나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13100 [1] 서울특별시 강북구 수유동 279-76 미소지음 5층 502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강북구 수유동 ""서울수유동우체국"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린상가 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 우이신설선 ""4.19민주묘지역""이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2017년 7월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 지상7층 건물 내 제5층 제502호로서,

외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

기호(가)는 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택) (방2, 거실/주방, W/C1, 현관 등)임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 정방형에 가까운 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2) 공히
준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13100 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

감정가: 187,000,000원 (18,700만원)

1.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 279-76 미소지음 5층 502호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 12.87㎡ (약 3.89평)

토지지분: 12.87㎡ (약 3.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.01㎡ (약 7.87평)

건물지분: 26.01㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 평가 정보

감정평가서 요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

건물 사용승인일: 2017년 7월 24일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

서울특별시 강북구 수유동 ""서울수유동우체국"" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택 및 근린상가 등이 혼재하는 지역입니다.

전반적인 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 노선버스 정류장 및 지하철 우이신설선 ""4.19민주묘지역""이 소재합니다.

제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지: 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 정방형에 가까운 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지상 7층 건물 내 제5층 제502호입니다.

외벽: 석재붙임 마감 등입니다.

창호: 새시창호 등입니다.

이용상태: 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택) (방2, 거실/주방, W/C1, 현관 등)입니다.

설비내역: 위생 및 급·배수 설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자: 이

경매 구분: 부동산강제경매

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13100 (1)

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 173,000,000원 (17,300만원)

차임: 0원

전입일자: 2020-03-23

확정일자: 2020-03-03

배당신고일자: 2024-04-01

대항력: 있음

비고:

3.3. 등기부 요약

* 등기구분: 갑1

접수일자: 2017-07-27

권리종류: 소유권보존

권리자: 신정환 외 1명

말소: -

비고:

* 등기구분: 갑2

접수일자: 2018-02-28

권리종류: 공유자전원지분전부이전

권리자: 안진영

말소: -

비고: 매매

* 등기구분: 을3

접수일자: 2024-04-01

권리종류: 주택임차권

권리자: 이혜리

권리금액: 165,000,000원 (16,500만원)

말소: 인수

비고: 전입일자: 2020-03-23, 확정일자: 2020-03-03

* 등기구분: 갑3

접수일자: 2025-08-21

권리종류: 강제경매

권리자: 이혜리

권리금액: 173,041,400원 (17,304만원)

말소: 말소

비고: 말소기준권리 서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13100)

* 등기구분: 갑4

접수일자: 2025-08-28

권리종류: 압류

권리자: 국민건강보험공단

말소: 말소

비고: 압류(자격징수 부-250828)

등기부채권 총액: 165,000,000원 (16,500만원)

3.4. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 173,000,000원, 전입일자 2020.03.23.)가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 임차인 이혜리씨의 대항력 있는 임차권이 매각으로 소멸되지 않음을 의미합니다.

다만, 원본 자료에 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 내용도 있어, 실제 인수될 보증금액은 배당 결과 및 해당 내용의 정확성에 따라 달라질 수 있습니다. 그러나 등기부상 '인수'로 명시되어 있어, 보증금 인수 위험에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 유형

주변은 다세대주택 및 근린상가가 혼재된 지역입니다.

4.2. 최근 매매 시세

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, '만원 단위'의 가격은 10,000원 단위를 의미합니다.

* 2009년식, 60.88㎡ 다세대 주택이 2026년 7월 7일 266,500,000원(26,650만원)에 거래되었습니다. (평당 약 129만원)

* 2015년식, 44.5㎡ 다세대 주택이 2026년 7월 7일 200,000,000원(20,000만원)에 거래되었습니다. (평당 약 148만원)

* 1993년식, 41㎡ 다세대 주택이 2026년 7월 1일 150,000,000원(15,000만원)에 거래되었습니다. (평당 약 121만원)

본 건물의 면적(26.01㎡, 약 7.87평)과 준공 연도(2017년)를 고려할 때, 최근 거래된 다세대 주택 시세(약 120만원 ~ 148만원/평)를 바탕으로 볼 때, 본 건물의 시장 가치는 대략 110,000,000원 내외로 추정됩니다 (26.01㎡ * 4,176,000원/㎡).

4.3. 임대 시세

제공된 JSON 정보에는 임대 시세 정보가 명확히 구분되어 있지 않아 분석이 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 서울수유동우체국이 있습니다.

* 노선버스 정류장 및 지하철 4.19민주묘지역이 인근에 있습니다.

5.2. 교육 시설

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

* 구체적인 주변 학교 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 의료 시설

* 구체적인 주변 병원 및 의원 정보는 제공되지 않았습니다.

5.4. 기타 생활 편의

* 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변에 근린상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 위험

가장 큰 위험은 대항력 있는 선순위 임차인 이혜리씨의 보증금 173,000,000원(1억 7,300만원)을 인수해야 할 가능성입니다. 이 금액은 추정 시장가(약 1억 1,000만원)보다 훨씬 높은 수준입니다. 만약 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 부담해야 하므로, 낙찰가 외 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 전세사기 관련 의혹

임차인 이혜리씨가 본 경매의 채권자(강제경매)이며, 한국토지주택공사(LH)가 전세사기피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 우선매수 신고서를 제출한 사실은 본 물건이 전세사기 관련 사건일 가능성을 높게 시사합니다. 이는 매우 높은 위험 신호로 간주되어야 하며, 향후 법적 분쟁이나 명도 과정에서 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.3. 감정가 대비 시장가치 괴리

감정가는 187,000,000원이나, 주변 시세 분석 결과 추정 시장가는 약 110,000,000원 내외로 분석되어, 감정가 대비 시장가치에 상당한 괴리가 있을 수 있습니다.

6.4. 정보 불일치

등기부상 을구 3번 임차권등기의 권리금액은 165,000,000원이나, 물건명세서 상 임대차보증금은 173,000,000원으로 기재되어 있으며, 임차인 현황에서도 보증금 173,000,000원으로 표기되어 있습니다. 또한, 확정일자 정보도 상이한 부분이 있어, 정확한 권리 관계 확인이 필요합니다. (원본 자료의 '인수 보증금 합계: 0원' 표기 또한 등기부상 '인수' 표기와 상충되어 주의가 요구됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차보증금(173,000,000원) 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높은 고위험 물건입니다. 더불어 한국토지주택공사(LH)의 우선매수 신고 사실은 전세사기 관련 사건일 가능성을 높이며, 이는 본 물건의 투자 가치를 심각하게 저해하는 요인입니다.

추정 시장가치(약 1억 1,000만원)보다 인수해야 할 임차보증금(1억 7,300만원)이 더 높다는 점에서, 정상적인 경매 절차로는 매수인이 금전적 손실을 볼 가능성이 매우 큽니다.

8. 투자 포인트

현재 제시된 정보만으로는 본 물건에 대한 긍정적인 투자 포인트를 찾기 어렵습니다.

매우 높은 임차보증금 인수 위험과 전세사기 관련 의혹 등으로 인해, 일반적인 투자 관점에서는 접근을 권장하기 어렵습니다. 만약 극히 예외적으로 임차보증금 전액이 배당을 통해 소멸되고 매수인의 추가적인 보증금 부담이 전혀 없는 상황이 발생하고, 이를 기반으로 시장가치보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우에만 제한적인 투자를 고려해볼 수 있습니다. 그러나 이러한 상황 발생 가능성은 매우 희박합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 임차보증금 인수 위험, 전세사기 관련 의혹, 시장가치 대비 높은 인수 금액 등 매우 높은 위험 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 필수적입니다.

추정 시장가(약 1억 1,000만원)보다 인수해야 할 임차보증금이 더 높다는 점, 그리고 LH의 우선매수 신고 사실 등을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 손실 위험이 매우 큽니다.

따라서, 보수적인 관점에서 매우 낮은 금액으로 입찰가격을 제안합니다. 이는 실제 인수 보증금액이 배당에서 전액 충당되지 않을 경우 발생할 수 있는 막대한 손실 위험을 최소화하기 위한 조치입니다.

매우 신중한 접근을 전제로, 60,000,000원 (6,000만원) 정도를 예상 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

하지만 실제 인수 보증금액, 배당 여부, 전세사기 관련 법적 이슈 등을 반드시 면밀히 확인해야 하며, 이러한 위험 요소를 감안할 때 투자는 권장되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.