: 2024년 10월 16일

* 배당신고일자: 2024년 10월 23일

* 대항력: 있음

* 건물 등기부상 주택임차권(을3)으로 등기되었으며, 말소기준권리보다 앞서므로 보증금 105,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

* 주의: 임차인 이 의 보증금 105,000,000원은 인수될 수 있습니다.

3.3. 기타 권리관계

* 본건 사건번호와 동일한 강제경매 개시결정 등기(갑9)가 존재하며, 이는 매각으로 말소될 예정입니다.

* 소유권 이전 등기 및 매매 관련 등기 기록이 있습니다.

3.4. 총 채권액

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 23,191,322원 (토지), 128,191,322원 (건물)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본건은 주택 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재합니다.

* 카톨릭대학교 의정부성모병원 북서측 인근으로, 병원 관련 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

4.2. 최근 매매 사례 (인근 다세대/빌라 기준)

* 2026년 5월: 천수이너스빌 (금오동 80-2, 2019년식) 전용 53.92㎡, 12,000만원 (평당 약 73만원)

* 2026년 7월: 천수이너스빌 (금오동 80-2, 2019년식) 전용 26.28㎡, 6,700만원 (평당 약 85만원)

* 2026년 7월: 진주빌라 (금오동 283-27, 1990년식) 전용 59.565㎡, 8,000만원 (평당 약 44만원)

* 주변 신축 다세대/빌라의 경우 평당 73~85만원 수준, 구축의 경우 평당 44만원 수준으로 거래되고 있습니다. 본건은 단독주택으로 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

* 카톨릭대학교 의정부성모병원

* 효자역 (의정부경전철)

* 각종 편의시설 및 주거 밀집 지역

5.2. 교육시설

* 예린유치원 (상대보호구역)

5.3. 주변 환경 (혐오시설)

* 본건 소재지 주변으로 특별한 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 부담

* 임차인 이미숙의 보증금 105,000,000원이 인수될 가능성이 높아, 총 인수 금액이 상당합니다.

6.2. 위반건축물 문제

* 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.

* 공부상 용도(목조/양와즙)와 현황(샌드위치판넬조)이 상이하며, 이로 인한 시정명령, 이행강제금 부과 등의 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 맹지 및 도로 문제

* 지적도상 맹지이므로, 향후 도로 이용 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (현황 이용은 가능)

6.4. 건물 노후 및 상태

* 사용승인일이 1967년으로 건물이 노후되었습니다.

* 건축물표제부와 현황의 구조 및 지붕재 차이가 있어, 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

6.5. 제시외 건물

* 약 29㎡의 제시외 건물이 존재하며, 일괄매각 대상이나 이용 및 철거 관련 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 의정부시 금오동의 단독주택으로, 의정부성모병원 및 효자역 인근에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 105,000,000원 인수) 존재, 위반건축물 등재, 맹지, 건물 노후 등 다수의 리스크를 안고 있습니다.

* 특히 임차인의 보증금 인수액이 감정가 대비 상당 부분을 차지하므로, 총 부담액(낙찰가+인수보증금)과 물건의 실질적 가치, 향후 투입될 수리비 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 공부와의 차이에 대한 철저한 현장 확인 및 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 리스크로 인해 경쟁률이 낮아 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

* 병원 및 역세권에 위치하여 장기적으로 실거주 또는 임대 목적의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 98㎡의 토지 지분을 보유하고 있어, 향후 재건축이나 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 142,991,100원

* 인수 예정 보증금: 105,000,000원

* 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 105,000,000원이 인수되는 조건이므로, 낙찰자는 이 금액을 추가로 부담하게 됩니다. 따라서 총 부담액은 '낙찰가 + 105,000,000원'이 됩니다.

* 이러한 부담과 위반건축물, 노후 건물 등의 리스크를 고려할 때, 본건의 실질적인 매수 희망 가치는 매우 낮게 형성될 것으로 예상됩니다.

* 토지 가치와 건물 가치, 그리고 위험 요소를 종합적으로 고려하여 보수적인 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 (순수 물건 매수 대금): 15,000,000원

* 총 예상 부담액 (입찰가 + 인수 보증금): 15,000,000원 + 105,000,000원 = 120,000,000원

* 참고: '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 사항은 배당 관련 내용일 수 있으나, 등기부 및 물건명세서상의 '인수' 표기를 우선하여 분석하였습니다. 입찰 전 반드시 최종 배당표 및 권리관계 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.