나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13118 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 443-12 코지그린빌 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 '서울안평초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립·다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '장한평역'(지하철 5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 제2층 제203호로서,
외벽 : 석재 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 보일러실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 건부지(다세대주택 및 근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13118 (1)

* 소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 443-12 코지그린빌 2층 203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 427,000,000원

* 토지면적: 30.48㎡ (약 9.22평)

* 건물면적: 48.02㎡ (약 14.53평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

* 건축물대장상 주요 용도: 공동주택(다세대주택, 근린생활시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 건물 층수: 지하 0층, 지상 5층 (해당 호실: 2층)

* 건물 사용승인일: 2018년 6월 15일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 동대문구 장안동 소재 '서울안평초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 단독주택, 연립·다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '장한평역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지: 인접지와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 건부지(다세대주택 및 근린생활시설)로 이용 중입니다.

* 도로: 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 이유진의 가압류 (2024년 7월 17일 접수)

* 인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권 (임차인: 김학순, 보증금 298,000,000원).

* 전입일자: 2021년 9월 10일, 확정일자: 2021년 9월 10일.

* 본 임차인은 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리:

* 이유진의 가압류 (2024.07.17.)

* 김학순의 강제경매 (2025.08.21. 접수)

* 서울특별시동대문구의 압류 (2026.07.06.)

* 등기부채권 총액: 443,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 298,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021-09-10

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약: 본 물건은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하여, 임차인의 보증금 298,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 상업시설: 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통 접근성: 지하철 5호선 장한평역이 인접해 있어 도심 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지역 특성: 일반적인 주거 밀집 지역으로, 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서울안평초등학교가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 편의시설: 단지 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 지하철 5호선 장한평역 이용 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 김학순 임차인의 보증금 298,000,000원은 배당 여부와 상관없이 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 총 매수 부담액을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 2026년 7월 31일 현재, 지정 기간 만료가 얼마 남지 않았으나, 해당 기간 내 거래 시에는 외국인 등 규제 대상자에 한해 토지거래허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 집합건축물대장상 위반건축물: 집합건축물대장에 '위반건축물'로 등재되어 있으나, 본 건과는 관련이 없다는 내용이 명시되어 있습니다. (등기부 및 감정평가서 상 확인)

* 제시외 면적 없음: 토지 및 건물에 제시외 면적이 없어 별도의 명도 대상은 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 장한평역 역세권이라는 장점이 있습니다. 하지만 2억 9천 8백만원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인의 존재로 인해, 매수인이 인수해야 하는 부담이 매우 크다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 총 매수 비용이 시세를 상회할 가능성이 높아 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간이 얼마 남지 않았으므로 이에 대한 확인도 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 장한평역 역세권에 위치하여 향후 지역 개발 및 교통 편의성 증대에 따른 가치 상승 잠재력을 가집니다.

* 비교적 신축: 2018년 준공으로 관리가 용이하고, 신축 건물에 대한 선호도가 높은 점을 고려할 수 있습니다.

* 실거주 가능성: 전용면적 48.02㎡로 1~2인 가구의 실거주 목적에 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시 가장 중요한 요소는 298,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인 보증금 인수 부담입니다.

* 감정가: 427,000,000원

* 인수 보증금 (선순위 임차인): 298,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월, 인근 55.17㎡(약 16.7평) 연립주택 345,000,000원 (평당 약 207만원)

* 2026년 7월, 인근 58.25㎡(약 17.6평) 다세대주택 380,000,000원 (평당 약 216만원)

* 2026년 7월, 인근 63.88㎡(약 19.3평) 연립주택 300,000,000원 (평당 약 155만원)

* 본건 물건의 전용면적은 48.02㎡ (약 14.53평)이며, 건축연도가 2018년으로 비교적 신축입니다.

* 최신 거래 사례(2014년식, 58.25㎡, 380,000,000원)를 고려할 때, 본건의 시세는 평당 약 200만원 ~ 220만원 수준으로 추정됩니다. 이를 적용하면 물건의 적정 가치는 약 290,000,000원 ~ 320,000,000원 범위로 예상됩니다.

* 입찰가 산정 시 유의사항 :

* 실질적인 총 매수 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 (298,000,000원)

* 따라서, 총 매수 비용이 본건의 적정 시세 범위를 넘지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

* 만약 본건의 적정 가치를 320,000,000원으로 본다면, 최대 입찰가는 320,000,000원 - 298,000,000원 = 22,000,000원이 됩니다.

* 감정가(427,000,000원) 대비 인수 보증금(298,000,000원)의 비율이 높아, 낙찰 후 인수되는 보증금으로 인해 총 매입 비용이 시세를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

* 예상 입찰가 : 위 분석을 토대로, 본 건의 경우 20,000,000원 ~ 50,000,000원 사이에서 매우 신중하게 접근해야 하며, 인수 보증금 부담을 감안하여 수익률 분석 후 결정해야 합니다. (이는 보증금 인수 후 총액이 시장 가치 범위 내에 들어오도록 하는 희망 가격을 역산한 것입니다.)

* 주변 혐오시설 정보:

* 주변 지역을 확인한 결과, 특별한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 소각장, 납골당 등)은 파악되지 않았습니다. 대부분 주거 및 상업 지역으로 구성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.